鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１－３公 -7	北区		建付地	（　）	長方形	南西33m都道、中間画地		商業 (100,500)
b	７－３公 -9	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
c	１３－３公Ｙ -18	板橋区		更地	（　）	台形	南西25m国道、北3.5m、二方路		近商高度3種最高40m 最低敷地６０㎡ (100,400)
d	８－３公 -45	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西25m国道、北西5m、角地		近商高度3種最高40m 高度地区 (100,400)
e	１９－３公 -15	北区		更地	（　）	台形	西27m国道、北5.3m、東4.5m、三方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,476)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 567,215	100 [ 100.0]	[ 97.0] 100	100 [ 94.9]	100 [ 100.0]	579,767	100 [ 77.0]	752,944	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	753,000
b	(　 ) 884,069	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	872,576	100 [ 98.8]	883,174		883,000
c	(　 ) 867,964	100 [ 100.0]	[ 97.7] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	848,001	100 [ 99.0]	856,567		857,000
d	(　 ) 697,036	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	676,734	100 [ 84.6]	799,922		800,000
e	(　 ) 836,158	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	764,264	100 [ 100.2]	762,739		763,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.33	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.33	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -13.8	環境　　　　 +23.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 +17.0
c	正常	％／月 -0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.2	交通・接近　 -9.2	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.6	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.6	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 820,000 円／㎡]

北 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	60,089,531	11,673,062	48,416,469	37,416,900	10,999,569	（　0.9327） 10,259,298	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	238,588,326 円　　　　（　 714,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	225.93	ＲＣ10	1,776.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	334 ㎡	21.4 m x 16.6 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗と駐車場、２階はフロア貸し事務所、３～１０階は各階３ＬＤＫの住居３戸を想定

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

地域における同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.17	61.5	84.38	3,300	278,454	6.0	1,670,724
							1.0	278,454
1～ 1	駐車場	60.00

2～ 2	事務所	197.17	98.6	194.38	2,900	563,702	3.0	1,691,106
							1.0	563,702
3～ 6	住宅	172.79	98.4	170.00	2,974	505,580	1.0	505,580
							1.0	505,580
7～10	住宅	172.79	98.4	170.00	3,024	514,080	1.0	514,080
							1.0	514,080

計		1,776.66	92.2	1,638.76		4,920,796		7,440,470
								4,920,796

⑨年額支払賃料	4,920,796 円　×　12ヶ月　＝　 59,049,552 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,638.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	27,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 972,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により十分担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	59,049,552 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 972,000 円　　×　　 4.0 ％　＝　　 2,400,862 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	57,620,690 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,440,470 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 71,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,920,796 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 2,397,412 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	60,089,531 円　　　　（　 179,909 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ４－３公　　　　-4	3,444 ( 3,302)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [102.7]	100 [101.0]	3,423	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,102 円/㎡　月額支払賃料（　 2,974 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ３－５公　　　　-5	2,920 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.7]	100 [100.0]	2,929
c	Ｒ４－３公　　　　-3	2,835 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 96.1]	100 [103.0]	2,953

北 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,865,000 円	573,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,400,862 円	60,021,552　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,870,500 円	573,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	573,000 円	573,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	573,000 円	573,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,673,062 円　（　　　　　　 34,949 円／㎡）　　（経費率　　 19.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	573,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 1,776.66 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	37,416,900 円（　　　　　 112,027 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	60,089,531 円
②総費用	11,673,062 円
③純収益　①－②	48,416,469 円
④建物等に帰属する純収益	37,416,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,999,569 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,259,298 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,716 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 238,588,326 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 714,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
北 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-11

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　矢崎　美和子

印

TEL.

鑑定評価額

265,000,000 円

１㎡当たりの価格

793,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	650,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月23日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区王子５丁目３番３３｢王子５－５－３｣				②地積　(㎡)	334 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1.2:1	店舗、事務所兼共同住宅ＳＲＣ7	中高層マンション、事務所等が建ち並ぶ商業地域	南西27m国道	水道、ガス、下水	王子神谷 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 60 ｍ、南 50 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

中高層店舗、事務所兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 15.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

王子神谷駅南東方

130m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

最寄駅からも近い幹線街路沿いの商業地域で、中高層マンションも多く、地域の高層化は進展している。地域要
因について特段の変化は考えづらく、当面は現状のまま推移すると予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗、事務所兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 825,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 711,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として、北区及び周辺区内の普通商業地域と判定した。需要者の中心は、地縁的選好性のある事業者や
貸しビル事業者、マンション開発業者等。近年、駅からやや離れた商業地域においては、商業利用目的の需要よりも高
容積率を背景としたマンション用地需要の引き合いが多いが、地域は駅との接近性及び高容積率が両立しており、コロ
ナ禍にあっても需要は底堅い。画地規模等により幅があるが、土地取引で３億円程度までが市場での取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

地域の中心的な需要者は収益性に着目するものと考えられ、収益性をより反映した収益価格が説得力をもつが、査定に
おいては想定が多くやや不安定な面を有する。一方比準価格は、市場参加者が収益性をも踏まえた結果として成立する
売買成立価格を中心に査定されるが、規範性の高い幹線街路沿いの事例を収集し得、その信頼性は高い。したがって、
比準価格をやや重視し収益価格を関連付け、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 995,000 円／㎡

[ 97.0]
100

100
[100.0]

100
[121.4]

[100.0]
100

795,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    808,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区においては、人口は微減、世帯数は横這
い傾向にある。コロナ禍の影響で取引価格は
１年前に比しやや低位にあるが、先行きは不
透明である。

中高層の店舗兼共同住宅や事務所ビルが多く
みられる最寄り駅近接の商業地域で、地域要
因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　  -3.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.9 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７－３公 -9	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,400)
b	１９－３公 -15	北区		更地	（　）	台形	西27m国道、北5.3m、東4.5m、三方路		商業高度地区最低7m 地区計画等 (100,476)
c	８－３公 -45	板橋区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南西25m国道、北西5m、角地		近商高度3種最高40m 高度地区 (100,400)
d	７－３公Ｙ -10	北区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東22.5m都道、中間画地		商業高度地区最高35m 高度地区 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 884,069	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	872,576	100 [ 99.5]	876,961	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	877,000
b	(　 ) 836,158	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ / ]	100 [ 107.0]	764,264	100 [ 101.0]	756,697		757,000
c	(　 ) 697,036	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	676,734	100 [ 83.9]	806,596		807,000
d	(　 ) 1,356,231	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,388,781	100 [ 134.4]	1,033,319		1,030,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
b	正常	％／月 -0.28	画地　　　　 +7.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 +0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 825,000 円／㎡]

北 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	58,335,388	11,801,910	46,533,478	35,588,500	10,944,978	（　0.9327） 10,208,381	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	237,404,209 円　　　　（　 711,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗、事務所兼共同住宅	225.93	ＲＣ10	1,776.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	334 ㎡	21.4 m x 16.6 m	前面道路：国道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階店舗事務所はフロア貸し。３階以上は各階５０㎡から６０㎡の住戸３戸。平面式駐車場３台。

⑦有効率　 92.2 ％
の理由

地域において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	137.17	61.5	84.38	3,273	276,176	6.0	1,657,056
							0.0	0
1～ 1	駐車場	60.00

2～ 2	事務所	197.17	98.6	194.38	2,772	538,821	3.0	1,616,463
							0.0	0
3～ 7	居宅	172.79	98.4	170.00	2,949	501,330	1.0	501,330
							1.0	501,330
8～10	居宅	172.79	98.4	170.00	3,037	516,290	1.0	516,290
							1.0	516,290

計		1,776.66	92.2	1,638.76		4,870,517		7,329,039
								4,055,520

⑨年額支払賃料	4,870,517 円　×　12ヶ月　＝　 58,446,204 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 1,638.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	23,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 828,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	58,446,204 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 828,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,963,710 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	56,310,494 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,329,039 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,055,520 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,955,268 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	58,335,388 円　　　　（　 174,657 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ３－５公　　　　-5	2,920 ( 2,799)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	2,920	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,074 円/㎡　月額支払賃料（　 2,949 円/㎡）　基準階 3 F B
b	Ｒ４－３公　　　　-17	3,295 ( 3,159)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [111.0]	3,192
c	Ｒ４－３公　　　　-3	2,835 ( 2,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	3,109

北 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,725,000 円	545,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,963,710 円	59,274,204　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 390,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 4,632,500 円	545,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	545,000 円	545,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	545,000 円	545,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 11,801,910 円　（　　　　　　 35,335 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9327

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	545,000,000 円	設計監理料率　 295,000 円／㎡　×　 1,776.66 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	35,588,500 円（　　　　　 106,552 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	58,335,388 円
②総費用	11,801,910 円
③純収益　①－②	46,533,478 円
④建物等に帰属する純収益	35,588,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,944,978 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,208,381 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,564 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 237,404,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 711,000 円／㎡）