鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１９ -20	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m区道、北東2m、角地		２低専高度地区1種風致地区 (40,150)
b	３１０３ -1	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、中間画地		２低専高度地区1種 (60,150)
c	３１１５ -13	葛飾区		更地	（　）	不整形	南東9m区道、北東6m、角地		２低専高度地区1種 (60,150)
d	３１０７ -30	葛飾区		更地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (70,160)
e	３１１７ -29	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.7m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 201,706	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	189,729	100 [ 77.6]	244,496	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 229,913	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	226,498	100 [ 91.8]	246,730		249,000
c	(　 ) 307,878	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 96.4]	318,417	100 [ 112.2]	283,794		287,000
d	(　 ) 241,973	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	236,517	100 [ 96.8]	244,336		247,000
e	(　 ) 288,457	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	274,172	100 [ 115.6]	237,173		240,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 246,000 円／㎡]

葛飾 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,063,723	518,810	2,544,913	1,527,430	1,017,483	（　0.9591） 975,868	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	22,178,818 円　　　　（　 134,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専準防高度地区2種風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.9 m x 15.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

単身者向け住居、平均専有面積約３０㎡、４戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

建物の構造、間取り、外階段等を想定し査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,000	120,000	1.0	120,000
							1.0	120,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,100	126,000	1.0	126,000
							1.0	126,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		246,000		246,000
								246,000

⑨年額支払賃料	246,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,952,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金で担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,952,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 245,016 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,946,984 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	246,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,256 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 246,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 114,483 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,063,723 円　　　　（　 18,568 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１１１賃　　　　-10	3,084 ( 2,957)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,421	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,191 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１１賃　　　　-11	3,122 ( 2,993)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,426
c	３１１１賃　　　　-12	2,866 ( 2,748)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	2,161

葛飾 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,600 円	22,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	95,760 円	3,192,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 194,600 円	22,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	34,350 円	22,900,000　×　　　　 0.15 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	22,900 円	22,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 518,810 円　（　　　　　　 3,144 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9591

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	22,900,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,527,430 円（　　　　　 9,257 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,063,723 円
②総費用	518,810 円
③純収益　①－②	2,544,913 円
④建物等に帰属する純収益	1,527,430 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,017,483 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	975,868 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,914 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 22,178,818 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
葛飾 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -32

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　川崎　信和

印

TEL.

鑑定評価額

40,100,000 円

１㎡当たりの価格

243,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	195,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区東金町５丁目３番３外｢東金町５－４９－１１｣				②地積　(㎡)	165 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２低専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種風致地区 (40,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2	一般住宅の中に生産緑地等が見られる住宅地域	北西6m区道	水道、ガス、下水	金町 1.6km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

風致地区の指定があり、建ぺ
い率が４０％に規制される。

街

路

基準方位北　　　６
ｍ区道

交通

施設

金町駅北東方

1.6km

法令

規制

２低専
(40,200)
準防
高度地区2種
風致地区

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅の中に生産緑地等が見られる住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。地価は
コロナ禍の収束がみられるまでは、不安定ながら様子見の状況が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 245,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 140,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね、葛飾区内に存する住宅地域であり、特にＪＲ常磐線沿線の駅から徒歩圏外で東金町エリアの住宅地
域は代替性が高いと判断する。需要の中心は、葛飾区に地縁的選好性を有する１次取得者層が、大規模なものは不動産
業者等が中心と考えられる。コロナ禍の影響は、利便性は劣るが住環境が良好な本エリアでは大きなマイナスとは捉え
られておらず需要は相対的に堅調である。市場の中心価格帯は、新築建売で３０００～４０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の中に生産緑地等が見られる住宅地域であり、周辺の大規模な画地では、アパート等も見られるものの、地主
の資産活用目的が主流であり、元本に見合う収入が得られないため、収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重
視する住宅地域であるので、金町駅を最寄駅とする類似した事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め
て、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　葛飾 -19 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 227,000 円／㎡

[ 99.6]
100

100
[100.0]

100
[ 93.9]

[101.0]
100

243,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    244,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増、高齢化が進行している。コロナ
禍の影響は懸念されるが、地価への目立った
影響は見られず、横這いあるいはやや弱含み
傾向と思料する。

金町駅周辺で複数の再開発計画が進行中であ
り、最寄り駅の繁華性、利便性向上が期待さ
れる。

対象地の個別的要因に特段の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０７ -30	葛飾区		更地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (70,160)
b	３１０８Ｒ -18	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北6m、角地		２低専高度地区2種 (80,200)
c	３１１７ -29	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.7m区道、中間画地		２低専高度地区2種 (70,200)
d	３１１９ -20	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m区道、北東2m、角地		２低専高度地区1種風致地区 (40,150)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 241,973	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	236,517	100 [ 96.8]	244,336	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	247,000
b	(　 ) 281,171	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	269,005	100 [ 105.1]	255,951		259,000
c	(　 ) 288,457	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	274,172	100 [ 105.1]	260,868		263,000
d	(　 ) 201,706	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	189,729	100 [ 87.3]	217,330		220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 245,000 円／㎡]

葛飾 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,100,442	483,240	2,617,202	1,574,120	1,043,082	（　0.9742） 1,016,170	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	23,094,773 円　　　　（　 140,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	60.00	ＬＳ2	120.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２低専準防高度地区2種風致地区	40 ％	200 ％	200 ％	165 ㎡	10.9 m x 15.5 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ平均専有面積３０㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	60.00	100.0	60.00	2,050	123,000	2.0	246,000
							1.0	123,000
2～ 2	住宅	60.00	100.0	60.00	2,100	126,000	2.0	252,000
							1.0	126,000
～

～

～

計		120.00	100.0	120.00		249,000		498,000
								249,000

⑨年額支払賃料	249,000 円　×　12ヶ月　＝　 2,988,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	10,000 円／台　×　 2 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 240,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,988,000 円　　×　　 8.3 ％＋　　　 240,000 円　　×　　％　＝　　 248,004 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,979,996 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	498,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,567 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 249,000 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 115,879 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,100,442 円　　　　（　 18,791 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-9	2,050 ( 1,965)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 92.0]	2,297	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１０３賃　　　　-18	1,975 ( 1,893)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,079
c	３１０３賃　　　　-19	2,079 ( 1,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [ 95.0]	2,125

葛飾 -32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	70,800 円	23,600,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	96,840 円	3,228,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 79,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 200,600 円	23,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	23,600 円	23,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	11,800 円	23,600,000　×　　　　 0.05 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 483,240 円　（　　　　　　 2,929 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9742

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	23,600,000 円	設計監理料率　 197,000 円／㎡　×　 120.00 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0667	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0536 ×　 40 ％　＋　0.0668 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,574,120 円（　　　　　 9,540 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,100,442 円
②総費用	483,240 円
③純収益　①－②	2,617,202 円
④建物等に帰属する純収益	1,574,120 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,043,082 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,016,170 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,159 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 23,094,773 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 140,000 円／㎡）