鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３（公）７２２２ -5	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東13m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,200)
b	Ｒ０３（公）７２７７ -33	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、中間画地		準工高度3種最低7m 地区計画等 (70,400)
c	Ｒ０３（公）３５５３ -22	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南16m区道、西4m、角地		近商 (100,300)
d	Ｒ０３（公）７９３１ -1	足立区		更地	（　）	長方形	北16m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
e	Ｒ０３（公）７３６５ -36	足立区		更地	（　）	長方形	南16m区道、中間画地		準住居高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 355,542	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	354,120	100 [ 81.0]	437,185	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	437,000
b	(　 ) 318,819	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 95.0]	100 [ 100.0]	332,579	100 [ 89.2]	372,846		373,000
c	(　 ) 329,736	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	318,531	100 [ 78.7]	404,741		405,000
d	(　 ) 302,556	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	302,556	100 [ 67.8]	446,248		446,000
e	(　 ) 322,658	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	314,914	100 [ 80.9]	389,263		389,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -14.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 410,000 円／㎡]

足立 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,460,654	3,364,660	13,095,994	10,709,200	2,386,794	（　0.9326） 2,225,924	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	51,765,674 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	117.68	ＲＣ7	672.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	170 ㎡	10.8 m x 18.9 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はスケルトン仕様・住宅は１Ｋタイプを想定

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

類似建物の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	47.17	87.1	41.08	3,000	123,240	5.0	616,200
							0.0	0
2～ 5	住宅	117.68	92.0	108.29	2,300	249,067	2.0	498,134
							1.0	249,067
6～ 6	住宅	92.02	89.8	82.63	2,350	194,181	2.0	388,362
							1.0	194,181
7～ 7	住宅	62.32	84.9	52.93	2,400	127,032	2.0	254,064
							1.0	127,032
～

計		672.23	90.7	609.80		1,440,721		3,251,162
								1,317,481

⑨年額支払賃料	1,440,721 円　×　12ヶ月　＝　 17,288,652 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 609.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されており計上せず

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,288,652 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,469,535 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,819,117 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,251,162 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 29,748 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,317,481 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 611,789 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,460,654 円　　　　（　 96,827 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３（公）６７４３　　　　-24	2,145 ( 2,060)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,145	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,401 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０３（公）７９３５　　　　-25	2,533 ( 2,428)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,533
c	Ｒ０３（公）６７４３　　　　-27	2,731 ( 2,618)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,731

足立 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	984,000 円	164,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	518,660 円	17,288,652　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,394,000 円	164,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	164,000 円	164,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,364,660 円　（　　　　　　 19,792 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9326

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	164,000,000 円	設計監理料率　 235,000 円／㎡　×　 672.23 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,709,200 円（　　　　　 62,995 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,460,654 円
②総費用	3,364,660 円
③純収益　①－②	13,095,994 円
④建物等に帰属する純収益	10,709,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,386,794 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,225,924 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,094 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,765,674 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
足立 5-25　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-25

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　上野　正和

印

TEL.

鑑定評価額

69,400,000 円

１㎡当たりの価格

408,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区栗原３丁目９０３番１｢栗原３－１０－１５｣				②地積　(㎡)	170 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
	台形 1:2	事務所ＲＣ4	中層事務所、マンションが建ち並ぶ路線商業地域	南33m都道	水道、ガス、下水	大師前 250m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 120 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 170 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

３３ｍ都道

交通

施設

大師前駅東方

250m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度3種最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いの路線商業地として現状の地域要因のまま推移するものと予測する。地価水準は、景気の先行き懸
念等により弱含みで推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 412,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 305,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区を中心とする商業地域。需要者は、駅前等の高度商業地ではないため地縁的選好性を有する法人
及び個人事業主が中心である。市場の需給動向は、廃業等により供給は比較的多い一方、商業系不動産の需要は相対的
に弱いが、駅徒歩圏の商業地は共同住宅としての利用を前提とする需要者が増加している。市場の中心となる価格帯は
、需要面積が多様であるためその把握は困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場の実態を反映した価格で、近隣地域及び代替競争関係にある同一需給圏内の類似地域において多数の信
頼性のある取引事例を収集し得た。一方収益価格は収益性に着目した価格であり商業地においては重視すべき価格であ
るが標準地周辺は純粋に投資採算性のみで判断される地域ではないこと等によりやや収益価格が低位に求められた。従
って比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、上記の通り鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    410,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により一時
市場が停滞した。その後市場の回復が見られ
たが、先行き不透明感が高まっている。

地域要因に特段の変動は見られない。

代替競争関係にある他の不動産と比較した優
劣、競争力の程度については特段の変動はな
い。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

足立 5-25　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３（公）７９３１ -25	足立区		更地	（　）	ほぼ整形	南西13.5m都道、北7.4m、北東12.4m、三方路		準工 (100,400)
b	Ｒ０３（公）６７４３ -32	足立区		建付地	（　）	台形	北西7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種新防火 (90,300)
c	Ｒ０３（公）８６３５ -24	足立区		更地	（　）	台形	西16m都道、北10.9m、角地		近商高度地区最低7m (100,400)
d	Ｒ０３（公）７２７７ -14	足立区		建付地	（　）	ほぼ台形	南20m都道、中間画地		準工特別用途地区高度地区 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 456,919	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	435,161	100 [ 105.8]	411,305	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	411,000
b	(　 ) 418,275	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	418,275	100 [ 101.2]	413,315		413,000
c	(　 ) 472,441	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.5]	452,097	100 [ 110.5]	409,138		409,000
d	(　 ) 280,899	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	309,925	100 [ 73.5]	421,667		422,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 412,000 円／㎡]

足立 5-25　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,726,659	3,421,364	13,305,295	10,970,400	2,334,895	（　0.9545） 2,228,657	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	51,829,233 円　　　　（　 305,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-25　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	117.68	ＲＣ7	672.23
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	170 ㎡	10.9 m x 18.9 m	前面道路：都道　 33.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、上階１Ｋ・平均専有面積２７㎡程度。

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

周辺地域における平均的建物の状況を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～	店舗	47.17	87.1	41.09	3,000	123,270	6.0	739,620
							0.0	0
2～ 3	住宅	117.68	92.0	108.27	2,300	249,021	1.0	249,021
							1.0	249,021
4～ 5	住宅	117.68	92.0	108.27	2,350	254,435	1.0	254,435
							1.0	254,435
6～	住宅	92.02	89.8	82.63	2,450	202,444	1.0	202,444
							1.0	202,444
7～	住宅	62.32	84.9	52.91	2,500	132,275	1.0	132,275
							1.0	132,275

計		672.23	90.7	609.71		1,464,901		2,081,251
								1,341,631

⑨年額支払賃料	1,464,901 円　×　12ヶ月　＝　 17,578,812 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 609.71 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,578,812 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,494,199 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	16,084,613 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,081,251 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,043 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,341,631 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 623,003 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,726,659 円　　　　（　 98,392 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３（公）８５０４　　　　-24	2,942 ( 2,942)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,002	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,399 円/㎡　月額支払賃料（　 2,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ０３（公）７９３５　　　　-19	2,001 ( 2,001)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	2,194
c	Ｒ０３（公）７９３５　　　　-31	2,099 ( 2,097)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,186

足立 5-25　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,008,000 円	168,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	527,364 円	17,578,812　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 122,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,428,000 円	168,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	168,000 円	168,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,421,364 円　（　　　　　　 20,126 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9545

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	168,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 672.23 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,970,400 円（　　　　　 64,532 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,726,659 円
②総費用	3,421,364 円
③純収益　①－②	13,305,295 円
④建物等に帰属する純収益	10,970,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,334,895 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,228,657 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,110 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,829,233 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 305,000 円／㎡）