鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

荒川 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１５－３公Ｙ -5	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
b	５－３公 -5	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.7m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
c	１０－３公 -3	荒川区		建付地	（　）	袋地等	東6.5m区道、中間画地		準工高度地区3種 (90,300)
d	６－３公 -20	荒川区		建付地	（　）	長方形	東4.7m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (90,282)
e	１０－３公 -35	荒川区		建付地	（　）	長方形	東3.1m私道、中間画地		準工高度地区3種 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 456,456	100 [ 100.0]	[ 101.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	465,129	100 [ 95.8]	485,521	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	510,000
b	(　 ) 562,478	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	544,280	100 [ 95.9]	567,550		596,000
c	(　 ) 344,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	459,121	100 [ 92.9]	494,210		519,000
d	(　 ) 469,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	460,040	100 [ 90.2]	510,022		536,000
e	(　 ) 437,815	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	429,230	100 [ 84.0]	510,988		537,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -6.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -7.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 522,000 円／㎡]

荒川 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,498,524	1,279,487	5,219,037	3,616,000	1,603,037	（　0.9756） 1,563,923	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,370,302 円　　　　（　 367,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｓ3	207.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.6 m x 12.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階とも約３１㎡の１ＤＫタイプが２戸

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

地域において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	69.00	90.0	62.10	2,894	179,717	1.0	179,717
							1.0	179,717
2～ 3	居宅	69.00	90.0	62.10	2,953	183,381	1.0	183,381
							1.0	183,381
～

～

～

計		207.00	90.0	186.30		546,479		546,479
								546,479

⑨年額支払賃料	546,479 円　×　12ヶ月　＝　 6,557,748 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,557,748 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 327,887 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,229,861 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	546,479 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,192 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 546,479 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 263,471 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,498,524 円　　　　（　 65,642 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－３公　　　　-5	2,858 ( 2,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	2,917	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,080 円/㎡　月額支払賃料（　 2,953 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１５－３公　　　　-12	2,833 ( 2,833)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	2,982
c	Ｒ４－３公　　　　-12	2,980 ( 2,857)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 91.0]	3,342

荒川 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	282,500 円	56,500,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	327,887 円	6,557,748　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 480,200 円	56,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	56,500 円	56,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,279,487 円　（　　　　　　 12,924 円／㎡）　　（経費率　　 19.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	56,500,000 円	設計監理料率　 265,000 円／㎡　×　 207.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,616,000 円（　　　　　 36,525 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,498,524 円
②総費用	1,279,487 円
③純収益　①－②	5,219,037 円
④建物等に帰属する純収益	3,616,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,603,037 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,563,923 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,797 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,370,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 367,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
荒川 -13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

荒川 -13

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　麗司朗

印

TEL.

鑑定評価額

49,500,000 円

１㎡当たりの価格

500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	420,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	荒川区西尾久７丁目２４１番７｢西尾久７－３８－５｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		準工 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,300)
	1:2	住宅ＬＳ3	一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域	南6m区道	水道、ガス、下水	荒川車庫前 270m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 70 ｍ、西 25 ｍ、南 40 ｍ、北 25 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　６ｍ区
道

交通

施設

荒川車庫前駅南東方

270m

法令

規制

準工
(70,300)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受け
られず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 515,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 405,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及び荒川区内のＪＲ東北本線、京浜東北線、都電荒川線沿線の工業的な用途も残る混在地域であり、
需要者は同一需給圏内の居住者、事業者等が中心的である。工業系用途の需要は減少傾向にあるが、区画整然とした街
区が形成され、都心へのアクセスも良好であり、コロナ禍にあっても住宅需要は安定している。土地の場合１平米あた
り４５０，０００円～５５０，０００円程度が需要の中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は区内北西部に位置する一般住宅、共同住宅、工場等が混在する住宅地域であるが、地域内の土地利用は自用
の住宅が中心である。アパート等の収益物件も見受けられるが、土地に対する投資採算性はやや低い。したがって、比
準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の
通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 -2 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 521,000 円／㎡

[ 98.5]
100

100
[102.0]

100
[106.0]

[105.0]
100

498,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    505,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口、世帯数は微減している。新型コ
ロナウイルスの顕在化以降、取引件数、取引
価格は下落傾向にある。

街路条件等が良好な住工混在地域であるが、
工業系用途は減少している。新型コロナウイ
ルスの影響で地価はやや下落傾向にある。

方位の優位性はあるが、地域内において標準
的な画地であり、個別的要因に変動はない。
市場競争力は普通であるものと思料する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

荒川 -13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０－３公 -3	荒川区		建付地	（　）	袋地等	東6.5m区道、中間画地		準工高度地区3種 (90,300)
b	６－３公 -20	荒川区		建付地	（　）	長方形	東4.7m区道、中間画地		準工高度地区3種特別用途地区 (90,282)
c	１０－３公 -36	荒川区		更地	（　）	ほぼ台形	東4.6m道路、中間画地		１住居高度地区3種 (90,184)
d	６－３公 -13	荒川区		更地	（　）	長方形	東12m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 344,341	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 75.0]	459,121	100 [ 96.0]	478,251	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	502,000
b	(　 ) 469,241	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	460,040	100 [ 92.2]	498,959		524,000
c	(　 ) 421,170	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	421,170	100 [ 85.6]	492,021		517,000
d	(　 ) 526,738	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	519,890	100 [ 107.1]	485,425		510,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -25.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 515,000 円／㎡]

荒川 -13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	6,044,570	999,384	5,045,186	3,276,800	1,768,386	（　0.9756） 1,725,237	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	40,121,791 円　　　　（　 405,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

荒川 -13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	69.00	Ｓ3	207.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
準工準防高度地区3種	70 ％	300 ％	300 ％	99 ㎡	7.6 m x 12.9 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１フロアにつき１ＤＫタイプの住戸２戸、平均専有面積約３１㎡を想定。

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	69.00	90.0	62.10	2,670	165,807	1.0	165,807
							1.0	165,807
2～ 2	住宅	69.00	90.0	62.10	2,700	167,670	1.0	167,670
							1.0	167,670
3～ 3	住宅	69.00	90.0	62.10	2,730	169,533	1.0	169,533
							1.0	169,533
～

～

計		207.00	90.0	186.30		503,010		503,010
								503,010

⑨年額支払賃料	503,010 円　×　12ヶ月　＝　 6,036,120 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,036,120 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 241,445 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,794,675 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	503,010 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 4,829 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 503,010 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 245,066 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	6,044,570 円　　　　（　 61,056 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１６－３公　　　　-6	2,829 ( 2,712)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 98.0]	2,976	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１６－３公　　　　-1	2,650 ( 2,541)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,731
c	Ｒ１５－３公　　　　-13	2,638 ( 2,529)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 98.0]	100 [ 99.0]	2,692

荒川 -13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	204,800 円	51,200,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	181,084 円	6,036,120　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 435,200 円	51,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	51,200 円	51,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 999,384 円　（　　　　　　 10,095 円／㎡）　　（経費率　　 16.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	51,200,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 207.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,276,800 円（　　　　　 33,099 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	6,044,570 円
②総費用	999,384 円
③純収益　①－②	5,045,186 円
④建物等に帰属する純収益	3,276,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,768,386 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,725,237 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,427 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 40,121,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 405,000 円／㎡）