鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

板橋 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５－３公 -33	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		１住居高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)
b	９－３公Ｙ -9	板橋区		更地	（　）	長方形	西8.3m区道、中間画地		１中専高度2種最高22m 最低敷地６０㎡ (70,200)
c	１８－３公 -20	板橋区		更地	（　）	長方形	北東6m区道、中間画地		１中専高度2種最高17m (70,200)
d	１３－３公 -9	板橋区		貸家建付地	（　）	台形	南4m区道、北3m、二方路		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (90,240)
e	８－３公Ｙ -19	板橋区		更地	（　）	ほぼ整形	南東6m区道、中間画地		準工高度2種最高30m 特別用途地区 (70,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	378,321	100 [ 93.3]	405,489	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	405,000
b	(　 ) 389,210	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	393,881	100 [ 90.9]	433,312		433,000
c	(　 ) 421,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	417,314	100 [ 99.7]	418,570		419,000
d	(　 ) 457,379	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	425,580	100 [ 100.3]	424,307		424,000
e	(　 ) 462,214	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	439,992	100 [ 98.0]	448,971		449,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 +0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 +7.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 +7.0
d	正常	％／月 -0.26	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 424,000 円／㎡]

板橋 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	21,642,758	3,849,500	17,793,258	11,160,000	6,633,258	（　0.9534） 6,324,148	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	147,073,209 円　　　　（　 297,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	288.99	ＲＣ3	811.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高22m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	19.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫを中心としたファミリータイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

地域及び同種の建物として標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	273.87	77.8	213.10	2,454	523,000	1.0	523,000
							1.0	523,000
2～ 2	居宅	272.01	95.2	259.04	2,454	636,000	1.0	636,000
							1.0	636,000
3～ 3	居宅	265.85	97.4	259.04	2,552	661,000	1.0	661,000
							1.0	661,000
～

～

計		811.73	90.1	731.18		1,820,000		1,820,000
								1,820,000

⑨年額支払賃料	1,820,000 円　×　12ヶ月　＝　 21,840,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 731.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,840,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,092,000 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,748,000 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,820,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 17,290 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,820,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 877,468 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	21,642,758 円　　　　（　 43,723 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１３－３公　　　　-1	2,027 ( 1,945)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	2,132	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,550 円/㎡　月額支払賃料（　 2,454 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１９－３公　　　　-1	2,608 ( 2,502)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,745
c	Ｒ１９－３公　　　　-2	2,647 ( 2,538)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.0]	100 [102.0]	2,787

板橋 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	720,000 円	180,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	873,600 円	21,840,000　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,530,000 円	180,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	180,000 円	180,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,849,500 円　（　　　　　　 7,777 円／㎡）　　（経費率　　 17.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	180,000,000 円	設計監理料率　 215,000 円／㎡　×　 811.73 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,160,000 円（　　　　　 22,545 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	21,642,758 円
②総費用	3,849,500 円
③純収益　①－②	17,793,258 円
④建物等に帰属する純収益	11,160,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,633,258 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	6,324,148 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 12,776 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 147,073,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 297,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
板橋 -31　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

板橋 -31

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　神岡　禎高

印

TEL.

鑑定評価額

202,000,000 円

１㎡当たりの価格

409,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	340,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	板橋区蓮根３丁目１９番２０｢蓮根３－４－１４｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,200) 準防（その他）高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)
	1:1.5	共同住宅ＲＣ4	住宅、マンション、アパートが建ち並ぶ住宅地域	西10m区道	水道、ガス、下水	西台 420m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 95 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中低層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

西台駅東方

420m

法令

規制

１住居
(70,200)
準防
高度2種最高22m
最低敷地７０㎡

⑤地域要因の将
　来予測

今後も当面は現状のまま推移していくものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中低層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 423,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 271,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は板橋区を中心に隣接区の北区を含む地域。需要者はマンション開発業者や賃貸マンション用地を求める法
人、不動産業者が中心である。区内ではあまり人気のある地域ではなく、新型コロナウイルス感染症の影響を受けて取
引が停滞したが、最寄駅至近のマンション用地の供給は少ないため、需要は回復してきている。市場の中心価格帯は、
土地で１億円～２億円程と判断される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

市場の実態を反映した比準価格と標準地の収益性・投資採算性を反映した収益価格はともに妥当性を有すると思料する
。一方、典型的需要者は収益性に着目した法人等が中心であるが、比準価格が収益性を織り込んだ実際の取引事例を基
に試算した価格であるのに対し、収益価格が建築費等の各種数値に想定要因を多く含むことは否めない。そこで、比準
価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    413,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

板橋区内の人口は微減、世帯数は微増傾向。
年初の好調な取引状況から新型コロナの影響
で取引価格は下落に転じたが、夏以降は落ち
着いてきている。

最寄駅至近の住宅地で特に地域要因に変動は
ないが、マンション用地としての希少性があ
る一方、一般的要因の影響により、地価は弱
含み傾向にある。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

板橋 -31　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５－３公 -33	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、中間画地		１住居高度2種最高22m 最低敷地７０㎡ (70,200)
b	１６－３公 -4	板橋区		建付地	（　）	長方形	北4m私道、中間画地		準工高度2種最高22m (70,200)
c	１８－３公 -2	板橋区		建付地	（　）	長方形	南東11m区道、北東4m、角地		工業特別用途地区高度地区 (80,200)
d	４－３公 -25	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北6m区道、東4m、角地		１中専高度2種最高30m 最低敷地７０㎡ (80,200)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 378,321	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	378,321	100 [ 95.0]	398,233	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	398,000
b	(　 ) 378,887	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	394,840	100 [ 87.5]	451,246		451,000
c	(　 ) 332,318	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	310,706	100 [ 81.3]	382,172		382,000
d	(　 ) 456,954	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	434,780	100 [ 94.1]	462,040		462,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.13	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.13	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -17.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 423,000 円／㎡]

板橋 -31　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地で、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,895,120	3,622,966	17,272,154	11,222,000	6,050,154	（　0.9534） 5,768,217	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	134,144,581 円　　　　（　 271,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

板橋 -31　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	288.99	ＲＣ3	811.73
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度2種最高22m 最低敷地７０㎡	70 ％	200 ％	200 ％	495 ㎡	19.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階５０㎡程度のファミリー向けの共同住宅

⑦有効率　 90.1 ％
の理由

建物の配置、地域の標準的な有効率を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	273.87	77.8	213.10	2,350	500,785	1.0	500,785
							1.0	500,785
2～ 2	住宅	272.01	95.2	259.04	2,400	621,696	1.0	621,696
							1.0	621,696
3～ 3	住宅	265.85	97.4	259.04	2,450	634,648	1.0	634,648
							1.0	634,648
～

～

計		811.73	90.1	731.18		1,757,129		1,757,129
								1,757,129

⑨年額支払賃料	1,757,129 円　×　12ヶ月　＝　 21,085,548 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 731.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,085,548 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,054,277 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,031,271 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,757,129 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 16,693 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,757,129 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 847,156 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,895,120 円　　　　（　 42,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１４－３公　　　　-10	2,468 ( 2,366)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [106.0]	2,553	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,504 円/㎡　月額支払賃料（　 2,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１４－３公　　　　-11	2,620 ( 2,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	2,519
c	Ｒ１４－３公　　　　-12	2,568 ( 2,462)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [104.0]	2,445

板橋 -31　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	724,000 円	181,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	632,566 円	21,085,548　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 365,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,538,500 円	181,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	181,000 円	181,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,622,966 円　（　　　　　　 7,319 円／㎡）　　（経費率　　 17.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9534

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	181,000,000 円	設計監理料率　 217,000 円／㎡　×　 811.73 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0620	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0490 ×　 40 ％　＋　0.0600 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	11,222,000 円（　　　　　 22,671 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,895,120 円
②総費用	3,622,966 円
③純収益　①－②	17,272,154 円
④建物等に帰属する純収益	11,222,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,050,154 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,768,217 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 11,653 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 134,144,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 271,000 円／㎡）