鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

足立 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ０３（公）７７９９ -12	足立区		建付地	（　）	不整形	北西4.5m区道、南4m、二方路		商業 (100,270)
b	Ｒ０３（公）７３６５ -8	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東4m区道、西1.9m、二方路		商業 (100,240)
c	Ｒ３（公）１０１５６ -9	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,500)
d	Ｒ０３（公）７４２１ -26	足立区		建付地	（　）	長方形	北15m都道、中間画地		商業 (100,500)
e	Ｒ０３（公）４６４５ -26	足立区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東15m区道、北6m、角地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,563,287	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.9]	1,702,590	100 [ 119.8]	1,421,194	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,420,000
b	(　 ) 1,208,054	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 86.5]	1,396,594	100 [ 88.2]	1,583,440		1,580,000
c	(　 ) 1,566,686	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,574,519	100 [ 79.4]	1,983,021		1,980,000
d	(　 ) 758,883	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	758,883	100 [ 64.8]	1,171,116		1,170,000
e	(　 ) 690,894	100 [ 90.0]	[ 100.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	747,537	100 [ 56.2]	1,330,137		1,330,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -9.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e	その他	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -48.0
e	その他	％／月 +0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,380,000 円／㎡]

足立 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	15,396,143	3,245,581	12,150,562	7,216,000	4,934,562	（　0.9526） 4,700,664	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	111,920,571 円　　　　（　 917,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.50	Ｓ7	442.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	13.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は店舗、３階以上は事務所を想定した。

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

この種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.40	65.5	43.49	6,200	269,638	10.0	2,696,380
							0.0	0
2～ 2	店舗	62.70	82.9	51.98	4,200	218,316	6.0	1,309,896
							0.0	0
3～ 3	事務所	62.70	82.9	51.98	3,400	176,732	3.0	530,196
							1.0	176,732
4～ 7	事務所	62.70	82.9	51.98	3,400	176,732	3.0	530,196
							1.0	176,732
～

計		442.60	80.3	355.37		1,371,614		6,657,256
								883,660

⑨年額支払賃料	1,371,614 円　×　12ヶ月　＝　 16,459,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 355.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	16,459,368 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,399,046 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,060,322 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,657,256 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 60,914 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 883,660 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 274,907 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	15,396,143 円　　　　（　 126,198 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３（公）７３６５　　　　-2	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,200	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,500 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０３（公）７３６５　　　　-5	4,558 ( 4,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,798
c	Ｒ０３（公）７３６５　　　　-6	4,777 ( 4,689)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [135.0]	100 [100.0]	3,539

足立 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	660,000 円	110,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	493,781 円	16,459,368　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 936,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 935,000 円	110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	110,000 円	110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,245,581 円　（　　　　　　 26,603 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	110,000,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 442.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,216,000 円（　　　　　 59,148 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	15,396,143 円
②総費用	3,245,581 円
③純収益　①－②	12,150,562 円
④建物等に帰属する純収益	7,216,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,934,562 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,700,664 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,530 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 111,920,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 917,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
足立 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

足立 5-2

東京都

区部第１１

氏名

不動産鑑定士　供田　茂彰

印

TEL.

鑑定評価額

163,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,340,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,140,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	足立区千住旭町４５番２外｢千住旭町４０－２２｣				②地積　(㎡)	122 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 防火（その他）地区計画等 (100,400)
	台形 1.5:1	店舗、事務所兼住宅等Ｓ3	中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ駅前の商業地域	南7.2m区道	水道、ガス、下水	北千住 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中層の店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

千住旭町地区地区計画

街

路

７．２ｍ区道

交通

施設

北千住駅東方

210m

法令

規制

商業
(100,400)
防火
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

北千住駅東側の学園通り（旭町商店街）沿いの商業地域として成熟しており、更に発展していくものと予測され
る。コロナ禍による需要の一時停滞で地価は下落したが、徐々に回復するものと思料される。

(3)最有効使用の判定

中層の店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,360,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 950,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、足立区内外を問わず、ＪＲ常磐線「北千住」駅と同等の繁華性の高い駅近の商業地域。需要者の中心は
、資金力を有する法人や国内外の投資家等が見込まれる。複数の大学の開校・定着や各種媒体によるエリア露出等から
知名度が上昇している。コロナ禍により減少した人通りも賑わいを取り戻しつつある。当該エリアの不動産供給は僅少
で、需要は底堅い。取引には個別事情が反映されるため、中心価格帯を見出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

取引事例が僅少で収集が困難であったため、同一需給圏の範囲を広げ、同種の取引事例を収集・採用した。一方、想定
される需要者の観点から、店舗・事務所として賃貸想定する収益価格を試算した。繁華性の高い商業地域では、収益目
的の取引が中心であり、取引事例価格には収益性が反映されているものと思料される。したがって、本件では、比準価
格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,380,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　足立 5-5                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,310,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、景
気は依然として厳しい状況にあるが、不動産
市場では持ち直しの動きもみられる。

学園通り（旭町商店街）沿いに存する商業地
域であり、コロナ禍により一時人出が減少し
たものの、賑わいを取り戻しつつある。

個別的要因について変動はなく、地域におけ
る標準的な画地である。同一需給圏内におけ
る市場競争力は概ね中位程度。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.9 ％

+2.3 ％

３　試算価格算定内訳

足立 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３（公）１０１５６ -9	足立区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北15m区道、中間画地		商業地区計画等駐車付置義務 (100,500)
b	Ｒ３（公）５５８５ -1	足立区		更地	（　）	ほぼ台形	西6.4m区道、中間画地		商業 (100,384)
c	Ｒ０３（公）７３６５ -31	足立区		更地	（　）	長方形	南9m区道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (90,300)
d	Ｒ０３（公）７７９９ -50	足立区		建付地	（　）	不整形	西10m区道、南8m、二方路		１住居高度地区3種 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,566,686	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,574,519	100 [ 97.4]	1,616,549	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,620,000
b	(　 ) 1,048,398	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,046,301	100 [ 81.2]	1,288,548		1,290,000
c	(　 ) 771,283	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	771,283	100 [ 58.9]	1,309,479		1,310,000
d	(　 ) 699,157	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	728,289	100 [ 59.8]	1,217,875		1,220,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 +0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -34.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,360,000 円／㎡]

足立 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	16,002,241	3,347,496	12,654,745	7,544,000	5,110,745	（　0.9526） 4,868,496	（ 4.4 - 0.2 ） 4.2％
	⑧収益価格	115,916,571 円　　　　（　 950,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

足立 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	75.50	Ｓ7	442.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	122 ㎡	13.0 m x 10.0 m	前面道路：区道　 7.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階フロア貸し店舗、３～７階フロア貸し事務所

⑦有効率　 80.3 ％
の理由

同種建築物の標準的有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	66.40	65.5	43.49	6,550	284,860	10.0	2,848,600
							0.0	0
2～ 2	店舗	62.70	82.9	51.98	4,450	231,311	6.0	1,387,866
							0.0	0
3～ 3	事務所	62.70	82.9	51.98	3,500	181,930	3.0	545,790
							1.0	181,930
4～ 7	事務所	62.70	82.9	51.98	3,500	181,930	3.0	545,790
							1.0	181,930
～

計		442.60	80.3	355.37		1,425,821		6,965,416
								909,650

⑨年額支払賃料	1,425,821 円　×　12ヶ月　＝　 17,109,852 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 355.37 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	17,109,852 円　　×　　 8.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,454,337 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	15,655,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	6,965,416 円　×　　 91.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 63,734 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 909,650 円　×　　 91.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 282,992 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	16,002,241 円　　　　（　 131,166 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ０３（公）７３６５　　　　-1	3,667 ( 3,630)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	4,152	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,608 円/㎡　月額支払賃料（　 3,500 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ０３（公）７３６５　　　　-2	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,167
c	Ｒ０３（公）７３６５　　　　-5	4,558 ( 4,303)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	4,655

足立 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	690,000 円	115,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	513,296 円	17,109,852　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 936,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 977,500 円	115,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	115,000 円	115,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,347,496 円　（　　　　　　 27,438 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9526

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	115,000,000 円	設計監理料率　 250,000 円／㎡　×　 442.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0656	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0499 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	7,544,000 円（　　　　　 61,836 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	16,002,241 円
②総費用	3,347,496 円
③純収益　①－②	12,654,745 円
④建物等に帰属する純収益	7,544,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,110,745 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,868,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,906 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 115,916,571 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 950,000 円／㎡）