別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出 練馬 -63　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   練馬 -63 東京都 区部第１０ 氏名  不動産鑑定士　上遠野　公一 印  TEL.

鑑定評価額 17,600,000 円  １㎡当たりの価格 231,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 190,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 練馬区大泉町２丁目１０２３番３４ ｢大泉町２－４４－１１｣ ②地積 　(㎡) 76   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １低専 (50,100) 準防 （その他） 高度地区1種 風致地区 (40,100) 1:2 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が建 ち並ぶ住宅地域 東4m区道 水道、ガス、下水 石神井公園 2.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    75 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  11.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北、　　４ ｍ区道 交通 施設 石神井公園駅北方 2.7km 法令 規制 １低専 (40,100) 準防  高度地区1種 風致地区 ⑤地域要因の将 　来予測 最寄り駅からバス便利用の既成住宅地域で、小規模画地が多く風致地区に指定されていることから、戸建住宅と しての利用が多い。地域要因に格別の変動要因はなく、当分の間は現状を維持するものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    231,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、西武池袋線、東武東上線等沿線各駅からバス便利用の練馬区北西部の戸建住宅を中心とする住宅地域で ある。需要者は区内外の一次取得者層の個人が中心であるが、建売業者等も見られる。区北西部の最寄り駅からバス便 利用の住宅地域では、交通利便性に劣るため住宅需要は相対的に弱い状況であるが、小規模画地の物件は値頃感がある ため需給は概ね安定している。市場での中心となる価格帯は新築戸建住宅で総額３千万後半～４千万円台程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、区北西部のバス便利用の戸建住宅地の取引事例と比準を行っており、市場の実態を反映している。小規模 宅地で風致地区等のため賃貸用建物の想定が困難で収益還元法を適用できなかったが、主たる需要者は自己使用目的の 個人で、当該地域では居住の快適性が重視され取引価格水準を指標に価格形成がなされていると判断される。よって、 代表標準地からの検討を踏まえ、実証的で説得力の高い比準価格を採用して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　練馬 -10                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    250,000 円／㎡ [ 98.4] 100 100 [100.0] 100 [109.1] [102.0] 100 230,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    233,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 低金利等の社会経済状況下、区内世帯数等は 横ばいに転じつつある一方で、コロナ禍のな か、年後半には分譲住宅市況等はコロナ禍前 に戻りつつある。 バス便利用の住宅地域である。値頃な物件が 多いが、コロナ禍のなか年後半、住宅・土地 需要はまだ回復途上にある。地域要因に格別 の変動はない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -0.5 環境　　　　　　  +7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.9 ％  ％