鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１５ -10	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、北4m、角地		商業地区計画等 (100,360)
b	３１０５Ｒ -41	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	南11m都道、南西11m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	３１０９ -2	葛飾区		底地	（　）	長方形	東8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	３１０１Ｒ -25	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東13.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	３１０６ -17	葛飾区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		商業 (100,360)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 549,460	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	505,298	100 [ 99.3]	508,860	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	509,000
b	(　 ) 471,194	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	443,820	100 [ 82.7]	536,663		537,000
c	(　 126,263) 420,877	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	417,510	100 [ 81.4]	512,912		513,000
d	(　 ) 461,317	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	456,243	100 [ 86.5]	527,449		527,000
e	(　 ) 556,590	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	591,302	100 [ 110.6]	534,631		535,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 522,000 円／㎡]

葛飾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,739,107	2,166,558	7,572,549	6,069,450	1,503,099	（　0.9541） 1,434,107	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,145,405 円　　　　（　 438,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	58.47	Ｓ7	336.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	78 ㎡	6.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～７階は事務所でいずれもフロア貸しを想定。

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.04	83.4	40.06	3,350	134,201	6.0	805,206
							1.0	134,201
2～ 2	事務所	48.04	92.1	44.26	3,100	137,206	3.0	411,618
							1.0	137,206
3～ 7	事務所	48.04	92.1	44.26	2,600	115,076	3.0	345,228
							1.0	115,076
～

～

計		336.28	90.9	305.62		846,787		2,942,964
								846,787

⑨年額支払賃料	846,787 円　×　12ヶ月　＝　 10,161,444 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 305.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,161,444 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 843,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,318,044 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,942,964 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,987 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 846,787 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 394,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,739,107 円　　　　（　 124,860 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０４賃　　　　-15	2,477 ( 2,279)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	2,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,716 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３１０４賃　　　　-3	2,713 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	2,717
c	３１０４賃　　　　-7	2,292 ( 2,225)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	2,685

葛飾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	470,500 円	94,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	406,458 円	10,161,444　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 799,800 円	94,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	94,100 円	94,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	94,100 円	94,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,166,558 円　（　　　　　　 27,776 円／㎡）　　（経費率　　 22.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	94,100,000 円	設計監理料率　 269,000 円／㎡　×　 336.28 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	6,069,450 円（　　　　　 77,813 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,739,107 円
②総費用	2,166,558 円
③純収益　①－②	7,572,549 円
④建物等に帰属する純収益	6,069,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,503,099 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,434,107 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,386 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,145,405 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 438,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
葛飾 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-7

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　森田　元

印

TEL.

鑑定評価額

38,500,000 円

１㎡当たりの価格

493,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区高砂５丁目７８２番４外｢高砂５－３６－１１｣				②地積　(㎡)	78 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	台形 1:2.5	店舗兼住宅Ｓ3	小売店舗が建ち並ぶ駅前の商業地域	南東11m都道	水道、ガス、下水	京成高砂 80m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 10 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

中層店舗事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 5.0 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

依然高砂駅前遮断機の待ち時
間は長く南北分断傾向にある

街

路

幅員１１ｍ両側歩道
付都道が標準的

交通

施設

京成本線京成高砂駅北
東方
80m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

京成高砂駅に近接する中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前商業地域で、高砂駅開発計画も格別の変動要因はな
く今後とも現状維持と予測。地価は稀少性ある立地条件ではあるが新型コロナの影響で微減傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 500,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 411,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葛飾区及び周辺区で駅前商業施設が集積する商業地域で、需要者の中心は自用あるいは賃貸目的の事業者
等である。市場の中心価格帯は土地総額で４千万円から１値億円程度で、近隣地域は高砂駅前の商業地域で人通りは比
較的多いが建て替えが進行しておらず、大規模店舗の集積も少なく、高砂駅開発計画も特に動きはなく繁華性は低迷し
ている。テナント需要は路面店を除き少なく供給も少ない。新型コロナの影響により地価は微減傾向で推移している。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場の特性及び取引市場を反映した価格で実証性は高く、各試算価格は一部を除きほぼ収斂した。一方、
収益価格は、投資採算・収益性に基づく価格で重視すべき価格である。本件においての需要者は、収益性から意思決定
を行う投資家と自用目的での事業者等多様である。よって、市場実勢を反映した比準価格と投資採算性に着目した収益
価格を相互に関連付け、さらに下記代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 678,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[134.4]

[100.0]
100

492,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    502,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

令和２年初頭までは社会、経済ともに穏やか
に推移していたが、新型コロナの感染拡大に
伴い不動産市況全体にも影響を及ぼしつつあ
る。

既成の駅前商店街で最寄り駅の乗降客数、高
砂駅開発計画も特に動きがなく、新型コロナ
の影響により地価は微減傾向にある。

格別の増減価要因は認められない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０１Ｒ -25	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東13.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	３１２０ -19	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	３１０９ -2	葛飾区		底地	（　）	長方形	東8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	３１０３ -6	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西10.6m区道、中間画地		商業 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 461,317	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	456,243	100 [ 83.8]	544,443	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	544,000
b	(　 ) 425,942	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	423,812	100 [ 76.3]	555,455		555,000
c	(　 126,263) 420,877	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	417,510	100 [ 77.1]	541,518		542,000
d	(　 ) 419,051	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	415,280	100 [ 90.2]	460,399		460,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 500,000 円／㎡]

葛飾 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,562,243	2,223,152	7,339,091	5,921,100	1,417,991	（　0.9497） 1,346,666	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	32,063,476 円　　　　（　 411,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	58.47	Ｓ7	336.28
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	78 ㎡	6.0 m x 16.0 m	前面道路：都道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗想定、２階～７階は事務所想定で、いずれもフロアー貸しを想定

⑦有効率　 90.9 ％
の理由

小規模中層店舗事務所として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	48.04	83.4	40.06	3,400	136,204	8.0	1,089,632
							1.0	136,204
2～ 2	事務所	48.04	92.1	44.26	2,700	119,502	4.0	478,008
							1.0	119,502
3～ 7	事務所	48.04	92.1	44.26	2,600	115,076	3.0	345,228
							1.0	115,076
～

～

計		336.28	90.9	305.62		831,086		3,293,780
								831,086

⑨年額支払賃料	831,086 円　×　12ヶ月　＝　 9,973,032 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 305.62 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,973,032 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 827,762 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,145,270 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,293,780 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,204 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 831,086 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 386,769 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,562,243 円　　　　（　 122,593 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０５賃　　　　-11	2,734 ( 2,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [117.0]	100 [100.0]	2,596	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,716 円/㎡　月額支払賃料（　 2,600 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３１０５賃　　　　-13	2,442 ( 2,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [125.0]	100 [100.0]	2,171
c	３１０４賃　　　　-3	2,713 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [116.5]	100 [100.0]	2,740

葛飾 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	459,000 円	91,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	498,652 円	9,973,032　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 301,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 780,300 円	91,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,223,152 円　（　　　　　　 28,502 円／㎡）　　（経費率　　 23.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.1 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9497

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 336.28 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,921,100 円（　　　　　 75,912 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,562,243 円
②総費用	2,223,152 円
③純収益　①－②	7,339,091 円
④建物等に帰属する純収益	5,921,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,417,991 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,346,666 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,265 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,063,476 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 411,000 円／㎡）