鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０３ -3	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西4.5m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,180)
b	３１０７ -30	葛飾区		更地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (70,160)
c	３１０８Ｒ -18	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北6m、角地		２低専高度地区2種 (80,200)
d	３１１５ -12	葛飾区		建付地	（　）	袋地等	西4.5m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,180)
e	３１１６ -15	葛飾区		更地	（　）	長方形	北4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 365,269	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	356,674	100 [ 130.5]	273,313	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	279,000
b	(　 ) 241,973	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	236,517	100 [ 91.2]	259,339		265,000
c	(　 ) 281,171	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	269,005	100 [ 98.0]	274,495		280,000
d	(　 ) 325,834	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.2]	372,542	100 [ 128.5]	289,916		296,000
e	(　 ) 250,307	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	249,055	100 [ 98.8]	252,080		257,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +32.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

葛飾 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,484,887	548,546	2,936,341	1,674,170	1,262,171	（　0.9742） 1,229,607	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	27,945,614 円　　　　（　 169,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専準防高度地区2種風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	12.5 m x 13.2 m	前面道路：区道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積約３３㎡、各階２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	2,250	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	2,350	155,100	1.0	155,100
							1.0	155,100
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		303,600		303,600
								303,600

⑨年額支払賃料	303,600 円　×　12ヶ月　＝　 3,643,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,643,200 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 302,386 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,340,814 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	303,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,784 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 303,600 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 141,289 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,484,887 円　　　　（　 21,121 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-19	2,079 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,188	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１０６賃　　　　-12	2,601 ( 2,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	2,477
c	３１０６賃　　　　-11	2,376 ( 2,278)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,160

葛飾 -40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	75,300 円	25,100,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	109,296 円	3,643,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 213,300 円	25,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,650 円	25,100,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	25,100 円	25,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 548,546 円　（　　　　　　 3,325 円／㎡）　　（経費率　　 15.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	25,100,000 円	設計監理料率　 190,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,674,170 円（　　　　　 10,146 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,484,887 円
②総費用	548,546 円
③純収益　①－②	2,936,341 円
④建物等に帰属する純収益	1,674,170 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,262,171 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,229,607 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,452 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,945,614 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 169,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
葛飾 -40　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -40

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　牧野　治世子

印

TEL.

鑑定評価額

44,600,000 円

１㎡当たりの価格

270,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	215,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区東金町６丁目４６８番１６｢東金町６－２６－４｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種風致地区 (40,200)
	1:1	住宅ＬＳ2	一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域	西8.7m区道	水道、ガス、下水	金町 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

葛飾区風致地区条例により建
蔽率４０％以下となる外、建
築制限等が設けられている。

街

路

基準方位北８．７ｍ
区道

交通

施設

金町駅北東方

1.1km

法令

規制

２低専
(40,200)
準防
高度地区2種
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

風致地区内の既存住宅地域で、当分の間、現状のまま推移するものと予測する。不動産市場には新型コロナウイ
ルスによる不確定要素があるものの、当面、地価水準は横這い傾向と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 274,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 158,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、葛飾区内北東部の住宅地域で、特にＪＲ常磐線、京成線沿線地域との代替性が高い。需要者は地
縁を有する地元在住者の外、他地域からの転入も認められる。金町駅周辺では、複数の再開発事業が進行中で、今後、
生活利便性が増すことが期待されている。このため、地域の不動産市況は堅調に推移してきたが、直近では若干取引件
数が減少している模様である。市場における中心価格帯は、新築戸建で４０百万円前後とみられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、最寄駅からは若干距離があるものの閑静な住環境が維持され、住宅需要は底堅く、市場における取引も自
己使用目的が大半を占めている。こうした地域性を踏まえ、本件においては、金町駅勢圏の取引事例に基づき試算され
た比準価格を標準として、風致地区の建築制限、建築費の高止まり等により、低位に試算された収益価格を参考に留め
、さらに代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 227,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 86.5]

[102.0]
100

267,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    270,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

増加傾向にあった葛飾区の人口は令和２年後
半減少に転じた。不動産市場に大きな変動は
みられないが、新型コロナウイルスの影響は
懸念される。

ミニ開発による住宅分譲、敷地の分割等がみ
られる外、地域要因に特段の変動はみられな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -6.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -40　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０７ -30	葛飾区		更地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (70,160)
b	３１１７ -29	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.7m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (70,200)
c	３１１５ -13	葛飾区		更地	（　）	不整形	南東9m区道、北東6m、角地		２低専高度地区1種 (60,150)
d	３１１９ -21	葛飾区		建付地	（　）	袋地等	南6m区道、中間画地		２低専高度地区1種風致地区 (40,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,973	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	236,517	100 [ 88.4]	267,553	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	273,000
b	(　 ) 288,457	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	274,172	100 [ 98.0]	279,767		285,000
c	(　 ) 307,878	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	318,417	100 [ 104.5]	304,705		311,000
d	(　 ) 186,950	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.5]	197,435	100 [ 89.4]	220,845		225,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -3.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -5.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 274,000 円／㎡]

葛飾 -40　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,492,463	553,834	2,938,629	1,760,880	1,177,749	（　0.9742） 1,147,363	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	26,076,432 円　　　　（　 158,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -40　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	66.00	ＬＳ2	132.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専準防高度地区2種風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	12.5 m x 13.2 m	前面道路：区道　 8.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

小規模家族向け（２ＤＫ３３㎡程度）を想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	66.00	100.0	66.00	2,260	149,160	1.0	149,160
							1.0	149,160
2～ 2	住宅	66.00	100.0	66.00	2,350	155,100	1.0	155,100
							1.0	155,100
～

～

～

計		132.00	100.0	132.00		304,260		304,260
								304,260

⑨年額支払賃料	304,260 円　×　12ヶ月　＝　 3,651,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金で担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,651,120 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 303,043 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,348,077 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	304,260 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,790 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 304,260 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 141,596 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,492,463 円　　　　（　 21,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-19	2,079 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	2,351	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,451 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１１賃　　　　-10	3,084 ( 2,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 96.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [120.0]	2,602
c	３１０３賃　　　　-18	1,975 ( 1,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,121

葛飾 -40　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	79,200 円	26,400,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	109,534 円	3,651,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 87,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 224,400 円	26,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	26,400 円	26,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 553,834 円　（　　　　　　 3,357 円／㎡）　　（経費率　　 15.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	26,400,000 円	設計監理料率　 194,000 円／㎡　×　 132.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,760,880 円（　　　　　 10,672 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,492,463 円
②総費用	553,834 円
③純収益　①－②	2,938,629 円
④建物等に帰属する純収益	1,760,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,177,749 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,147,363 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,954 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,076,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 158,000 円／㎡）