鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１１８ -25	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.9m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
b	３１２０ -22	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東12.7m区道、北4m、角地		工業高度地区3種特別用途地区 (80,200)
c	３１１５ -5	葛飾区		建付地	（　）	袋地等	南東5m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)
d	３１０５ -47	葛飾区		更地	（　）	不整形	西4m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e	３１２０ -18	葛飾区		更地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 298,265	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	297,668	100 [ 70.0]	425,240	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	429,000
b	(　 ) 394,069	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	370,670	100 [ 92.9]	398,999		403,000
c	(　 ) 376,493	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.6]	400,225	100 [ 93.1]	429,887		434,000
d	(　 ) 490,063	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 98.9]	494,523	100 [ 113.3]	436,472		441,000
e	(　 ) 552,936	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	524,499	100 [ 125.0]	419,599		424,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -1.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +25.0
e	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 426,000 円／㎡]

葛飾 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,247,981	844,892	4,403,089	2,551,890	1,851,199	（　0.9760） 1,806,770	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	41,062,955 円　　　　（　 257,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.76	Ｓ3	199.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	10.2 m x 18.5 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

３階建共同住宅、平均専有面積３９．９３㎡の１ＬＤＫタイプ５戸を想定。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.86	100.0	79.86	2,250	179,685	1.0	179,685
							1.0	179,685
2～ 2	住宅	79.86	100.0	79.86	2,300	183,678	1.0	183,678
							1.0	183,678
3～ 3	住宅	39.93	100.0	39.93	2,350	93,836	1.0	93,836
							1.0	93,836
～

～

計		199.65	100.0	199.65		457,199		457,199
								457,199

⑨年額支払賃料	457,199 円　×　12ヶ月　＝　 5,486,388 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されており計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,486,388 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 455,370 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,031,018 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	457,199 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,193 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 457,199 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 212,770 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,247,981 円　　　　（　 32,800 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１１６賃　　　　-13	2,794 ( 2,679)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [118.0]	100 [101.0]	2,468	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３１１６賃　　　　-14	2,320 ( 2,224)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,546
c	３１０６賃　　　　-10	2,000 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	2,194

葛飾 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	122,100 円	40,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	164,592 円	5,486,388　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 345,900 円	40,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,700 円	40,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 844,892 円　（　　　　　　 5,281 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9760

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,700,000 円	設計監理料率　 196,000 円／㎡　×　 199.65 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,551,890 円（　　　　　 15,949 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,247,981 円
②総費用	844,892 円
③純収益　①－②	4,403,089 円
④建物等に帰属する純収益	2,551,890 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,851,199 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,806,770 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,292 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 41,062,955 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 257,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
葛飾 -27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -27

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　川崎　信和

印

TEL.

鑑定評価額

65,100,000 円

１㎡当たりの価格

407,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区青戸１丁目６１番１｢青戸１－５－４｣				②地積　(㎡)	160 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:2	共同住宅Ｗ2	中規模住宅、アパートが建ち並ぶ閑静な住宅地域	北西6.3m区道	水道、ガス、下水	青砥 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 160 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　６
．３ｍ区道

交通

施設

青砥駅南方

350m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模住宅、アパートが建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。地価
はコロナ禍の収束がみられるまでは、不安定ながら様子見の状況が継続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 411,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 218,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葛飾区内に存する住宅地域であり、特に京成線沿線の徒歩圏にある住宅地域は代替性が高いと判断する。
需要者の中心は、小規模なものは葛飾区に地縁的選好性を有する１次取得層が、大規模なものは不動産業者等が中心と
考えられる。駅至近のアパート用地の需要は高いものの、供給は少なく、コロナ禍でも地価は堅調である。京成線沿徒
歩圏の新築戸建ての中心価格帯は、徒歩圏では４０００万円台中盤が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

中規模住宅、アパートが建ち並ぶ閑静な住宅地域であり、周辺のまとまった規模の画地では、アパート等も見られるも
のの、小規模戸建の需要が強いため、アパート経営に基づく収益価格は低位に試算されたものと思料する。居住の快適
性を重視する住宅地域であるので、京成線沿線の類似する事例より求めた比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、
鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    407,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　葛飾 -9                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    407,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口は微増、高齢化が進行している。コロナ
禍の影響は懸念されるが、地価への目立った
影響は見られず、横這いあるいはやや弱含み
傾向と思料する。

青砥駅周辺において、地域要因に特段の変動
は見られない。

対象地の個別的要因に特段の変動は認められ
ない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０１Ｒ -25	葛飾区		建付地	（　）	長方形	南東13.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	３１０２ -11	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
c	３１０６Ｒ -42	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東4m道路、中間画地		工業高度地区3種特別用途地区 (70,200)
d	３１１７ -7	葛飾区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 461,317	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	456,243	100 [ 101.8]	448,176	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	453,000
b	(　 ) 340,809	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	350,305	100 [ 87.3]	401,266		405,000
c	(　 ) 256,789	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 88.9]	287,407	100 [ 70.6]	407,092		411,000
d	(　 ) 234,055	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.8]	233,351	100 [ 72.0]	324,099		327,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -6.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -25.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -0.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 411,000 円／㎡]

葛飾 -27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,229,232	886,073	4,343,159	2,746,260	1,596,899	（　0.9619） 1,536,057	（ 4.6 - 0.2 ） 4.4％
	⑧収益価格	34,910,386 円　　　　（　 218,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	95.76	Ｓ3	199.65
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	160 ㎡	10.2 m x 18.5 m	前面道路：区道　 6.3 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

コンパクトタイプ平均専有面積約３９㎡

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.86	100.0	79.86	2,250	179,685	2.0	359,370
							1.0	179,685
2～ 2	住宅	79.86	100.0	79.86	2,300	183,678	2.0	367,356
							1.0	183,678
3～ 3	住宅	39.93	100.0	39.93	2,300	91,839	2.0	183,678
							1.0	91,839
～

～

計		199.65	100.0	199.65		455,202		910,404
								455,202

⑨年額支払賃料	455,202 円　×　12ヶ月　＝　 5,462,424 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 199.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,462,424 円　　×　　 8.3 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 453,381 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,009,043 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	910,404 円　×　　 91.7 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,348 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 455,202 円　×　　 91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　 211,841 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,229,232 円　　　　（　 32,683 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３１０３賃　　　　-11	1,683 ( 1,613)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	100 [ 97.0]	1,946	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,400 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３１０６賃　　　　-10	2,000 ( 2,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [100.0]	2,198
c	３１１１賃　　　　-7	2,634 ( 2,526)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	2,979

葛飾 -27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,400 円	43,800,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	163,873 円	5,462,424　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 130,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 372,300 円	43,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	43,800 円	43,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 886,073 円　（　　　　　　 5,538 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9619

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	43,800,000 円	設計監理料率　 213,000 円／㎡　×　 199.65 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0627	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0498 ×　 40 ％　＋　0.0607 × 40 ％　＋ 0.0926 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,746,260 円（　　　　　 17,164 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,229,232 円
②総費用	886,073 円
③純収益　①－②	4,343,159 円
④建物等に帰属する純収益	2,746,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,596,899 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,536,057 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,600 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,910,386 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 218,000 円／㎡）