鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０５ -48	葛飾区		建付地	（　）	長方形	西3m道路、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	３１０８ -15	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.9m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
c	３１０８ -11	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	西7.5m区道、北6m、角地		準工高度地区2種 (80,200)
d	３１１４ -12	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東4.2m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,168)
e	３１１９ -23	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東10m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 323,058	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	316,090	100 [ 85.7]	368,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	369,000
b	(　 ) 359,232	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	344,379	100 [ 89.0]	386,943		387,000
c	(　 ) 384,165	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.1]	364,061	100 [ 103.9]	350,396		350,000
d	(　 ) 385,581	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.9]	408,987	100 [ 109.4]	373,846		374,000
e	(　 ) 376,401	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	368,283	100 [ 105.0]	350,746		351,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 369,000 円／㎡]

葛飾 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,229,913	894,025	4,335,888	2,921,820	1,414,068	（　0.9760） 1,380,130	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	31,366,591 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	10.8 m x 12.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、平均専有面積約３４㎡のコンパクトタイプ６戸を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

類似建築物等を参考に標準的有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	90.0	67.50	2,200	148,500	1.0	148,500
							1.0	148,500
2～ 2	住宅	75.00	90.0	67.50	2,250	151,875	1.0	151,875
							1.0	151,875
3～ 3	住宅	75.00	90.0	67.50	2,300	155,250	1.0	155,250
							1.0	155,250
～

～

計		225.00	90.0	202.50		455,625		455,625
								455,625

⑨年額支払賃料	455,625 円　×　12ヶ月　＝　 5,467,500 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,467,500 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 453,803 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,013,697 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	455,625 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,178 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 455,625 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 212,038 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,229,913 円　　　　（　 37,898 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-2	1,953 ( 1,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,347 円/㎡　月額支払賃料（　 2,250 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１０３賃　　　　-17	1,917 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,102
c	３１１６賃　　　　-10	2,655 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [102.0]	2,418

葛飾 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	139,800 円	46,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	164,025 円	5,467,500　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 396,100 円	46,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	46,600 円	46,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 894,025 円　（　　　　　　 6,478 円／㎡）　　（経費率　　 17.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	46,600,000 円	設計監理料率　 199,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,921,820 円（　　　　　 21,173 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,229,913 円
②総費用	894,025 円
③純収益　①－②	4,335,888 円
④建物等に帰属する純収益	2,921,820 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,414,068 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,380,130 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 10,001 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,366,591 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
葛飾 -35　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -35

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　遠山　雄大

印

TEL.

鑑定評価額

50,200,000 円

１㎡当たりの価格

364,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	295,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区お花茶屋１丁目５３０番１６｢お花茶屋１－３－７｣				②地積　(㎡)	138 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅、アパート、店舗等が混在する住宅地域	北6m区道	水道、ガス、下水	お花茶屋 220m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北６．０
ｍ区道

交通

施設

お花茶屋駅北西方

220m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

お花茶屋駅に近い混在住宅地域であり、当面は現状のまま推移するものと予測する。駅に近く希少性があるため
、コロナ禍においても潜在的需要が認められるが、地価は横ばいからやや弱含み傾向で推移している。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 368,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 214,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね京成線各駅を最寄とする葛飾区中央部の住宅地域であるが、特にお花茶屋駅徒歩圏内の地域との代替
性が高い。需要者は、都心部へ通勤する個人等が中心である。近隣地域一帯はお花茶屋駅や駅前商店街へのアプローチ
が良好なためコロナ禍においても潜在的需要が認められるが、土地価格は横ばいからやや弱含み傾向で推移している。
取引は土地建物一体のものが多く、小規模な新築戸建住宅の中心価格帯としては４，５００万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格はお花茶屋エリア及びその周辺の事例から試算されており、地域の実勢を反映している。一方、収益価格は立
地条件から賃貸需要も見込めるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない事で低位に試算された。近隣地域で
は自己利用目的の取引が中心であり、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視する地域であるため、市場性を反映し
た比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 -27 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 407,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[110.9]

[100.0]
100

363,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    367,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルスの影響で区内の不動産取
引は一時停滞したが、生活環境の変化等によ
り、居住用不動産については潜在的な需要が
認められる。

お花茶屋駅に近く利便性に優る住宅地域であ
り、地域要因に特段の変動はない。コロナ禍
により地価は横ばいからやや弱含み傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -35　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０８ -15	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東7.9m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
b	３１０５ -46	葛飾区		建付地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	３１０２ -24	葛飾区		更地	（　）	長方形	南4m区道、中間画地		工業特別用途地区高度地区 (70,200)
d	３１０９ -4	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 359,232	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	344,379	100 [ 94.0]	366,361	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	366,000
b	(　 ) 346,592	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	338,777	100 [ 89.4]	378,945		379,000
c	(　 ) 318,332	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	301,961	100 [ 84.7]	356,506		357,000
d	(　 ) 305,970	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	290,526	100 [ 81.2]	357,791		358,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 368,000 円／㎡]

葛飾 -35　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,697,894	1,001,802	4,696,092	3,354,450	1,341,642	（　0.9666） 1,296,831	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	29,473,432 円　　　　（　 214,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -35　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	75.00	Ｓ3	225.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	138 ㎡	10.8 m x 12.8 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも平均専有面積３４㎡程度の共同住宅（全６戸）を想定した。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

想定建物規模に応じた標準値を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	75.00	90.0	67.50	2,400	162,000	1.0	162,000
							1.0	162,000
2～ 2	住宅	75.00	90.0	67.50	2,454	165,645	1.0	165,645
							1.0	165,645
3～ 3	住宅	75.00	90.0	67.50	2,500	168,750	1.0	168,750
							1.0	168,750
～

～

計		225.00	90.0	202.50		496,395		496,395
								496,395

⑨年額支払賃料	496,395 円　×　12ヶ月　＝　 5,956,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 202.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,956,740 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 494,409 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,462,331 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	496,395 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,552 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 496,395 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 231,011 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,697,894 円　　　　（　 41,289 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-1	2,724 ( 2,722)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,898	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,560 円/㎡　月額支払賃料（　 2,454 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１０３賃　　　　-17	1,917 ( 1,838)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 86.0]	100 [103.0]	2,254
c	３１０３賃　　　　-24	1,910 ( 1,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 86.0]	100 [100.0]	2,290

葛飾 -35　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	160,500 円	53,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	178,702 円	5,956,740　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 454,700 円	53,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	53,500 円	53,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	53,500 円	53,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,001,802 円　（　　　　　　 7,259 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9666

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	53,500,000 円	設計監理料率　 231,000 円／㎡　×　 225.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,354,450 円（　　　　　 24,308 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,697,894 円
②総費用	1,001,802 円
③純収益　①－②	4,696,092 円
④建物等に帰属する純収益	3,354,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,341,642 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,296,831 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,397 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 29,473,432 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 214,000 円／㎡）