鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０６ -17	葛飾区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		商業 (100,360)
b	３１０８Ｒ -17	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
c	３１１５ -10	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、北4m、角地		商業地区計画等 (100,360)
d	３１０４ -10	葛飾区		建付地	（　）	不整形	南15m都道、中間画地		近商高度地区最低7m 地区計画等 (100,389)
e	３１１７ -8	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西18m区道、北3m、東3m、三方路		商業 (93,436)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 556,590	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	591,302	100 [ 78.3]	755,175	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	755,000
b	(　 ) 624,619	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	605,880	100 [ 81.1]	747,078		747,000
c	(　 ) 549,460	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	505,298	100 [ 70.6]	715,720		716,000
d	(　 ) 786,325	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	794,431	100 [ 103.9]	764,611		765,000
e	(　 ) 700,387	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	674,294	100 [ 86.4]	780,433		780,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -12.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 739,000 円／㎡]

葛飾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,379,709	2,339,710	8,039,999	5,856,600	2,183,399	（　0.9541） 2,083,181	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	49,599,548 円　　　　（　 557,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	71.28	Ｓ5	345.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	89 ㎡	8.0 m x 11.0 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｆ店舗、２～５Ｆ事務所の各階フロア貸を想定

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.28	80.8	57.60	4,450	256,320	6.0	1,537,920
							1.0	256,320
2～ 4	事務所	71.28	80.8	57.60	2,900	167,040	2.0	334,080
							1.0	167,040
5～ 5	事務所	60.48	82.8	50.10	2,900	145,290	2.0	290,580
							1.0	145,290
～

～

計		345.60	81.2	280.50		902,730		2,830,740
								902,730

⑨年額支払賃料	902,730 円　×　12ヶ月　＝　 10,832,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,832,760 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 899,119 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,933,641 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,830,740 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 25,958 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 902,730 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 420,110 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,379,709 円　　　　（　 116,626 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０４賃　　　　-3	2,713 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	2,863	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,027 円/㎡　月額支払賃料（　 2,900 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１０５賃　　　　-13	2,442 ( 2,338)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 90.0]	2,797
c	３１０５賃　　　　-12	3,509 ( 3,415)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,518

葛飾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	454,000 円	90,800,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	433,310 円	10,832,760　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 499,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 771,800 円	90,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,800 円	90,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,339,710 円　（　　　　　　 26,289 円／㎡）　　（経費率　　 22.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,800,000 円	設計監理料率　 255,000 円／㎡　×　 345.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,856,600 円（　　　　　 65,804 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,379,709 円
②総費用	2,339,710 円
③純収益　①－②	8,039,999 円
④建物等に帰属する純収益	5,856,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,183,399 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,083,181 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,407 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 49,599,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 557,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
葛飾 5-3　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 5-3

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　岡田　生

印

TEL.

鑑定評価額

63,300,000 円

１㎡当たりの価格

711,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月4日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区小菅４丁目１１番６｢小菅４－１１－６｣				②地積　(㎡)	89 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他） (100,400)
	1:1.5	事務所兼店舗ＲＣ4	小売店舗、事務所の建ち並ぶ駅前の商業地域	北7.3m区道	水道、ガス、下水	綾瀬 90m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 35 ｍ、西 50 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

７．３ｍ区道

交通

施設

綾瀬駅南方

90m

法令

規制

商業
(100,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

価格時点現在において、特段の変動要因は認められない。直近では新型コロナ再流行による市場への影響が懸念
されるが、駅前商業地に対する需要が高いことから、当面の間現状を維持してゆくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 738,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 532,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葛飾区内及び江戸川区等の隣接周辺区に所在する繁華性の比較的高い商業地域。需要者の中心は、店舗付
事務所ビル等を建築し、中長期的に賃貸経営を行うことを企図する地元不動産業者や投資家、自用の店舗経営を企図す
る事業法人等が考えられる。不動産市場は新型コロナの影響で近時は持ち直しているが、若干弱含みの状態にある。取
引の目安となる土地の価格水準は５０～１００万円／㎡前後、総額は多様で中心価格帯は特に見出せない。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例比較法の適用にあたって、取引事例は同一需給圏をやや広範囲に取り、適切に比較を行った。比準価格は実証
的な性格を有しており、その規範性は高い。一方、収益価格は理論性を指向するものであり、査定の過程において想定
要素が多いことから規範性はやや劣ると判断した。よって、比準価格及び収益価格を関連付け、さらに代表標準地との
秤量的検討を踏まえることにより、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 678,000 円／㎡

[ 97.6]
100

100
[100.0]

100
[ 94.3]

[100.0]
100

702,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    722,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

葛飾区の人口は減少に転じつつある。新型コ
ロナの影響で景気は依然として厳しい状況に
あり先行きも不透明だが、持ち直しの動きも
見られる。

綾瀬駅前に所在する商業地域であり、良好な
需要が認められる。地価は直近ではコロナ禍
の影響で弱含みながら、堅調な推移が続いて
いる。

駅前に所在する店舗付事務所適地として、代
替・競争関係にある不動産と比較した場合に
おける競争力はやや上位にある。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　 -11.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 5-3　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１５ -10	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、北4m、角地		商業地区計画等 (100,360)
b	３１０６ -17	葛飾区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		商業 (100,360)
c	３１０８Ｒ -17	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東6.3m区道、中間画地		商業 (100,378)
d	３１１８Ｒ -36	江戸川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 549,460	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.0]	505,298	100 [ 70.6]	715,720	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	716,000
b	(　 ) 556,590	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.0]	591,302	100 [ 78.3]	755,175		755,000
c	(　 ) 624,619	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	605,880	100 [ 82.9]	730,856		731,000
d	(　 ) 1,121,824	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,101,631	100 [ 142.6]	772,532		773,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 738,000 円／㎡]

葛飾 5-3　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,237,137	2,340,892	7,896,245	5,811,450	2,084,795	（　0.9541） 1,989,103	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	47,359,595 円　　　　（　 532,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 5-3　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付事務所	71.28	Ｓ5	345.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	400 ％	400 ％	89 ㎡	8.0 m x 11.0 m	前面道路：区道　 7.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２～５階事務所（いずれもフロア貸し）を想定

⑦有効率　 81.2 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判断

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	71.28	80.8	57.60	4,500	259,200	6.0	1,555,200
							0.0	0
2～ 4	事務所	71.28	80.8	57.60	3,000	172,800	2.0	345,600
							0.0	0
5～ 5	事務所	60.48	82.8	50.10	3,000	150,300	2.0	300,600
							0.0	0
～

～

計		345.60	81.2	280.50		927,900		2,892,600
								0

⑨年額支払賃料	927,900 円　×　12ヶ月　＝　 11,134,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 280.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	11,134,800 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 924,188 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	10,210,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,892,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 26,525 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,237,137 円　　　　（　 115,024 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０４賃　　　　-3	2,713 ( 2,632)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,045	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,005 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１０５賃　　　　-11	2,734 ( 2,655)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,937
c	３１０８賃　　　　-2	2,971 ( 2,875)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,001

葛飾 5-3　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	450,500 円	90,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	445,392 円	11,134,800　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 499,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 765,800 円	90,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	90,100 円	90,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	90,100 円	90,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,340,892 円　（　　　　　　 26,302 円／㎡）　　（経費率　　 22.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9541

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	90,100,000 円	設計監理料率　 253,000 円／㎡　×　 345.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0645	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0482 ×　 40 ％　＋　0.0593 × 30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,811,450 円（　　　　　 65,297 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,237,137 円
②総費用	2,340,892 円
③純収益　①－②	7,896,245 円
④建物等に帰属する純収益	5,811,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,084,795 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,989,103 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,349 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,359,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 532,000 円／㎡）