鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１０－３公 -25	荒川区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西25m都道、中間画地		商業 (100,700)
b	１－３公 -4	荒川区		更地	（　）	ほぼ整形	北東19m都道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,600)
c	２－３公Ｙ -3	荒川区		更地	（　）	ほぼ台形	北西25m都道、南西4m、南東2.4m、北東4.1m、四方路		商業 (100,500)
d	７－３公Ｙ -1	北区		底地	（　）	ほぼ整形	南東30m都道、中間画地		商業 (100,600)
e	１１－３公 -7	北区		建付地	（　）	長方形	南西33m都道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,578,048	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,568,580	100 [ 158.2]	991,517	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	1,000,000
b	(　 ) 1,313,809	100 [ 100.0]	[ 96.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,270,453	100 [ 93.4]	1,360,228		1,370,000
c	(　 ) 1,441,092	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	1,385,873	100 [ 134.7]	1,028,859		1,040,000
d	(　 377,387) 1,257,957	100 [ 100.0]	[ 102.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,291,922	100 [ 135.8]	951,342		961,000
e	(　 ) 567,215	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 94.9]	100 [ 100.0]	579,767	100 [ 60.6]	956,711		966,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +7.0	環境　　　　 +27.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +13.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +9.0	環境　　　　 +20.0
c	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +12.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -40.0
e	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 994,000 円／㎡]

北 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,826,342	5,209,757	20,616,585	15,606,700	5,009,885	（　0.9327） 4,672,720	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	108,667,907 円　　　　（　 830,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	98.40	ＲＣ9	794.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火土地区画整理事業	100 ％	500 ％	516 ％	131 ㎡	9.1 m x 14.5 m	前面道路：都道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗はフロア貸し、２階から７階までは各階とも４０㎡程度の住戸２戸。８階及び９階は各階１戸。

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

地域において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.84	55.4	55.31	4,264	235,842	6.0	1,415,052
							0.0	0
2～ 3	居宅	91.72	89.6	82.18	3,198	262,812	1.0	262,812
							1.0	262,812
4～ 7	居宅	91.72	89.6	82.18	3,241	266,345	1.0	266,345
							1.0	266,345
8～ 8	居宅	74.50	87.2	64.96	2,686	174,483	1.0	174,483
							1.0	174,483
9～ 9	居宅	69.54	86.3	60.00	2,985	179,100	1.0	179,100
							1.0	179,100

計		794.20	84.8	673.35		2,180,429		3,359,639
								1,944,587

⑨年額支払賃料	2,180,429 円　×　12ヶ月　＝　 26,165,148 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 673.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,165,148 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,308,257 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,856,891 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,359,639 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 31,917 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,944,587 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 937,534 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,826,342 円　　　　（　 197,148 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ２－３公　　　　-35	3,010 ( 2,995)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [ 55.0]	5,262	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,285 円/㎡　月額支払賃料（　 4,264 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ２－３公　　　　-6	3,686 ( 3,533)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	4,055
c	Ｒ２－３公　　　　-34	2,994 ( 2,865)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 90.0]	3,537

北 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,195,000 円	239,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,308,257 円	26,165,148　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,031,500 円	239,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	239,000 円	239,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,209,757 円　（　　　　　　 39,769 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	239,000,000 円	設計監理料率　 289,000 円／㎡　×　 794.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	15,606,700 円（　　　　　 119,135 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,826,342 円
②総費用	5,209,757 円
③純収益　①－②	20,616,585 円
④建物等に帰属する純収益	15,606,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,009,885 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,672,720 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,670 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 108,667,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 830,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-23

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　高橋　宣之

印

TEL.

鑑定評価額

123,000,000 円

１㎡当たりの価格

940,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区田端１丁目２２２番５｢田端１－４－５｣				②地積　(㎡)	131 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他）土地区画整理事業 (100,516)
	1:1.5	店舗兼共同住宅ＲＣ6	中高層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域	西14.5m都道	水道、ガス、下水	田端 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 0 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 135 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１４．５ｍ都道

交通

施設

田端駅南西方

670m

法令

規制

商業
(100,500)
防火
土地区画整理事業

⑤地域要因の将
　来予測

近隣地域は画地規模に応じて徐々に高層化が進んでいるが、当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

容積率　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 985,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 818,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、東京都北部のＪＲ京浜東北・山手線等、東京メトロ南北線沿線の幹線道路沿いの商住混在の商業地域
である。需要者は地元で営業する法人、事業用不動産を所有する不動産開発業者が中心である。都心への接近性が良好
でマンション用地需要は相応に存するが店舗・事務所への需要はコロナ禍の影響が見られ土地価格及び賃料ともに弱含
みに推移している。商業地の取引規模は様々で総額の把握は難しく㎡単価は９５万円～１０５万円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　ＪＲ線田端駅から続く幹線道路沿いの中高層の共同住宅又は店舗併用住宅が建ち並ぶ地域内に所在し、賃貸市場は都
心に近く相応にあり収益性を重視した投資用不動産需要も多い地域で、収益価格は市場性を反映した価格と言える。自
用目的の取引も見られ当該取引事例から求められた比準価格も相応の説得力がある。従って比準価格と収益価格を相互
に関連づけ、さらに代表標準地の価格からの検討を行って上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 995,000 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[100.0]

100
[103.7]

[101.0]
100

940,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    965,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内人口は微減、世帯数は横ばい、取引件数
は減少、今年に入り流行した新型コロナウイ
ルス感染症の影響により不動産市場への需要
が停滞している。

田端駅から続く商業地域で、地域要因を変化
させる要因はないが、新型コロナウイルス感
染症の影響により地価は若干低下傾向にある
。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  +4.4
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－３公 -7	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	７－３公 -4	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東30m都道、中間画地		商業 (100,600)
c	３－３公 -36	北区		建付地	（　）	長方形	南9.2m区道、中間画地		近商高度地区3種区画整理残存 (90,300)
d	７－３公Ｙ -10	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22.5m都道、中間画地		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 731,500	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,407	100 [ 73.3]	975,999	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 +1.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	986,000
b	(　 ) 1,393,534	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,393,534	100 [ 144.6]	963,716		973,000
c	(　 ) 778,760	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	778,760	100 [ 79.5]	979,572		989,000
d	(　 ) 1,356,231	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,388,781	100 [ 141.8]	979,394		989,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.3	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +27.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +9.5
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +35.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 985,000 円／㎡]

北 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	26,578,699	4,774,106	21,804,593	16,978,000	4,826,593	（　0.9546） 4,607,466	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	107,150,372 円　　　　（　 818,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	98.40	ＲＣ9	794.20
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火土地区画整理事業	100 ％	500 ％	516 ％	131 ㎡	9.1 m x 14.5 m	前面道路：都道　 14.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階～７階は４０㎡程度の１ＤＫタイプ各階２戸、８階９階はファミリータイプ各階１戸を想定

⑦有効率　 84.8 ％
の理由

店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	99.84	55.4	55.31	4,200	232,302	6.0	1,393,812
							0.0	0
2～ 3	住宅	91.72	89.6	82.18	3,200	262,976	2.0	525,952
							1.0	262,976
4～ 7	住宅	91.72	89.6	82.18	3,250	267,085	2.0	534,170
							1.0	267,085
8～ 8	住宅	74.50	87.2	64.96	3,300	214,368	2.0	428,736
							1.0	214,368
9～ 9	住宅	69.54	86.3	60.00	3,350	201,000	2.0	402,000
							1.0	201,000

計		794.20	84.8	673.35		2,241,962		5,413,132
								2,009,660

⑨年額支払賃料	2,241,962 円　×　12ヶ月　＝　 26,903,544 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 673.35 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,903,544 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,345,177 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	25,558,367 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,413,132 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,425 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,009,660 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 968,907 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	26,578,699 円　　　　（　 202,891 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１５－３公　　　　-14	3,858 ( 3,743)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,374	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,221 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 1 F B
b	Ｒ１５－３公　　　　-19	3,407 ( 3,401)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	4,155
c	Ｒ１５－３公　　　　-20	3,344 ( 3,160)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	4,128

北 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,040,000 円	260,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	807,106 円	26,903,544　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 197,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,210,000 円	260,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	260,000 円	260,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,774,106 円　（　　　　　　 36,444 円／㎡）　　（経費率　　 18.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	260,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 794.20 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	16,978,000 円（　　　　　 129,603 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	26,578,699 円
②総費用	4,774,106 円
③純収益　①－②	21,804,593 円
④建物等に帰属する純収益	16,978,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,826,593 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,607,466 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,171 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 107,150,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 818,000 円／㎡）