鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公７ -118	練馬区		更地	（　）	ほぼ整形	北25m都道、中間画地		近商高度3種最高30m (100,300)
b	Ｒ３公９ -105	練馬区		建付地	（　）	台形	南西25m都道、中間画地		商業 (100,500)
c	Ｒ３公１３ -107	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)
d	Ｒ３公７ -117	練馬区		建付地	（　）	長方形	南25m都道、中間画地		商業高度3種最高35m (100,400)
e	Ｒ３公７ -33	練馬区		建付地	（　）	台形	南19.2m都道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 756,225	100 [ 100.0]	[ 102.1] 100	100 [ / ]	100 [ 98.0]	787,863	100 [ 87.3]	902,478	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	902,000
b	(　 ) 992,056	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	982,035	100 [ 118.0]	832,233		832,000
c	(　 ) 585,719	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	581,619	100 [ 69.8]	833,265		833,000
d	(　 ) 725,865	100 [ 100.0]	[ 104.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	721,717	100 [ 84.6]	853,093		853,000
e	(　 ) 739,827	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 88.5]	100 [ 98.0]	849,611	100 [ 102.0]	832,952		833,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
b	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 859,000 円／㎡]

練馬 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	22,964,287	4,293,060	18,671,227	14,637,600	4,033,627	（　0.9562） 3,856,954	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	91,832,238 円　　　　（　 785,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	92.00	ＲＣ10	778.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	117 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗・２階事務所はフロアー貸し、３階以上は各階１Ｋ（専有面積約２９㎡）２戸で計１６戸の共同住宅

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

類似不動産の標準的な有効率を採用した

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.00	44.4	36.00	5,500	198,000	6.0	1,188,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	81.00	85.2	69.00	3,400	234,600	3.0	703,800
							0.0	0
3～ 3	住宅	77.00	75.3	58.00	3,150	182,700	1.0	182,700
							1.0	182,700
4～ 6	住宅	77.00	75.3	58.00	3,250	188,500	1.0	188,500
							1.0	188,500
7～10	住宅	77.00	75.3	58.00	3,350	194,300	1.0	194,300
							1.0	194,300

計		778.00	73.1	569.00		1,958,000		3,417,200
								1,525,400

⑨年額支払賃料	1,958,000 円　×　12ヶ月　＝　 23,496,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 569.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,496,000 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 939,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,556,160 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,417,200 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,805 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,525,400 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 375,322 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	22,964,287 円　　　　（　 196,276 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃１３　　　　-28	2,613 ( 2,556)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	3,119	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,220 円/㎡　月額支払賃料（　 3,150 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ３公賃１３　　　　-29	3,177 ( 3,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	3,308
c	Ｒ３公賃１４　　　　-21	2,799 ( 2,738)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	3,169

練馬 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	912,000 円	228,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	822,360 円	23,496,000　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,938,000 円	228,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	228,000 円	228,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,293,060 円　（　　　　　　 36,693 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	228,000,000 円	設計監理料率　 284,000 円／㎡　×　 778.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,637,600 円（　　　　　 125,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	22,964,287 円
②総費用	4,293,060 円
③純収益　①－②	18,671,227 円
④建物等に帰属する純収益	14,637,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,033,627 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,856,954 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,965 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,832,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 785,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
練馬 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-11

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　土井　小咲

印

TEL.

鑑定評価額

95,900,000 円

１㎡当たりの価格

820,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	670,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区中村北４丁目８番１４｢中村北４－８－３０｣				②地積　(㎡)	117 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ7	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域	北25m都道	水道、ガス、下水	中村橋 180m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 100 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層の店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 117 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

中村橋駅南方

180m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

高層の店舗、事務所兼共同住宅等が建ち並ぶ駅周辺の商業地域であり、賃貸市場も成熟している。地価は上昇傾
向にあったが、新型コロナウイルス感染症の影響による市場の不透明感より、弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

高層の店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 854,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 785,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は練馬区及び隣接市区に存する駅周辺の高度利用が可能な商業地域である。主たる需要者は、賃貸事業によ
る収益獲得を目的とする不動産会社や不動産投資家等であり、自社ビル等の建設を目的とする事業会社等も含まれる。
駅周辺の商業地域においても、新型コロナウイルス感染症の広がりの中で、市場の不透明感により地価は下落傾向とな
っている。敷地規模の小さな取引が多く、土地価格の総額は１億円～５億円程度が中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の類似地域と判断される商業地の事例を採用しており説得力を有する。また、収益価格は最有
効使用の建物を想定して、適切に純収益及び還元利回りを査定しており、説得力を有する。主たる需要者は、不動産の
有する収益性に着目して意思決定を行うが、一方で代替・競争関係にある不動産の取引価格についても着目する。以上
より、比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,450,000 円／㎡

[ 97.9]
100

100
[100.0]

100
[173.2]

[100.0]
100

820,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    835,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

練馬区の商業地においては、新型コロナウイ
ルス感染症の影響により、一部のエリアでは
店舗等の空きテナントが目につく状況となっ
ている。

高度利用が可能なエリアであり、地域要因に
顕著な変化は見られないが、コロナ禍の影響
で収益性減退の可能性を有しており、地価は
弱含みとなった。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +65.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公７ -33	練馬区		建付地	（　）	台形	南19.2m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	Ｒ３公２ -9	練馬区		建付地	（　）	不整形	南西25m都道、東4m、二方路		準住居高度3種最高30m (70,300)
c	Ｒ３公１０ -122	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南6m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)
d	Ｒ３公９ -105	練馬区		建付地	（　）	台形	南西25m都道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 739,827	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 88.5]	100 [ 98.0]	849,611	100 [ 102.0]	832,952	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	833,000
b	(　 ) 452,848	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 87.6]	538,716	100 [ 60.7]	887,506		888,000
c	(　 ) 707,130	100 [ 100.0]	[ 100.1] 100	100 [ 98.0]	100 [ 100.0]	722,283	100 [ 75.4]	957,935		958,000
d	(　 ) 992,056	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	992,056	100 [ 118.0]	840,725		841,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -25.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -12.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +18.0
d	正常	％／月 -0.17	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 854,000 円／㎡]

練馬 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,129,340	4,327,919	18,801,421	14,766,000	4,035,421	（　0.9562） 3,858,670	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	91,873,095 円　　　　（　 785,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	92.00	ＲＣ10	778.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	117 ㎡	8.5 m x 14.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階事務所、３階以上１Ｋタイプ（平均約２９㎡）各階２戸、合計１６戸、内廊下想定

⑦有効率　 73.1 ％
の理由

類似不動産の標準的なレンタブル比を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	81.00	44.4	36.00	5,500	198,000	6.0	1,188,000
							0.0	0
2～ 2	事務所	81.00	85.2	69.00	3,350	231,150	3.0	693,450
							0.0	0
3～ 3	住宅	77.00	75.3	58.00	3,200	185,600	1.0	185,600
							1.0	185,600
4～ 7	住宅	77.00	75.3	58.00	3,300	191,400	1.0	191,400
							1.0	191,400
8～10	住宅	77.00	75.3	58.00	3,400	197,200	1.0	197,200
							1.0	197,200

計		778.00	73.1	569.00		1,971,950		3,424,250
								1,542,800

⑨年額支払賃料	1,971,950 円　×　12ヶ月　＝　 23,663,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 569.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるものと判断し計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,663,400 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 946,536 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,716,864 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,424,250 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,873 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,542,800 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 379,603 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,129,340 円　　　　（　 197,687 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃９　　　　-9	3,177 ( 3,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,242	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,271 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ３公賃９　　　　-8	3,176 ( 3,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,208
c	Ｒ３公賃７　　　　-11	3,479 ( 3,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,381

練馬 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	920,000 円	230,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	828,219 円	23,663,400　×　　　　 3.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 164,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,955,000 円	230,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	230,000 円	230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,327,919 円　（　　　　　　 36,991 円／㎡）　　（経費率　　 18.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9562

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	230,000,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 778.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0459 ×　 35 ％　＋　0.0593 × 35 ％　＋ 0.0914 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,766,000 円（　　　　　 126,205 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,129,340 円
②総費用	4,327,919 円
③純収益　①－②	18,801,421 円
④建物等に帰属する純収益	14,766,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,035,421 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,858,670 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,980 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 91,873,095 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 785,000 円／㎡）