鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－３公 -16	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.8m区道、西4.7m、角地		近商高度地区3種新防火 (100,300)
b	４－３公Ｙ -32	北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東10.3m区道、南東2.7m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	１３－３公 -1	板橋区		更地	（　）	不整形	南7.3m区道、北東4m、角地		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (100,300)
d	１４－３公Ｙ -5	板橋区		建付地	（　）	不整形	北東7.3m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,400)
e	７－３公 -19	北区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m区道、中間画地		近商 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 526,085	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	490,227	100 [ 77.1]	635,833	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	636,000
b	(　 ) 610,281	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.7]	678,748	100 [ 87.3]	777,489		777,000
c	(　 ) 636,471	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	635,821	100 [ 89.0]	714,406		714,000
d	(　 ) 670,636	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	697,461	100 [ 114.5]	609,136		609,000
e	(　 ) 475,008	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	516,313	100 [ 76.9]	671,408		671,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -2.7	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.4	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.18	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.4	交通・接近　 +3.7	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.1	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 670,000 円／㎡]

北 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,488,531	1,801,823	7,686,708	5,654,980	2,031,728	（　0.9546） 1,939,488	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	45,104,372 円　　　　（　 618,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	59.87	ＲＣ6	320.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	73 ㎡	7.5 m x 10.1 m	前面道路：区道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階部分は店舗、２階以上は各階１戸からなる店舗兼共同住宅を想定した。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

同種建物における標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	59.78	52.7	31.53	4,000	126,120	6.0	756,720
							0.0	0
2～ 3	住宅	54.33	89.7	48.73	2,850	138,881	1.0	138,881
							1.0	138,881
4～ 5	住宅	54.33	89.7	48.73	2,880	140,342	1.0	140,342
							1.0	140,342
6～ 6	住宅	43.28	87.1	37.68	2,910	109,649	1.0	109,649
							1.0	109,649
～

計		320.38	82.4	264.13		794,215		1,424,815
								668,095

⑨年額支払賃料	794,215 円　×　12ヶ月　＝　 9,530,580 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	一時金にて担保されているため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,530,580 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 381,223 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,149,357 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,424,815 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,678 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 668,095 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 325,496 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,488,531 円　　　　（　 129,980 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－３公　　　　-21	3,068 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	3,040	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,973 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－３公　　　　-19	2,996 ( 2,994)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [102.0]	100 [108.0]	2,775
c	Ｒ７－３公　　　　-11	3,073 ( 2,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	3,104

北 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	433,000 円	86,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	381,223 円	9,530,580　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 736,100 円	86,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	86,600 円	86,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	86,600 円	86,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,801,823 円　（　　　　　　 24,683 円／㎡）　　（経費率　　 19.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	86,600,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 320.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,654,980 円（　　　　　 77,465 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,488,531 円
②総費用	1,801,823 円
③純収益　①－②	7,686,708 円
④建物等に帰属する純収益	5,654,980 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,031,728 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,939,488 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,568 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,104,372 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 618,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
北 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-22

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　齊藤　政治

印

TEL.

鑑定評価額

46,900,000 円

１㎡当たりの価格

643,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	520,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区十条仲原２丁目８番３８｢十条仲原２－１０－２５｣				②地積　(㎡)	73 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最低7m 地区計画等 (100,400)
	1:1.5	店舗兼共同住宅Ｓ5	小売店舗、中層店舗共同住宅が建ち並ぶ商業地域	東6.9m区道	水道、ガス、下水	十条 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 25 ｍ、西 10 ｍ、南 50 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 10.0 ｍ、規模　　 70 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６．９ｍ区道

交通

施設

十条駅北方

500m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

小売店舗、中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状の
商業地域として推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 656,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 629,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区及びその周辺区等における商業地域であり、特に代替性が高いのは「十条」駅を最寄り駅とする商
業地域である。店舗付共同住宅等の収益物件が多く見られることから、主たる需要者は投資家や不動産業者等が中心と
把握される。地域周辺では、十条駅西口の再開発が事業中であり需要が旺盛であるため、需給は安定している。取引の
中心価格帯は、規模等によってバラツキがあり把握が困難だが、土地で概ね６０～７０万円／㎡程度が中心である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は、小売店舗、中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商業地域であり、主たる需要者は収益性を指標として市場参入
することが想定される。また、取引事例比較法において採用した取引事例は、実際の不動産取引市場において売買が成
立したものであり、比準価格の信頼度は高いと判断する。よって、本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、
且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 565,000 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[100.0]

100
[ 85.7]

[100.0]
100

643,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    654,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

微増で推移していた区内人口は直近で微減に
転じている。新型コロナにより一時低迷して
いた不動産取引は持ち直しつつあるが先行き
は不透明である。

小売店舗、中層店舗兼共同住宅が建ち並ぶ商
業地域であり、近隣地域及びその周辺地域に
おける地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.6
交通・接近　　　  +3.4
環境　　　　　　  -8.8
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－３公 -7	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	１３－３公Ｙ -14	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	北6m区道、東4m、角地		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (90,300)
c	１４－３公Ｙ -5	板橋区		建付地	（　）	不整形	北東7.3m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,400)
d	１３－３公 -1	板橋区		更地	（　）	不整形	南7.3m区道、北東4m、角地		近商高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 731,500	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,407	100 [ 109.0]	656,337	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	656,000
b	(　 ) 633,869	100 [ 100.0]	[ 97.9] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	602,483	100 [ 93.1]	647,135		647,000
c	(　 ) 670,636	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	697,461	100 [ 108.3]	644,008		644,000
d	(　 ) 636,471	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	635,821	100 [ 94.0]	676,405		676,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.6	交通・接近　 -1.2	環境　　　　 +13.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 +2.6	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 -0.19	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 +7.4	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.8	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 656,000 円／㎡]

北 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,274,981	1,746,550	7,528,431	5,459,080	2,069,351	（　0.9546） 1,975,402	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	45,939,581 円　　　　（　 629,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	59.87	ＲＣ6	320.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m 地区計画等	100 ％	400 ％	400 ％	73 ㎡	7.5 m x 10.1 m	前面道路：区道　 6.9 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階～６階は２ＬＤＫタイプの共同住宅を想定

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

地域における店舗兼共同住宅としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	59.78	52.7	31.53	3,560	112,247	6.0	673,482
							0.0	0
2～ 3	共同住宅	54.33	89.7	48.73	2,800	136,444	1.0	136,444
							1.0	136,444
4～ 5	共同住宅	54.33	89.7	48.73	2,850	138,881	1.0	138,881
							1.0	138,881
6～ 6	共同住宅	43.28	87.1	37.68	3,000	113,040	1.0	113,040
							1.0	113,040
～

計		320.38	82.4	264.13		775,937		1,337,172
								663,690

⑨年額支払賃料	775,937 円　×　12ヶ月　＝　 9,311,244 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.13 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,311,244 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 372,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,938,794 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,337,172 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 12,837 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 663,690 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 323,350 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,274,981 円　　　　（　 127,055 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－３公　　　　-21	3,068 ( 2,941)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [103.0]	100 [110.0]	2,792	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,900 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－３公　　　　-11	3,073 ( 2,946)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 97.0]	100 [108.0]	2,993
c	Ｒ７－３公　　　　-13	2,987 ( 2,863)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 94.0]	100 [108.0]	3,033

北 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	418,000 円	83,600,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	372,450 円	9,311,244　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 78,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 710,600 円	83,600,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	83,600 円	83,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	83,600 円	83,600,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,746,550 円　（　　　　　　 23,925 円／㎡）　　（経費率　　 18.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	83,600,000 円	設計監理料率　 251,000 円／㎡　×　 320.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,459,080 円（　　　　　 74,782 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,274,981 円
②総費用	1,746,550 円
③純収益　①－②	7,528,431 円
④建物等に帰属する純収益	5,459,080 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,069,351 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,975,402 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,060 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 45,939,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 629,000 円／㎡）