鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -84　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公１３ -17	練馬区		建付地	（　）	正方形	北4.9m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ３公１３ -25	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4m区道、西4m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
c	Ｒ３公１３ -26	練馬区		建付地	（　）	長方形	東5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ３公１３ -27	練馬区		建付地	（　）	袋地等	東4.5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	Ｒ３公５ -31	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 397,162	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	395,971	100 [ 101.0]	392,050	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	400,000
b	(　 ) 339,979	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	329,417	100 [ 100.0]	329,417		336,000
c	(　 ) 340,530	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	331,850	100 [ 97.5]	340,359		347,000
d	(　 ) 262,884	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	349,811	100 [ 98.0]	356,950		364,000
e	(　 ) 417,786	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	409,185	100 [ 113.3]	361,152		368,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.5
c	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -2.5
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 361,000 円／㎡]

練馬 -84　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,709,319	458,700	2,250,619	1,417,920	832,699	（　0.9732） 810,383	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,846,116 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -84　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	53.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	108 ㎡	9.8 m x 11.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

住宅２ＬＤＫ（５０㎡）２戸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段等のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,300	115,000	1.0	115,000
							1.0	115,000
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,350	117,500	1.0	117,500
							1.0	117,500
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		232,500		232,500
								232,500

⑨年額支払賃料	232,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,790,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,790,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,650,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 232,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,610 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,709,319 円　　　　（　 25,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃７　　　　-22	2,620 ( 2,564)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [104.0]	100 [104.0]	2,484	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,402 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３公賃５　　　　-9	2,025 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.5]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	2,486
c	Ｒ３公賃１　　　　-16	2,025 ( 2,022)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.5]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,141

練馬 -84　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,400 円	21,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	83,700 円	2,790,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 458,700 円　（　　　　　　 4,247 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,417,920 円（　　　　　 13,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,709,319 円
②総費用	458,700 円
③純収益　①－②	2,250,619 円
④建物等に帰属する純収益	1,417,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	832,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	810,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,846,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
練馬 -84　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -84

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　土井　小咲

印

TEL.

鑑定評価額

37,800,000 円

１㎡当たりの価格

350,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	285,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月8日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区関町北５丁目３３２番６｢関町北５－１８－４０｣				②地積　(㎡)	108 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.2	住宅Ｗ2	小規模一般住宅にアパート等が見られる住宅地域	東4m区道	水道、ガス、下水	武蔵関 800m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 110 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北４ｍ区道

交通

施設

武蔵関駅北西方

800m

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

武蔵関駅から徒歩圏の小規模一般住宅が多く建ち並ぶ低層住宅地域として成熟している。地価は小幅に上昇して
いたが、新型コロナウイルス感染症による景気動向に影響され、弱含みで推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 358,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 175,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主に練馬区西部及び隣接市区内の西武新宿線及び西武池袋線沿線に広がる低層住宅地域である。典型的
需要者は自己の居住用として一般住宅を取得する個人のエンドユーザーであり、練馬区内や周辺の一次取得者及び買い
換え取得者層が中心である。駅徒歩圏であるが、西武新宿線の需要はやや落ち込んでおり、コロナ禍以降においては、
取引がやや減少している。土地総額の中心価格帯は、細分化により３千万後半～４千万円前半程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地は西武新宿線沿いの低層住宅地域に存しており、典型的需要者は収益性よりも居住の快適性等を重視してい
る。比準価格は同一需給圏内の類似地域において個人が取得した住宅地の取引事例を採用していることから信頼性が高
い。収益価格は敷地規模・基準容積率等より、収益性の高い建物の想定が難しく、低位に試算された。従って、比準価
格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 435,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[105.0]

100
[119.1]

[102.0]
100

350,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    355,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

練馬区の人口は直近半年程度において減少傾
向が見られる。また、練馬区の新設住宅着工
戸数は、前年比で減少傾向が続いている。

武蔵関駅徒歩圏の練馬区西部の低層住宅地域
であり、地域要因に特段の変動はない。コロ
ナ禍の影響により地価はやや下落した。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +4.0
環境　　　　　　  +9.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -84　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公１３ -17	練馬区		建付地	（　）	正方形	北4.9m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ３公１３ -26	練馬区		建付地	（　）	長方形	東5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ３公１３ -6	練馬区		建付地	（　）	長方形	南4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ３公４ -33	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西6m区道、西5m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 397,162	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	395,971	100 [ 104.0]	380,741	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	388,000
b	(　 ) 340,530	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	331,850	100 [ 98.0]	338,622		345,000
c	(　 ) 384,409	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	360,246	100 [ 101.0]	356,679		364,000
d	(　 ) 349,096	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	334,327	100 [ 99.9]	334,662		341,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 358,000 円／㎡]

練馬 -84　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	2,709,319	458,700	2,250,619	1,417,920	832,699	（　0.9732） 810,383	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	18,846,116 円　　　　（　 175,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -84　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	54.00	ＬＳ2	100.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	108 ㎡	9.8 m x 11.0 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプ（５０㎡）、各階１戸、合計２戸、外階段想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段想定のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	50.00	100.0	50.00	2,300	115,000	1.0	115,000
							1.0	115,000
2～ 2	住宅	50.00	100.0	50.00	2,350	117,500	1.0	117,500
							1.0	117,500
～

～

～

計		100.00	100.0	100.00		232,500		232,500
								232,500

⑨年額支払賃料	232,500 円　×　12ヶ月　＝　 2,790,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されるものと判断し計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	2,790,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 139,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,650,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	232,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,209 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 232,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 56,610 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	2,709,319 円　　　　（　 25,086 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃９　　　　-32	2,398 ( 2,346)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [101.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	2,306	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,402 円/㎡　月額支払賃料（　 2,350 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３公賃１３　　　　-12	2,653 ( 2,653)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [103.0]	2,629
c	Ｒ３公賃３　　　　-9	2,565 ( 2,509)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	2,259

練馬 -84　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	84,400 円	21,100,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	83,700 円	2,790,000　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 69,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 179,300 円	21,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	21,100 円	21,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 458,700 円　（　　　　　　 4,247 円／㎡）　　（経費率　　 16.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9732

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	21,100,000 円	設計監理料率　 205,000 円／㎡　×　 100.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0672	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0559 ×　 40 ％　＋　0.0662 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,417,920 円（　　　　　 13,129 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	2,709,319 円
②総費用	458,700 円
③純収益　①－②	2,250,619 円
④建物等に帰属する純収益	1,417,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	832,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	810,383 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,504 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,846,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 175,000 円／㎡）