別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 練馬 -83　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -83 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　塩田　研太郎 印  TEL.

鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 248,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月6日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 200,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月16日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区大泉町４丁目２９３１番８９ ｢大泉町４－４７－８｣ ②地積 　(㎡) 109   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:1 住宅 Ｗ2 中小規模の一般住宅 が建ち並ぶ住宅地域 北西4m区道 水道、ガス、下水 大泉学園 2.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　４ ｍ区道 交通 施設 大泉学園駅北東方 2.3km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅から離れたバス便エリアの住宅地域である。地域の地価動向に大きな影響を与える要因等はない。中小規 模の一般住宅が建ち並ぶ地域として熟成しており、当面は現状のまま推移していくものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    248,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、概ね練馬区及び周辺市区内の西武池袋線、東武東上線沿線に存する戸建住宅地域である。需要者は、練 馬区及び周辺市区に居住する一次取得者及び買い換え層が中心。最寄駅から離れたバス便エリアに位置し、交通利便性 が劣るものの、値ごろ感から底堅い需要が認められる。土地は１００㎡程度で２千万円台、新築の戸建物件は３～４千 万円程度を中心に取引が行われている。コロナ禍の影響は落着いているが、引続き注意が必要である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は、「大泉学園」駅からバス便エリアに存する住宅地域である。戸建住宅地として用途が純化しており、自用 目的の取引が支配的であり、居住の快適性・利便性が重視される傾向にある。なお、当該地域においては貸家の想定は 非現実的であることから収益還元法の適用を断念した。以上により、鑑定評価額の決定にあたっては、市場の特性を反 映した比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [ 99.9] [101.0] 100 249,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    252,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は微増傾向、土地取引件数は直近は減少 、建築着工は減少傾向で推移している。コロ ナ禍の影響は依然として注意が必要である。 交通利便性が劣るバス便エリアの住宅地域で ある。地域要因に特段の変動は無いが、一般 的要因等の影響を受け、地価はやや下落基調 で推移している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　   0.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.6 ％  ％