鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－３公 -7	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	５－３公 -2	荒川区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西15m都道、南2m、角地		近商高度地区最低7m 地区計画 (100,400)
c	３－３公Ｙ -20	北区		貸家建付地	（　）	台形	南10.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	１０－３公Ｙ -2	荒川区		貸家建付地	（　）	長方形	東15m都道、西2.4m、二方路		近商高度地区最低7m (100,400)
e	３－３公 -29	北区		建付地	（　）	長方形	南西8m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 731,500	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,407	100 [ 95.6]	748,334	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	748,000
b	(　 ) 543,351	100 [ 100.0]	[ 97.5] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	504,540	100 [ 78.3]	644,368		644,000
c	(　 ) 504,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	531,568	100 [ 80.7]	658,696		659,000
d	(　 ) 565,702	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	556,740	100 [ 77.5]	718,374		718,000
e	(　 ) 512,119	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	492,422	100 [ 71.2]	691,604		692,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.6	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -22.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.8	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 695,000 円／㎡]

北 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,061,523	3,888,875	16,172,648	12,341,700	3,830,948	（　0.9546） 3,657,023	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	85,047,047 円　　　　（　 599,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.43	ＲＣ6	615.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m	100 ％	400 ％	400 ％	142 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

賃貸需要等を勘案し、１階はフロアー貸しの店舗、２階以上はファミリータイプで平均専有面積４８㎡程度の６階建を想定

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

同種建物のレンタブル比を考慮して査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.90	64.9	74.61	4,000	298,440	6.0	1,790,640
							0.0	0
2～ 3	住宅	100.04	97.2	97.25	2,800	272,300	1.0	272,300
							1.0	272,300
4～ 5	住宅	100.04	97.2	97.25	2,850	277,163	1.0	277,163
							1.0	277,163
6～ 6	住宅	100.04	97.2	97.25	2,910	282,998	1.0	282,998
							1.0	282,998
～

計		615.10	91.2	560.86		1,680,364		3,172,564
								1,381,924

⑨年額支払賃料	1,680,364 円　×　12ヶ月　＝　 20,164,368 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,164,368 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 806,575 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,357,793 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,172,564 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 30,457 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,381,924 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 673,273 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,061,523 円　　　　（　 141,278 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１５－３公　　　　-23	3,076 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,107	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,921 円/㎡　月額支払賃料（　 2,800 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１５－３公　　　　-15	2,185 ( 2,095)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	2,856
c	Ｒ７－３公　　　　-26	3,110 ( 2,982)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	3,141

北 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	945,000 円	189,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	806,575 円	20,164,368　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 152,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,606,500 円	189,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	189,000 円	189,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,888,875 円　（　　　　　　 27,386 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9546

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	189,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 615.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,341,700 円（　　　　　 86,913 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,061,523 円
②総費用	3,888,875 円
③純収益　①－②	16,172,648 円
④建物等に帰属する純収益	12,341,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,830,948 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,657,023 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 25,754 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,047,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 599,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
北 5-18　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-18

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　長岡　正明

印

TEL.

鑑定評価額

96,100,000 円

１㎡当たりの価格

677,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区東田端２丁目１１番１６｢東田端２－１１－１５｣				②地積　(㎡)	142 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区最低7m (100,400)
	台形 1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ5	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域	南東15m都道	水道、ガス、下水	田端 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ都道

交通

施設

田端駅北方

400m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区最低7m

⑤地域要因の将
　来予測

すでに高度利用が実現されている地域で、現状のまま推移するものと思われる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 700,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 581,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及びその隣接区に存する商業地域で、高度利用の見込める地域と判断した。需要者の中心は各種法人
に加え、投資者、不動産業者、個人事業者等多岐に及ぶものと考えられる。価格帯は規模によりまちまちだが、個人事
業者でも資金調達可能な２億円以下が主流と思われる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

山手線「田端駅」勢圏にあり、高層化が容易で、マンション素地として需要は衰えていない。一方、賃貸住宅需要も十
分見込めることから、収益物件としても安定している。よって比準価格と収益価格を関連付け、さらに、代表標準地と
の検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 565,000 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[100.0]

100
[ 81.2]

[100.0]
100

678,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    687,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減、世帯数は横ばいとなり、
取引件数は減少している。商業地価には下落
傾向がみられる。

飲食系の店舗需要に弱さがみられる。

個別的要因に特段の変化はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -7.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-18　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－３公 -7	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北9.2m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	４－３公 -8	北区		底地	（　）	ほぼ長方形	南西13.4m区道、中間画地		近商高度地区3種道路拡幅予定 (90,300)
c	７－３公 -27	北区		更地	（　）	長方形	南8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
d	１９－３公 -12	北区		建付地	（　）	台形	東8m区道、中間画地		近商 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 731,500	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	715,407	100 [ 115.0]	622,093	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	622,000
b	(　 229,913) 766,377	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ / ]	100 [ 99.0]	766,377	100 [ 98.7]	776,471		776,000
c	(　 ) 721,593	100 [ 100.0]	[ 97.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	702,110	100 [ 97.2]	722,335		722,000
d	(　 ) 809,447	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 94.0]	100 [ 100.0]	860,253	100 [ 126.0]	682,740		683,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +30.0
a	正常	％／月 -0.25	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.34	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.34	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +30.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 700,000 円／㎡]

北 5-18　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため、再調達原価の把握が困難である。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,796,136	3,848,275	15,947,861	12,145,800	3,802,061	（　0.9327） 3,546,182	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	82,469,349 円　　　　（　 581,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-18　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	108.43	ＲＣ6	615.10
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区最低7m	100 ％	400 ％	400 ％	142 ㎡	12.0 m x 12.0 m	前面道路：都道　 15.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２階から上は５０㎡前後の２ＬＤＫタイプの住宅を想定

⑦有効率　 91.2 ％
の理由

同等規模・用途の建物の有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	114.90	64.9	74.61	3,600	268,596	6.0	1,611,576
							0.0	0
2～ 2	住宅	100.04	97.2	97.25	2,889	280,955	1.0	280,955
							1.0	280,955
3～ 4	住宅	100.04	97.2	97.25	2,900	282,025	1.0	282,025
							1.0	282,025
5～ 5	住宅	100.04	97.2	97.25	2,950	286,888	1.0	286,888
							1.0	286,888
6～ 6	住宅	100.04	97.2	97.25	3,000	291,750	1.0	291,750
							1.0	291,750

計		615.10	91.2	560.86		1,692,239		3,035,219
								1,423,643

⑨年額支払賃料	1,692,239 円　×　12ヶ月　＝　 20,306,868 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 560.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	20,306,868 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,218,412 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	19,088,456 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,035,219 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 28,531 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,423,643 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 679,149 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,796,136 円　　　　（　 139,409 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１５－３公　　　　-23	3,076 ( 2,949)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	3,046	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,952 円/㎡　月額支払賃料（　 2,889 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１５－３公　　　　-24	2,829 ( 2,829)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	2,858
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

北 5-18　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	930,000 円	186,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	812,275 円	20,306,868　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 153,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,581,000 円	186,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	186,000 円	186,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,848,275 円　（　　　　　　 27,101 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	186,000,000 円	設計監理料率　 290,000 円／㎡　×　 615.10 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,145,800 円（　　　　　 85,534 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,796,136 円
②総費用	3,848,275 円
③純収益　①－②	15,947,861 円
④建物等に帰属する純収益	12,145,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,802,061 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,546,182 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,973 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 82,469,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 581,000 円／㎡）