別記様式第一 鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出 荒川 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   荒川 -2 東京都 区部第９ 氏名  不動産鑑定士　高橋　宣之 印  TEL.

鑑定評価額 52,300,000 円  １㎡当たりの価格 513,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和3年1月1日 (4)鑑定評価日 令和3年1月8日 (6) 路 線 価 [令和2年1月] 路線価又は倍率 420,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和2年12月25日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 荒川区荒川２丁目２１番３５外 ｢荒川２－２１－２｣ ②地積 　(㎡) 102   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 準工 (80,300) 準防 （その他） 高度地区3種 特別工業地区 (90,300) 1:3 営業所兼住宅 Ｓ3 小工場、営業所兼住 宅、一般住宅が混在 する地域 西8.1m区道 水道、ガス、下水 町屋 530m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中低層事務所付住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　        80 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北８．１ ｍ区道 交通 施設 町屋南東方 530m 法令 規制 準工 (90,300) 準防  高度地区3種 特別工業地区 ⑤地域要因の将 　来予測 一般住宅の外に作業所等が混在する地域であるが、工場等は減少し住宅地化が進んでいる。特に地域要因を変化 させる要因は見当たらず、今後も現状と同様の推移が続くと予測する。 (3)最有効使用の判定 中低層事務所付住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    530,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　    349,000 円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 　同一需給圏は、荒川区内のＪＲ常磐線・東京メトロ千代田線・都電荒川線沿線等の住工混在地域で、需要層は荒川区 に地縁性を持つ中間所得者層及び買換え層が主流で、同一需給圏外からの需要は少ない。住宅地への需要は旺盛である が、コロナ禍の影響により需要は弱含みにある。新築供給の土地規模は対象標準地より小規模な８０㎡程度の画地で総 額４，０００万円前後、新築戸建住宅は５，０００万円～６，０００万円程度と把握される。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 　町屋駅に比較的近い小工場、営業所等が混在する地域で、賃貸アパート・マンション等の収益物件も見られるものの 、中心的な土地利用は自用としての利用を前提とした取引が多く、比準価格よりも収益価格が低位に求められた。よっ て比準価格を中心に収益価格を参酌し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    521,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 ■指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　荒川 -3                    　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　    513,000 円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 区内の人口及び世帯数は微減、取引件数は減 少、今年に入り流行した新型コロナウイルス 感染症の影響により不動産市場への需要が停 滞している。 町屋駅を最寄り駅とする住・工混在地域で住 宅需要は相応に存するが、新型コロナウイル ス感染症の影響により地価は若干低下傾向に ある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.5 ％ 0.0 ％