別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 練馬 -90　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -90 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　横山　宗忠 印  TEL.

鑑定評価額 19,000,000 円  １㎡当たりの価格 234,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区土支田４丁目７９６番２０外 ｢土支田４－４１－１２｣ ②地積 　(㎡) 81   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 西4m道路 水道、ガス、下水 地下鉄成増 2.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    40 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.0 ｍ、奥行　約　　   9.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ道路 交通 施設 地下鉄成増駅南西方 2.0km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 小規模一般住宅を中心とした住宅地域である。周辺地域には農地も残るが、これらも漸次宅地開発されていくも のと予測される。現状、地域要因に変化は見られず、当分は現在の住環境が維持されていくものと予想される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    234,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線や西武池袋線等の各駅に接続するバス便のエリアで、概ね練馬区北部から西部地区周辺の住宅 地域一帯である。交通利便性に劣ることから区内住宅地の中でも需要はやや弱めであったが、今期は新型コロナの影響 により需給バランスが崩れ、地価は若干の下落となった。需要者は、区内や隣接周辺市から流入する一次取得者層が中 心で、標準的規模の土地価格は総額で２千万円程度、新築戸建住宅では３～４千万円程度が需要の中心と判断される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 風致地区内における建築上の制約があること、敷地規模が小さく収益性の高い賃貸用不動産の想定が困難であること、 バス便エリアのため賃貸需要が低いこと等により収益還元法の適用は断念した。対象標準地の存する地域では戸建住宅 及び同用地の取得を目的とする事例が多くを占め、居住の快適性や利便性を主として価格形成が成されている。よって 市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [108.3] [102.0] 100 232,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    238,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍における混乱を背景に、このところ の区内各種指標（新設住宅着工戸数や土地取 引件数、人口及び世帯数等）には、やや弱い 動きが見られる。 最寄り駅から離れたバス便の住宅地域。今後 、更なる宅地開発が期待されるが、現状では 地域要因に特段の変化はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.5 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　 +10.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.7 ％  ％