鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -74　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公８ -12	練馬区		建付地	（　）	長方形	北西11m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,200)
b	Ｒ３公５ -7	練馬区		建付地	（　）	袋地等	南6.1m区道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,200)
c	Ｒ３公１０ -111	練馬区		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,160)
d	Ｒ３公８ -24	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、中間画地		１住居高度2種最高20m (70,160)
e	Ｒ３公８ -31	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西6m区道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 490,722	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	483,434	100 [ 119.6]	404,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	420,000
b	(　 ) 321,099	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	376,252	100 [ 95.6]	393,569		409,000
c	(　 ) 407,376	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	401,729	100 [ 93.6]	429,198		446,000
d	(　 ) 415,624	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	399,638	100 [ 95.6]	418,031		435,000
e	(　 ) 448,133	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	439,346	100 [ 110.0]	399,405		415,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.5	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 427,000 円／㎡]

練馬 -74　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,622,566	1,225,191	5,397,375	3,677,450	1,719,925	（　0.9581） 1,647,860	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	39,234,762 円　　　　（　 297,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -74　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.45	ＬＳ3	233.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	8.8 m x 12.7 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＤＫ・１ＬＤＫタイプ、各階２戸、平均専有面積３８㎡程度を想定した。

⑦有効率　 98.3 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.00	94.9	75.00	2,400	180,000	1.0	180,000
							1.0	180,000
2～ 2	住宅	87.50	100.0	87.50	2,470	216,125	1.0	216,125
							1.0	216,125
3～ 3	住宅	67.00	100.0	67.00	2,570	172,190	1.0	172,190
							1.0	172,190
～

～

計		233.50	98.3	229.50		568,315		568,315
								568,315

⑨年額支払賃料	568,315 円　×　12ヶ月　＝　 6,819,780 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 229.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

預り敷金により担保されており計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,819,780 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 340,989 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,478,791 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	568,315 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,399 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 568,315 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 138,376 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,622,566 円　　　　（　 50,171 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃２　　　　-14	2,632 ( 2,577)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,558	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,525 円/㎡　月額支払賃料（　 2,470 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３公賃２　　　　-15	2,865 ( 2,804)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [107.0]	100 [103.0]	2,524
c	Ｒ３公賃２　　　　-16	2,450 ( 2,424)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [107.0]	100 [ 96.0]	2,509

練馬 -74　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	276,500 円	55,300,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	272,791 円	6,819,780　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 470,000 円	55,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	55,300 円	55,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	55,300 円	55,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,225,191 円　（　　　　　　 9,282 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.8 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9581

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	55,300,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 233.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,677,450 円（　　　　　 27,859 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,622,566 円
②総費用	1,225,191 円
③純収益　①－②	5,397,375 円
④建物等に帰属する純収益	3,677,450 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,719,925 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,647,860 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,484 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 39,234,762 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 297,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
練馬 -74　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -74

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　盧　昌作

印

TEL.

鑑定評価額

55,300,000 円

１㎡当たりの価格

419,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区氷川台２丁目１３５番１３｢氷川台２－１６－１１｣				②地積　(㎡)	132 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,200)
	1:1.5	住宅Ｗ2F1B	一般住宅のほかに共同住宅も多い住宅地域	南西6m区道	水道、ガス、下水	氷川台 950m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 60 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

少年鑑別所に近い立地である
。

街

路

基準方位北　６ｍ区
道

交通

施設

氷川台駅北方

950m

法令

規制

１低専
(70,200)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

氷川台駅から徒歩圏内にあって一般住宅、賃貸用アパート等が建ち並ぶ成熟した住宅地域。地域要因に特段の変
化は見られず、当面は現状を維持して推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 426,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 303,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、東京メトロ有楽町線・副都心線、都営大江戸線等の各駅から徒歩圏内の住宅地域である。主たる需要者
は練馬区内外の一次取得者や買い替え取得者であるが、アパート経営を目的とした投資家等の需要も見られる。都心へ
の接近性に優れコロナ禍による一時的な落ち込みはあったが需要は堅調である。市場の中心価格帯は標準的画地程度の
戸建住宅地で５千万円台半ば、新築戸建住宅は画地の細分化により総額を抑え５千万～７千万円台程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

一般住宅の外賃貸用共同住宅等の収益物件も見られるが、自用目的の一般住宅が需要の中心であり、居住の快適性、利
便性に基づいて価格形成される地域である。比準価格は、東京メトロ有楽町線・副都心線沿線の利便性が高い地域に存
する事例から試算されており、実勢を反映した価格といえる。よって比準価格を重視し収益価格を参酌のうえ代表標準
地からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 425,000 円／㎡

[ 99.3]
100

100
[105.0]

100
[100.0]

[104.0]
100

418,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    423,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

練馬区の住宅地は、コロナ禍により一時的な
停滞は見られたが低金利を背景として持ち直
し傾向が見られる。

氷川台駅から徒歩圏内の住宅地域である。地
域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　  +0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -74　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公１０ -111	練馬区		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,160)
b	Ｒ３公６ -4	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m区道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,160)
c	Ｒ３公８ -14	練馬区		建付地	（　）	長方形	南6m区道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,200)
d	Ｒ３公１１ -28	練馬区		建付地	（　）	袋地等	北5.9m区道、中間画地		１低専高度地区2種 (70,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 407,376	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	401,729	100 [ 93.6]	429,198	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	446,000
b	(　 ) 415,923	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	398,326	100 [ 99.4]	400,730		417,000
c	(　 ) 371,144	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	352,410	100 [ 100.4]	351,006		365,000
d	(　 ) 368,771	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 87.0]	423,875	100 [ 99.8]	424,724		442,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +4.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -13.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 426,000 円／㎡]

練馬 -74　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,654,344	1,171,975	5,482,369	3,737,300	1,745,069	（　0.9632） 1,680,850	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	40,020,238 円　　　　（　 303,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -74　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	91.45	ＬＳ3	234.04
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	200 ％	132 ㎡	8.8 m x 12.7 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各室平均約３８㎡程度、１ＤＫ・１ＬＤＫ、６戸を想定。

⑦有効率　 98.2 ％
の理由

外階段、外廊下のため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	79.29	94.8	75.17	2,450	184,167	1.0	184,167
							1.0	184,167
2～ 2	住宅	87.57	100.0	87.57	2,500	218,925	1.0	218,925
							1.0	218,925
3～ 3	住宅	67.18	100.0	67.18	2,500	167,950	1.0	167,950
							1.0	167,950
～

～

計		234.04	98.2	229.92		571,042		571,042
								571,042

⑨年額支払賃料	571,042 円　×　12ヶ月　＝　 6,852,504 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 229.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,852,504 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 342,625 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,509,879 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	571,042 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 571,042 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 139,040 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,654,344 円　　　　（　 50,412 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃１５　　　　-7	2,722 ( 2,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	2,892	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,555 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３公賃１５　　　　-15	2,620 ( 2,539)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	100 [101.0]	2,594
c	Ｒ３公賃１５　　　　-9	2,519 ( 2,517)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [105.0]	100 [ 99.0]	2,498

練馬 -74　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	281,000 円	56,200,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	205,575 円	6,852,504　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 95,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 477,700 円	56,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,200 円	56,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,171,975 円　（　　　　　　 8,879 円／㎡）　　（経費率　　 17.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.7 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9632

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,200,000 円	設計監理料率　 233,000 円／㎡　×　 234.04 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,737,300 円（　　　　　 28,313 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,654,344 円
②総費用	1,171,975 円
③純収益　①－②	5,482,369 円
④建物等に帰属する純収益	3,737,300 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,745,069 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,680,850 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,734 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,020,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 303,000 円／㎡）