鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－３公 -12	北区		建付地	（　）	台形	東8m区道、中間画地		近商 (100,400)
b	１９－３公 -15	北区		更地	（　）	台形	西27m国道、北5.3m、東4.5m、三方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,476)
c	１９－３公 -36	北区		貸家建付地	（　）	長方形	北13m区道、東8m、南5m、三方路		商業 (100,500)
d	７－３公 -19	北区		貸家建付地	（　）	不整形	東8m区道、中間画地		近商 (90,300)
e	３－３公 -7	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 809,447	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 94.0]	100 [ 100.0]	860,253	100 [ 106.6]	806,992	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	807,000
b	(　 ) 836,158	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	764,264	100 [ 107.9]	708,308		708,000
c	(　 ) 1,454,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	1,371,938	100 [ 183.8]	746,430		746,000
d	(　 ) 475,008	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.0]	516,313	100 [ 76.0]	679,359		679,000
e	(　 ) 731,500	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,407	100 [ 95.8]	746,771		747,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +75.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -12.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 736,000 円／㎡]

北 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,187,539	4,742,140	18,445,399	14,300,700	4,144,699	（　0.9546） 3,956,530	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	92,012,326 円　　　　（　 605,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	101.22	ＲＣ9	753.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	152 ㎡	7.7 m x 21.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ＲＣ造９階建の店舗兼共同住宅（１階店舗はフロア貸し、２～７階は１ＤＫ２戸、８～９階は３ＤＫ１戸の住宅）を想定

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.69	45.0	48.95	4,500	220,275	12.0	2,643,300
							0.0	0
2～ 2	住宅	81.09	96.4	78.21	2,700	211,167	1.0	211,167
							1.0	211,167
3～ 7	住宅	81.09	96.4	78.21	2,781	217,502	1.0	217,502
							1.0	217,502
8～ 8	住宅	88.29	96.7	85.41	2,862	244,443	1.0	244,443
							1.0	244,443
9～ 9	住宅	69.86	95.9	66.98	2,889	193,505	1.0	193,505
							1.0	193,505

計		753.38	89.0	670.60		1,956,900		4,379,925
								1,736,625

⑨年額支払賃料	1,956,900 円　×　12ヶ月　＝　 23,482,800 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,482,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,174,140 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,308,660 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,379,925 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 41,609 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,736,625 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 837,270 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,187,539 円　　　　（　 152,550 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－３公　　　　-10	2,890 ( 2,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,919	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,816 円/㎡　月額支払賃料（　 2,700 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１２－３公　　　　-7	3,054 ( 2,928)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [101.0]	100 [107.0]	2,944
c	Ｒ３－３公　　　　-7	2,737 ( 2,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	2,799

北 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,174,140 円	23,482,800　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,742,140 円　（　　　　　　 31,198 円／㎡）　　（経費率　　 20.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 753.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,300,700 円（　　　　　 94,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,187,539 円
②総費用	4,742,140 円
③純収益　①－②	18,445,399 円
④建物等に帰属する純収益	14,300,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,144,699 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,956,530 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,030 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 92,012,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 605,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北 5-21　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-21

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　倉持　善栄

印

TEL.

鑑定評価額

107,000,000 円

１㎡当たりの価格

705,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区赤羽１丁目３６番２４｢赤羽１－３６－７｣				②地積　(㎡)	152 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,480)
	1:3	店舗Ｓ8	飲食店、中高層マンション等が多い商業地域	北西8m区道	水道、ガス、下水	赤羽 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

８ｍ区道

交通

施設

赤羽駅北方

400m

法令

規制

商業
(100,480)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

赤羽駅徒歩圏の店舗、マンション等が混在する商業地域で、地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状維持
のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 731,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 620,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、ＪＲ京浜東北線、埼京線等沿線各駅から徒歩圏内の普通商業地域である。需要者の中心は、店舗
出店する法人やマンション開発業者である。赤羽駅周辺の繁華街に位置し繁華性、利便性は高く、商業用途、賃貸住宅
の需要も見込まれる。商業地の取引件数は少なく価格帯にはかなり幅が大きいものの、総額１～３億円程度が売買市場
での中心価格帯と見られる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

赤羽駅から続く繁華街に存し、店舗、事務所、共同住宅など収益物件としての賃貸市場は成熟している。自用の需要は
やや多いものの、投資用収益物件の取引も見られる。したがって、市場の実態を反映した比準価格と収益性を反映した
収益価格を相互にも関連付けて、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 995,000 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[100.0]

100
[137.5]

[100.0]
100

702,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    721,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

感染症拡大により経済情勢の先行きは不透明
であるものの、大規模な金融緩和が継続し、
不動産取引価格は概ね微減又は横這いで推移
している。

区内の人口は微減、世帯数は横這い。地域要
因に特段の変化は見られず当分は現状のまま
推移するものと予測する。

個別的要因に変動はない。市場競争力は中位
程度であると判断した。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  -2.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-21　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１９－３公 -12	北区		建付地	（　）	台形	東8m区道、中間画地		近商 (100,400)
b	１９－３公 -11	北区		貸家建付地	（　）	台形	西8m区道、中間画地		商業高度地区最低7m (100,500)
c	１９－３公 -32	北区		更地	（　）	長方形	南西8.8m区道、中間画地		近商 (100,400)
d	１９－３公 -36	北区		貸家建付地	（　）	長方形	北13m区道、東8m、南5m、三方路		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 809,447	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 94.0]	100 [ 100.0]	860,253	100 [ 117.7]	730,886	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	731,000
b	(　 ) 979,990	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	975,090	100 [ 131.7]	740,387		740,000
c	(　 ) 1,110,000	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,108,890	100 [ 151.8]	730,494		730,000
d	(　 ) 1,454,254	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.0]	1,371,938	100 [ 185.8]	738,395		738,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.07	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 -0.07	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +55.0
c	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.3	交通・接近　 -0.4	環境　　　　 +70.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +6.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.3	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 731,000 円／㎡]

北 5-21　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	23,292,820	4,747,957	18,544,863	14,300,700	4,244,163	（　0.9546） 4,051,478	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	94,220,419 円　　　　（　 620,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-21　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	101.22	ＲＣ9	753.38
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	480 ％	152 ㎡	7.7 m x 21.6 m	前面道路：区道　 8.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上はファミリータイプの共同住宅を想定した。

⑦有効率　 89.0 ％
の理由

同種の建物としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	108.69	45.0	48.95	4,800	234,960	10.0	2,349,600
							0.0	0
2～ 4	居宅	81.09	96.4	78.21	2,650	207,257	1.0	207,257
							1.0	207,257
5～ 7	居宅	81.09	96.4	78.21	2,800	218,988	1.0	218,988
							1.0	218,988
8～ 8	居宅	88.29	96.7	85.41	2,950	251,960	1.0	251,960
							1.0	251,960
9～ 9	居宅	69.86	95.9	66.98	3,000	200,940	1.0	200,940
							1.0	200,940

計		753.38	89.0	670.60		1,966,595		4,081,235
								1,731,635

⑨年額支払賃料	1,966,595 円　×　12ヶ月　＝　 23,599,140 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 670.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	23,599,140 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,179,957 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	22,419,183 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	4,081,235 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 38,772 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,731,635 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 834,865 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	23,292,820 円　　　　（　 153,242 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－３公　　　　-10	2,890 ( 2,885)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,764 円/㎡　月額支払賃料（　 2,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ３－３公　　　　-9	2,477 ( 2,375)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	2,745
c	Ｒ３－３公　　　　-5	2,621 ( 2,513)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,904

北 5-21　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,095,000 円	219,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,179,957 円	23,599,140　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 173,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,861,500 円	219,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	219,000 円	219,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,747,957 円　（　　　　　　 31,237 円／㎡）　　（経費率　　 20.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	219,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 753.38 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	14,300,700 円（　　　　　 94,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	23,292,820 円
②総費用	4,747,957 円
③純収益　①－②	18,544,863 円
④建物等に帰属する純収益	14,300,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	4,244,163 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	4,051,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,654 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 94,220,419 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 620,000 円／㎡）