鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公１０ -113	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		近商高度2種最高20m (90,300)
b	Ｒ３公１０ -112	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.9m区道、中間画地		近商高度2種最高20m (90,300)
c	Ｒ３公１３ -107	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東13m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)
d	Ｒ３公１５ -29	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南4m私道、中間画地		商業 (100,240)
e	Ｒ３公７ -4	練馬区		建付地	（　）	長方形	北6m区道、中間画地		近商高度3種最高25m (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 462,455	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	467,174	100 [ 96.5]	484,118	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	484,000
b	(　 ) 434,459	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	449,206	100 [ 88.1]	509,882		510,000
c	(　 ) 585,719	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	581,619	100 [ 112.8]	515,620		516,000
d	(　 ) 579,531	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	577,792	100 [ 98.7]	585,402		585,000
e	(　 ) 633,029	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	657,684	100 [ 103.3]	636,674		637,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +5.3	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +7.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +6.5	環境　　　　 -3.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 519,000 円／㎡]

練馬 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,550,357	1,423,615	6,126,742	3,974,200	2,152,542	（　0.9534） 2,052,234	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	47,726,372 円　　　　（　 362,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	91.20	Ｓ4	275.48
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	7.5 m x 17.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上各室６４㎡程度、３ＤＫ、３戸を想定。

⑦有効率　 90.7 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.60	70.2	56.58	2,900	164,082	4.0	656,328
							1.0	164,082
2～ 2	住宅	64.96	99.2	64.46	2,500	161,150	1.0	161,150
							1.0	161,150
3～ 3	住宅	64.96	99.2	64.46	2,500	161,150	1.0	161,150
							1.0	161,150
4～ 4	住宅	64.96	99.2	64.46	2,500	161,150	1.0	161,150
							1.0	161,150
～

計		275.48	90.7	249.96		647,532		1,139,778
								647,532

⑨年額支払賃料	647,532 円　×　12ヶ月　＝　 7,770,384 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 249.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,770,384 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 388,519 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,381,865 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,139,778 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,828 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 647,532 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 157,664 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,550,357 円　　　　（　 57,200 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃１５　　　　-9	2,519 ( 2,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	2,472	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,555 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３公賃１５　　　　-28	2,722 ( 2,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 98.0]	2,834
c	Ｒ３公賃１５　　　　-27	2,425 ( 2,372)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	2,531

練馬 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	320,500 円	64,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	310,815 円	7,770,384　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 544,800 円	64,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	64,100 円	64,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,423,615 円　（　　　　　　 10,785 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	64,100,000 円	設計監理料率　 226,000 円／㎡　×　 275.48 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,974,200 円（　　　　　 30,108 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,550,357 円
②総費用	1,423,615 円
③純収益　①－②	6,126,742 円
④建物等に帰属する純収益	3,974,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,152,542 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,052,234 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,547 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 47,726,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 362,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
練馬 5-9　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 5-9

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　向原　信克

印

TEL.

鑑定評価額

67,300,000 円

１㎡当たりの価格

510,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	410,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区春日町１丁目２２９５番１１｢春日町１－１４－１｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度2種最高20m (90,300)
	1:2.5	店舗兼住宅Ｗ2	低層店舗併用住宅等が多い近隣商業地域	南8m区道	水道、ガス、下水	豊島園 750m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗住宅併用地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

豊島園駅北方

750m

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度2種最高20m

⑤地域要因の将
　来予測

店舗併用住宅が多く建ち並ぶ近隣商業地域である。地域要因に影響を与えるような特段の変動要因はなく、当分
の間は現状を維持するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗住宅併用地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 526,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 352,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏内は、練馬区内及び周辺市区における西武池袋線、西武新宿線、都営大江戸線、地下鉄有楽町・副都心線等
の沿線の近隣商業地域及び商住混在地域。需要者は、自己利用目的で店舗併用住宅地として取得を検討する事業者等の
ほか、投資目的として賃貸事業を目的とする法人等と思料される。土地価格の相場は、規模や形状等により異なるが、
１５０～２００万円／坪程度である。新型コロナウイルス感染症等の影響により、年間地価変動率は下落に転じた。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の事例から、市場性を反映した実証的な価格を得た。収益価格は賃貸用の店舗兼共同住宅の建
築を想定し、類似の賃貸事例を採用して求めた理論的な価格である。近隣地域は賃貸需要も見込める地域であるが、店
舗併用住宅が中心であり、その地域特性から需要者は市場性を反映した比準価格をより重視するものと思料される。従
って、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 5-7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 674,000 円／㎡

[ 99.1]
100

100
[100.0]

100
[129.8]

[100.0]
100

515,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    515,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症が、内外経済に与
える影響に留意が必要である。練馬区内の人
口は微減傾向に、土地取引件数は減少に転じ
た。

店舗併用住宅等が建ち並ぶ準幹線道路沿いの
地域である。最寄駅からやや離れており、繁
華性はやや弱い。地域要因に特段の変動はな
い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +6.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  +1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 5-9　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公２ -19	練馬区		貸家建付地	（　）	長方形	東40m都道、東4m、二方路		準住居高度3種最高30m 高度地区 (70,300)
b	Ｒ３公６ -126	練馬区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東25m都道、中間画地		準住居高度3種最高30m (70,300)
c	Ｒ３公１０ -112	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東7.9m区道、中間画地		近商高度2種最高20m (90,300)
d	Ｒ３公１ -15	練馬区		建付地	（　）	台形	南30m都道、北西8.6m、角地		準住居高度3種最高30m (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 539,572	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	524,231	100 [ 100.9]	519,555	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	520,000
b	(　 ) 423,352	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	430,696	100 [ 86.2]	499,647		500,000
c	(　 ) 434,459	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	449,206	100 [ 87.2]	515,144		515,000
d	(　 ) 514,706	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	494,717	100 [ 90.0]	549,686		550,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +1.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -11.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 526,000 円／㎡]

練馬 5-9　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,396,117	1,398,664	5,997,453	3,899,800	2,097,653	（　0.9534） 1,999,902	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	46,509,349 円　　　　（　 352,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 5-9　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	91.00	Ｓ4	275.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度2種最高20m	90 ％	300 ％	300 ％	132 ㎡	7.5 m x 17.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗、２階以上ファミリータイプ（３ＤＫ）、約６４㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 91.3 ％
の理由

同種建物として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	80.00	70.0	56.00	2,900	162,400	4.0	649,600
							1.0	162,400
2～ 2	住宅	65.00	100.0	65.00	2,420	157,300	1.0	157,300
							1.0	157,300
3～ 3	住宅	65.00	100.0	65.00	2,420	157,300	1.0	157,300
							1.0	157,300
4～ 4	住宅	65.00	100.0	65.00	2,420	157,300	1.0	157,300
							1.0	157,300
～

計		275.00	91.3	251.00		634,300		1,121,500
								634,300

⑨年額支払賃料	634,300 円　×　12ヶ月　＝　 7,611,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 251.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,611,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 380,580 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,231,020 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,121,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 10,654 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 634,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 154,443 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,396,117 円　　　　（　 56,031 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃６　　　　-37	2,960 ( 2,896)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [112.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,617	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,474 円/㎡　月額支払賃料（　 2,420 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３公賃６　　　　-38	2,722 ( 2,608)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [105.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,542
c	Ｒ３公賃６　　　　-39	2,321 ( 2,269)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,322

練馬 5-9　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	314,500 円	62,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	304,464 円	7,611,600　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 119,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 534,600 円	62,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	62,900 円	62,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,398,664 円　（　　　　　　 10,596 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	62,900,000 円	設計監理料率　 222,000 円／㎡　×　 275.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,899,800 円（　　　　　 29,544 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,396,117 円
②総費用	1,398,664 円
③純収益　①－②	5,997,453 円
④建物等に帰属する純収益	3,899,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,097,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,999,902 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,151 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 46,509,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 352,000 円／㎡）