鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－３公 -29	荒川区		建付地	（　）	台形	北東20m区道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,500)
b	１５－３公 -14	荒川区		更地	（　）	不整形	北西15m区道、中間画地		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,600)
c	１５－３公 -12	荒川区		更地	（　）	ほぼ長方形	西12m区道、中間画地		準工高度地区最低7m 地区計画等 (100,300)
d	１５－３公 -6	荒川区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東20m都道、北2.7m、角地		商業都計道補１０８ (100,500)
e	１－３公 -4	荒川区		更地	（　）	ほぼ整形	北東19m都道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 750,058	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	726,056	100 [ 90.2]	804,940	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	789,000
b	(　 ) 484,062	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ / ]	100 [ 70.0]	670,772	100 [ 83.8]	800,444		784,000
c	(　 ) 527,649	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	514,458	100 [ 65.5]	785,432		770,000
d	(　 ) 1,139,091	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	1,102,929	100 [ 140.1]	787,244		771,000
e	(　 ) 1,313,809	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,270,453	100 [ 158.9]	799,530		784,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.4	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.1	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.1	交通・接近　 +1.2	環境　　　　 +50.0
d	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.4	交通・接近　 +0.7	環境　　　　 +60.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 786,000 円／㎡]

荒川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	86,056,058	18,043,800	68,012,258	55,439,700	12,572,558	（　0.9327） 11,726,425	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	272,707,558 円　　　　（　 625,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	229.06	ＲＣ13	2,722.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 都市計画道路	100 ％	600 ％	550 ％	436 ㎡	10.8 m x 38.4 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上はファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 86.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	209.40	31.5	66.00	5,000	330,000	6.0	1,980,000
							0.0	0
2～ 4	居宅	209.40	90.7	190.00	2,700	513,000	1.0	513,000
							1.0	513,000
5～ 7	居宅	209.40	90.7	190.00	2,850	541,500	1.0	541,500
							1.0	541,500
8～10	居宅	209.40	90.7	190.00	3,000	570,000	1.0	570,000
							1.0	570,000
11～13	居宅	209.40	90.7	190.00	3,150	598,500	1.0	598,500
							1.0	598,500

計		2,722.20	86.2	2,346.00		6,999,000		8,649,000
								6,669,000

⑨年額支払賃料	6,999,000 円　×　12ヶ月　＝　 83,988,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	83,988,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 3,300,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 4,529,400 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,758,600 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,649,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,166 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,669,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,215,292 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	86,056,058 円　　　　（　 197,376 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１－３公　　　　-5	2,902 ( 2,784)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	2,777	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１－３公　　　　-3	2,545 ( 2,440)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,828
c	Ｒ１－３公　　　　-7	2,327 ( 2,231)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,882

荒川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,245,000 円	849,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,364,400 円	87,288,000　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 519,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,216,500 円	849,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	849,000 円	849,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	849,000 円	849,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,043,800 円　（　　　　　　 41,385 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	849,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,722.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,439,700 円（　　　　　 127,155 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	86,056,058 円
②総費用	18,043,800 円
③純収益　①－②	68,012,258 円
④建物等に帰属する純収益	55,439,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,572,558 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,726,425 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,895 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 272,707,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 625,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
荒川 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 5-5

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長岡　正明

印

TEL.

鑑定評価額

329,000,000 円

１㎡当たりの価格

754,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	640,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区南千住５丁目１０９番１外｢南千住５－６－１３｣				②地積　(㎡)	436 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他）高度地区最低7m 都市計画道路 (100,550)
	1:3.5	店舗兼共同住宅ＳＲＣ13	中高層店舗兼マンションが多い商業地域	北西25m国道	水道、ガス、下水	三ノ輪 350m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 50 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ国道

交通

施設

三ノ輪駅北東方

350m

法令

規制

商業
(100,550)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

建物の高層化がすすみ、上層階は住宅用途の利用が増えるものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 790,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 633,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は荒川区及びその隣接区に存する、幹線道路沿いで、高度利用の見込める地域と判断した。需要者の中心は
各種法人に加え、投資者、不動産業者、個人事業者等多岐に及ぶものと考えられる。価格帯は規模によりまちまちだが
、２～５億円程度が主流と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗需要は減退しているものの、堅調な住宅需要が収益性の悪化を下支えしている。一方、マンション素地としての引
き合いは衰えておらず、比較的堅調な相場が続いている。以上から収益価格と比準価格を関連付け、さらに、代表標準
地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 821,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[104.2]

[ 98.0]
100

755,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    769,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口、世帯数は、ともに微減となり、
取引件数も減少している。商業地価は下落傾
向がみられる。

飲食系の店舗需要に弱さがみられる。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２－３公 -27	荒川区		更地	（　）	長方形	東25m国道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,600)
b	２－３公 -29	荒川区		建付地	（　）	台形	北東20m区道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,500)
c	１５－３公 -6	荒川区		更地	（　）	ほぼ正方形	北東20m都道、北2.7m、角地		商業都計道補１０８ (100,500)
d	５－３公 -2	荒川区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15m都道、南2m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 604,998	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	604,998	100 [ 101.0]	599,008	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 -2.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	587,000
b	(　 ) 750,058	100 [ 100.0]	[ 96.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	726,056	100 [ 92.1]	788,334		773,000
c	(　 ) 1,139,091	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.8]	1,102,929	100 [ 123.4]	893,784		876,000
d	(　 ) 543,351	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	504,540	100 [ 68.8]	733,343		719,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.32	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +30.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 +0.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 790,000 円／㎡]

荒川 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	86,160,622	18,071,888	68,088,734	55,374,400	12,714,334	（　0.9327） 11,858,659	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	275,782,767 円　　　　（　 633,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	229.06	ＲＣ13	2,717.52
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火高度地区最低7m 都市計画道路	100 ％	600 ％	550 ％	436 ㎡	10.8 m x 38.4 m	前面道路：国道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、上階は各階３戸程度のファミリータイプを想定

⑦有効率　 86.3 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	209.04	31.6	66.00	5,200	343,200	6.0	2,059,200
							0.0	0
2～ 4	住宅	209.04	90.9	190.00	2,804	532,760	1.0	532,760
							1.0	532,760
5～ 7	住宅	209.04	90.9	190.00	2,900	551,000	1.0	551,000
							1.0	551,000
8～10	住宅	209.04	90.9	190.00	3,000	570,000	1.0	570,000
							1.0	570,000
11～13	住宅	209.04	90.9	190.00	3,100	589,000	1.0	589,000
							1.0	589,000

計		2,717.52	86.3	2,346.00		7,071,480		8,787,480
								6,728,280

⑨年額支払賃料	7,071,480 円　×　12ヶ月　＝　 84,857,760 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 2,346.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 3,300,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	84,857,760 円　　×　　 6.0 ％＋　　　 3,300,000 円　　×　　 6.0 ％　＝　　 5,289,466 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	82,868,294 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,787,480 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 82,602 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,728,280 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,209,726 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	86,160,622 円　　　　（　 197,616 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１－３公　　　　-5	2,902 ( 2,784)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [106.0]	2,738	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,924 円/㎡　月額支払賃料（　 2,804 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１－３公　　　　-9	3,079 ( 2,952)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,110
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

荒川 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,240,000 円	848,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	4,407,888 円	88,157,760　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 520,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,208,000 円	848,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	848,000 円	848,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	848,000 円	848,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 18,071,888 円　（　　　　　　 41,449 円／㎡）　　（経費率　　 21.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	848,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 2,717.52 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	55,374,400 円（　　　　　 127,006 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	86,160,622 円
②総費用	18,071,888 円
③純収益　①－②	68,088,734 円
④建物等に帰属する純収益	55,374,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	12,714,334 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	11,858,659 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,199 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 275,782,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 633,000 円／㎡）