鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

葛飾 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０８ -3	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、東4.6m、北4.7m、三方路		準工高度地区2種特別用途地区 (80,200)
b	３１１８ -25	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.9m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
c	３１０４ -4	葛飾区		建付地	（　）	不整形	北西6m区道、南東11m、二方路		準工高度地区2種地区計画等 (72,218)
d	３１０１Ｒ -35	江戸川区		更地	（　）	不整形	北10.7m区道、西6m、角地		準工特別用途地区地区計画等 (80,400)
e	３１１４Ｒ -35	足立区		更地	（　）	不整形	南東6m区道、西6m、二方路		準工高度地区3種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,875	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	270,907	100 [ 82.5]	328,372	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	328,000
b	(　 ) 298,265	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	297,668	100 [ 90.1]	330,375		330,000
c	(　 ) 203,644	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	222,687	100 [ 79.5]	280,109		280,000
d	(　 ) 360,000	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	358,200	100 [ 115.7]	309,594		309,000
e	(　 ) 213,013	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.0]	221,889	100 [ 67.6]	328,238		328,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -35.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 322,000 円／㎡]

葛飾 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が分譲マンションの敷地で、開発法を適用するため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,714,012,723	1,787,018,940	12	580,000	5,705.00	271,000	6,393.00
⑧開発法による価格	926,993,783 円　　　　（　 304,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,049 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,049.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,472.00 ㎡	6,393.00 ㎡	5,891.00 ㎡	502.00 ㎡	5,705.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 84 戸) 68㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.3 ％）	（ 209.7 ％）	（ 193.2 ％）	（ 16.5 ％）	（ 89.24 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	50.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

580,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 580,000 円／㎡　　×　　 5,705.00 ㎡　　＝　　　　 3,308,900,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,308,900,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 271,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 279,130 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 279,130 円／㎡　　×　　　 6,393.00 ㎡　　＝　　　　 1,784,478,090 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,308,900,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 330,890,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,115,368,090 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	264,712,000 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 227,599,378 円
	販売総額(2期)	2,382,408,000 円	( 72 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,953,812,801 円
	販売総額(3期)	661,780,000 円	( 20 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 532,600,544 円
収入合計		－	－	－	－	2,714,012,723 円
支出	建築工事費(1期)	178,447,809 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 165,456,809 円
	建築工事費(2期)	178,447,809 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 156,355,970 円
	建築工事費(3期)	1,427,582,472 円	( 80 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,170,760,385 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	198,534,000 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 180,646,087 円
	販売管理費(2期)	132,356,000 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 113,799,689 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,787,018,940 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,714,012,723 円　　－　　　　　　 1,787,018,940 円　　＝　　　　　 926,993,783 円 304,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
葛飾 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

葛飾 -11

東京都

区部第１２

氏名

不動産鑑定士　保戸田　藤郎

印

TEL.

鑑定評価額

957,000,000 円

１㎡当たりの価格

314,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	250,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月11日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	葛飾区西亀有１丁目２番１｢西亀有１－２－１｣				②地積　(㎡)	3,049 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (80,200)
	不整形 1:1.2	共同住宅ＲＣ7	マンションのほか一般住宅等が見られる住宅地域	西6m区道、三方路	水道、ガス、下水	お花茶屋 1.3km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 0 ｍ、南 0 ｍ、北 150 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 50.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 3,000 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

お花茶屋駅北方

1.3km

法令

規制

１中専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を維持すると予測する。地価水準は、新型
コロナ禍による一時停滞も見られ、やや弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -3.0
三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 320,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 310,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は葛飾区及び隣接区内のマンション適地が存する住宅地域である。需要者は、大手・中堅デベロッパーが中
心で、エンドユーザーについては区内在住の一次取得者層のほか区外からの転入者も見られる。近年、用地の取得競争
の過熱により価格は強含みで推移し、エンド価格も高止まりしてきたが、新型コロナ禍により売れ行きは鈍化傾向。新
築マンションの分譲価格は、７５㎡程度のファミリータイプで４，０００～５，０００万円程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

本件では対象不動産と競合・代替関係にある取引事例により実証的な比準価格が得られた。一方、開発法による価格も
適切な収支の査定に基づき求められており、その信頼性は高い。対象標準地はマンション適地であり、需要者はマンシ
ョン事業の投資採算性を重視して購入価格を決定するものと考えられる。よって、本件においては、開発法による価格
を重視し、比準価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　江戸川 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 457,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[103.0]

100
[139.9]

[ 99.9]
100

315,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    316,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

直近の区内人口は概ね横ばいである。第３波
による営業時短要請やＧＯＴＯトラベル一時
停止等、新型コロナ禍の収束時期は未だ不透
明な状況にある。

成熟した住宅地域であり、特に大きな変動要
因は見られない。新型コロナ禍により、分譲
マンションの売れ行きは鈍化傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +28.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

葛飾 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３１０８ -3	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、東4.6m、北4.7m、三方路		準工高度地区2種特別用途地区 (80,200)
b	３１１４ -10	葛飾区		更地	（　）	不整形	北西10.5m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,223)
c	３１１７ -6	葛飾区		更地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		準工高度地区2種 (70,200)
d	３１１８ -25	葛飾区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南6.9m区道、中間画地		準工高度地区2種特別用途地区 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 282,875	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	270,907	100 [ 88.3]	306,803	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -0.1 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.9] 　　　　 100	306,000
b	(　 ) 301,060	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 91.8]	326,640	100 [ 100.6]	324,692		324,000
c	(　 ) 362,981	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	360,440	100 [ 105.9]	340,359		340,000
d	(　 ) 298,265	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	297,668	100 [ 96.5]	308,464		308,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -9.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 -9.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 320,000 円／㎡]

葛飾 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用が高層分譲マンションの敷地で、開発法を適用するため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用をマンション用地と判断したため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
2,765,485,378	1,820,141,506	12	591,000	5,705.00	276,000	6,393.00
⑧開発法による価格	945,343,872 円　　　　（　 310,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

葛飾 -11　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
3,049 ㎡	㎡		㎡		㎡	3,049.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
1,472.00 ㎡	6,393.00 ㎡	5,891.00 ㎡	502.00 ㎡	5,705.00 ㎡	ＲＣ・7F ( 84 戸) 68㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 48.3 ％）	（ 209.7 ％）	（ 193.2 ％）	（ 16.5 ％）	（ 89.24 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１中専準防高度地区2種	80 ％	200 ％	200 ％	間口奥行	50.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		6.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

591,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 591,000 円／㎡　　×　　 5,705.00 ㎡　　＝　　　　 3,371,655,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 3,371,655,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 276,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 284,280 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 284,280 円／㎡　　×　　　 6,393.00 ㎡　　＝　　　　 1,817,402,040 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 3,371,655,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 337,165,500 円

支出合計　④+⑤+⑥

2,154,567,540 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担金率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	8 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	8 ヶ月	販売収入(1期目)	16 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	21 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	21 ヶ月	販売収入(3期目)	23 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	269,732,400 円	( 8 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 231,915,918 円
	販売総額(2期)	2,427,591,600 円	( 72 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,990,867,871 円
	販売総額(3期)	674,331,000 円	( 20 ％)	×　　0.8048	（ 23 ヶ月）	＝　　 542,701,589 円
収入合計		－	－	－	－	2,765,485,378 円
支出	建築工事費(1期)	181,740,204 円	( 10 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 168,509,517 円
	建築工事費(2期)	181,740,204 円	( 10 ％)	×　　0.8762	（ 14 ヶ月）	＝　　 159,240,767 円
	建築工事費(3期)	1,453,921,632 円	( 80 ％)	×　　0.8201	（ 21 ヶ月）	＝　　 1,192,361,130 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	202,299,300 円	( 60 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 184,072,133 円
	販売管理費(2期)	134,866,200 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 115,957,959 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	1,820,141,506 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	2,765,485,378 円　　－　　　　　　 1,820,141,506 円　　＝　　　　　 945,343,872 円 310,000 円／㎡