鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

練馬 -68　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公５ -27	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		１低専高度地区1種都市計画道路 (60,100)
b	Ｒ３公４ -10	練馬区		建付地	（　）	袋地等	西6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ３公１３ -18	練馬区		更地	（　）	ほぼ台形	南4.8m区道、東4.7m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
d	Ｒ３公５ -31	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	Ｒ３公５ -106	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 417,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	417,324	100 [ 106.1]	393,331	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	413,000
b	(　 ) 342,084	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	415,448	100 [ 107.1]	387,907		407,000
c	(　 ) 428,075	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	393,655	100 [ 103.0]	382,189		401,000
d	(　 ) 417,786	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	409,185	100 [ 105.1]	389,329		409,000
e	(　 ) 420,940	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	407,734	100 [ 104.0]	392,052		412,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 409,000 円／㎡]

練馬 -68　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地のため、土地の再調達原価を求めることが困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,838,025	821,406	4,016,619	2,387,350	1,629,269	（　0.9735） 1,586,093	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	37,764,119 円　　　　（　 227,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -68　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	166.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	166 ㎡	12.4 m x 13.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸面積約４２㎡の２ＤＫタイプのアパートを想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外廊下、外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	83.00	100.0	83.00	2,450	203,350	1.0	203,350
							1.0	203,350
2～ 2	住宅	83.00	100.0	83.00	2,500	207,500	1.0	207,500
							1.0	207,500
～

～

～

計		166.00	100.0	166.00		410,850		410,850
								410,850

⑨年額支払賃料	410,850 円　×　12ヶ月　＝　 4,930,200 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,930,200 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 197,208 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,732,992 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	410,850 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,944 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 410,850 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 101,089 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,838,025 円　　　　（　 29,145 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃６　　　　-16	2,614 ( 2,611)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	100 [104.0]	2,257	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,555 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３公賃１２　　　　-10	2,992 ( 2,927)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [108.0]	100 [106.0]	100 [105.0]	100 [104.0]	2,393
c	Ｒ３公賃１３　　　　-20	2,291 ( 2,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [107.0]	100 [ 77.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,700

練馬 -68　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	179,500 円	35,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	147,906 円	4,930,200　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,100 円	35,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 821,406 円　（　　　　　　 4,948 円／㎡）　　（経費率　　 17.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,387,350 円（　　　　　 14,382 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,838,025 円
②総費用	821,406 円
③純収益　①－②	4,016,619 円
④建物等に帰属する純収益	2,387,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,629,269 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,586,093 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 9,555 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,764,119 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 227,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
練馬 -68　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

練馬 -68

東京都

区部第１０

氏名

不動産鑑定士　森本　有応

印

TEL.

鑑定評価額

66,400,000 円

１㎡当たりの価格

400,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	320,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	練馬区立野町２０９９番５６｢立野町２９－６｣				②地積　(㎡)	166 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南4m区道	水道、ガス、下水	武蔵関 1.4km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 70 ｍ、南 100 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 165 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北、４ｍ
区道

交通

施設

武蔵関駅南東方

1.4km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ、最寄駅からの接近性がやや劣る住宅地域として熟成している。価格形成に影響を与
える特段の要因も認められないため、当分の間は現在の住環境が維持されていくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 405,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 205,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は西武新宿線、西武池袋線、及びＪＲ中央線沿線の最寄駅からは徒歩圏外でバス便の住宅地域。需要者の中
心は区内及び周辺地域に居住する１次取得者層及び買替取得者層。交通接近性がやや劣る住宅地域ではあるが、居住環
境等は良好であり、コロナ禍ではあるが、令和２年５月の緊急事態宣言解除後は、需要は元の状態に戻りつつある。標
準地規模の土地で総額６千万円台程度であり、新築戸建住宅の需要の中心価格帯は総額５～６千万円台となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

アパートも散見されるが、一般住宅の方が多く建ち並ぶ住宅地域である。収益性よりも居住快適性がより強く志向され
る住宅地域であり、また最寄駅からの接近性がやや劣る住宅地域のため、賃貸市場の熟成度も低く土地価格に見合う賃
料水準が未形成であり、収益価格は低位に試算された。以上より標準地と類似性の高い事例から試算された実証的な比
準価格を標準としつつ、収益価格も参酌して、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　練馬 -35 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 435,000 円／㎡

[ 98.6]
100

100
[105.0]

100
[108.1]

[105.0]
100

397,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    405,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

練馬区の人口は微減傾向に、土地取引件数は
減少傾向にそれぞれあり、新型コロナウイル
ス感染症による景気への影響に留意する必要
がある。

最寄駅から交通接近性がやや劣る住宅地域に
あるものの、居住環境は良好であり需要はお
おむね堅調である。地域要因に特段の変化は
認められない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　 +10.0
環境　　　　　　  -6.0
行政　　　　　　  +2.5
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

練馬 -68　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	Ｒ３公４ -10	練馬区		建付地	（　）	袋地等	西6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	Ｒ３公５ -31	練馬区		更地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	Ｒ３公５ -106	練馬区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
d	Ｒ３公１ -3	練馬区		建付地	（　）	長方形	北西5.1m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 342,084	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 81.6]	415,448	100 [ 102.0]	407,302	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	428,000
b	(　 ) 417,786	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	409,185	100 [ 108.2]	378,175		397,000
c	(　 ) 420,940	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	407,734	100 [ 105.1]	387,949		407,000
d	(　 ) 353,122	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	358,887	100 [ 95.0]	377,776		397,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -18.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +4.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -2.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 405,000 円／㎡]

練馬 -68　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,739,269	881,620	3,857,649	2,387,350	1,470,299	（　0.9735） 1,431,336	（ 4.5 - 0.3 ） 4.2％
	⑧収益価格	34,079,429 円　　　　（　 205,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

練馬 -68　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	88.00	ＬＳ2	166.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	166 ㎡	12.4 m x 13.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４１㎡のファミリータイプを各階２戸、計４戸の共同住宅

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	83.00	100.0	83.00	2,420	200,860	1.0	200,860
							1.0	200,860
2～ 2	住宅	83.00	100.0	83.00	2,480	205,840	1.0	205,840
							1.0	205,840
～

～

～

計		166.00	100.0	166.00		406,700		406,700
								406,700

⑨年額支払賃料	406,700 円　×　12ヶ月　＝　 4,880,400 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,880,400 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 244,020 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,636,380 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	406,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,864 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 406,700 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 99,025 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,739,269 円　　　　（　 28,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３公賃１３　　　　-20	2,291 ( 2,241)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [103.0]	100 [100.0]	2,366	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,535 円/㎡　月額支払賃料（　 2,480 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３公賃１３　　　　-21	3,065 ( 3,032)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	2,923
c	Ｒ３公賃５　　　　-9	2,025 ( 2,023)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,066

練馬 -68　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	143,600 円	35,900,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	244,020 円	4,880,400　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 117,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 305,100 円	35,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,900 円	35,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 881,620 円　（　　　　　　 5,311 円／㎡）　　（経費率　　 18.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9735

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,900,000 円	設計監理料率　 210,000 円／㎡　×　 166.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0665	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0551 ×　 40 ％　＋　0.0655 × 40 ％　＋ 0.0914 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,387,350 円（　　　　　 14,382 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,739,269 円
②総費用	881,620 円
③純収益　①－②	3,857,649 円
④建物等に帰属する純収益	2,387,350 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,470,299 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,431,336 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,623 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,079,429 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 205,000 円／㎡）