鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３－３公Ｙ -20	北区		貸家建付地	（　）	台形	南10.6m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	１９－３公 -19	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西25m都道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,300)
c	４－３公 -16	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.8m区道、西4.7m、角地		近商高度地区3種新防火 (100,300)
d	７－３公 -8	北区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m都道、中間画地		近商高度地区3種地区計画等 (100,400)
e	１９－３公 -16	北区		底地	（　）	長方形	北9.5m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 504,990	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	531,568	100 [ 104.0]	511,123	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	511,000
b	(　 ) 456,146	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	450,216	100 [ 91.5]	492,039		492,000
c	(　 ) 526,085	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	490,227	100 [ 95.9]	511,186		511,000
d	(　 ) 352,811	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	351,400	100 [ 103.2]	340,504		341,000
e	(　 158,009) 526,697	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	516,163	100 [ 101.0]	511,052		511,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -17.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +2.0
e	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 506,000 円／㎡]

北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,118,312	2,012,687	8,105,625	5,746,400	2,359,225	（　0.9770） 2,304,963	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	53,603,791 円　　　　（　 339,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	129.69	ＲＣ3	367.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種景観形成重点地区	90 ％	300 ％	300 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗フロア貸し、２階、３階は各階３５㎡程度の住戸３戸。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

地域において標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.19	84.8	108.73	2,779	302,161	3.0	906,483
							0.0	0
2～ 3	居宅	119.79	90.1	107.91	2,597	280,242	1.0	280,242
							1.0	280,242
～

～

～

計		367.77	88.2	324.55		862,645		1,466,967
								560,484

⑨年額支払賃料	862,645 円　×　12ヶ月　＝　 10,351,740 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,351,740 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 517,587 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,834,153 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,466,967 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,936 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 560,484 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 270,223 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,118,312 円　　　　（　 64,040 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ７－３公　　　　-25	2,487 ( 2,384)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	2,391	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,709 円/㎡　月額支払賃料（　 2,597 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ７－３公　　　　-41	2,818 ( 2,648)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	2,937
c	Ｒ７－３公　　　　-42	2,396 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [ 91.0]	2,800

北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	440,000 円	88,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	517,587 円	10,351,740　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 748,000 円	88,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	88,000 円	88,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	88,000 円	88,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,012,687 円　（　　　　　　 12,739 円／㎡）　　（経費率　　 19.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	88,000,000 円	設計監理料率　 230,000 円／㎡　×　 367.77 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,746,400 円（　　　　　 36,370 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,118,312 円
②総費用	2,012,687 円
③純収益　①－②	8,105,625 円
④建物等に帰属する純収益	5,746,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,359,225 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,304,963 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,588 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 53,603,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 339,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
北 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 5-2

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　佐藤　麗司朗

印

TEL.

鑑定評価額

77,400,000 円

１㎡当たりの価格

490,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区赤羽西４丁目２１６番２｢赤羽西４－４４－２｣				②地積　(㎡)	158 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種景観形成重点地区 (90,300)
	1:1.5	事務所Ｓ3	店舗兼住宅、事業所等が建ち並ぶ近隣商業地域	南東11m区道	水道、ガス、下水	赤羽 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 60 ｍ、南 10 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 150 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

赤羽駅南西方

1.1km

法令

規制

近商
(90,300)
準防
高度地区3種
景観形成重点地区

⑤地域要因の将
　来予測

繁華性に乏しく、住居系用途への移行が進みつつある近隣商業地域であるが、当分は現状を維持したまま推移す
るものと思料する。

(3)最有効使用の判定

標準的使用と同じ低層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 507,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 328,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は北区及び隣接区内に存する近隣商業地域であり、需要者は同一需給圏内の事業者、宅地分譲やマンション
開発を企図する地元不動産業者等が中心となる。当該地域は店舗兼共同住宅、事業所等が建ち並ぶ地域であり、新型コ
ロナウイルスの影響で市場に停滞感はあるものの、需給動向は安定的に推移している。需要の中心となる価格帯は土地
の場合１平米あたり４５０，０００円～５５０，０００円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

当該地域は区内北部に位置した繁華性にやや乏しい近隣商業地域であり、住宅系用途への移行が進みつつある。比準価
格は同一需給圏内の代替競争関係を有する事例から選択して求められており、その規範性は高い。周辺には賃貸マンシ
ョン等の収益物件も見受けられ、収益物件に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準とし、収益価格を
信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　荒川 5-3 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 565,000 円／㎡

[ 97.5]
100

100
[100.0]

100
[113.1]

[100.0]
100

487,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    500,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

区内の人口は微減、世帯数は横ばいとなって
いる。新型コロナウイルスの顕在化以降、取
引件数、取引価格は下落傾向にある。

店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で
、特段の変動要因はないものの、新型コロナ
ウイルスの影響で地価はやや下落傾向にある
。

地域内において標準的な画地であり、個別的
要因に変動はない。市場競争力は普通である
ものと思料する。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４－３公 -16	北区		建付地	（　）	ほぼ台形	南東6.8m区道、西4.7m、角地		近商高度地区3種新防火 (100,300)
b	１２－３公 -4	北区		更地	（　）	不整形	南11m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
c	４－３公 -9	北区		更地	（　）	ほぼ長方形	西5.8m区道、南3.9m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
d	４－３公 -19	北区		更地	（　）	長方形	北東7.9m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 526,085	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.1]	490,227	100 [ 95.9]	511,186	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	511,000
b	(　 ) 375,880	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	435,136	100 [ 85.9]	506,561		507,000
c	(　 ) 574,514	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	527,257	100 [ 101.9]	517,426		517,000
d	(　 ) 538,995	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	526,721	100 [ 105.8]	497,846		498,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +8.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 507,000 円／㎡]

北 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存し、再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	10,145,496	1,871,481	8,274,015	5,994,540	2,279,475	（　0.9770） 2,227,047	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	51,791,791 円　　　　（　 328,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	129.69	ＲＣ3	367.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種景観形成重点地区	90 ％	300 ％	300 ％	158 ㎡	10.9 m x 14.5 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階をフロア貸店舗、２階以上を各フロアにつき１ＤＫタイプの住戸３戸、平均専有面積約３６㎡を想定。

⑦有効率　 88.2 ％
の理由

同種の建物としては標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	128.19	84.8	108.73	2,850	309,881	3.0	929,643
							1.0	309,881
2～ 2	住宅	119.79	90.1	107.91	2,500	269,775	1.0	269,775
							1.0	269,775
3～ 3	住宅	119.79	90.1	107.91	2,530	273,012	1.0	273,012
							1.0	273,012
～

～

計		367.77	88.2	324.55		852,668		1,472,430
								852,668

⑨年額支払賃料	852,668 円　×　12ヶ月　＝　 10,232,016 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 324.55 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されていると判断

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	10,232,016 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 511,601 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,720,415 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,472,430 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,988 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 852,668 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 411,093 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	10,145,496 円　　　　（　 64,212 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ１２－３公　　　　-8	2,779 ( 2,665)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	2,752	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,608 円/㎡　月額支払賃料（　 2,500 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ１２－３公　　　　-9	2,186 ( 2,096)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,448
c	Ｒ７－３公　　　　-42	2,396 ( 2,343)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,627

北 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	367,200 円	91,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	409,281 円	10,232,016　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 131,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 780,300 円	91,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	91,800 円	91,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,871,481 円　（　　　　　　 11,845 円／㎡）　　（経費率　　 18.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

55 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9770

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	91,800,000 円	設計監理料率　 240,000 円／㎡　×　 367.77 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0653	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0477 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	5,994,540 円（　　　　　 37,940 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	10,145,496 円
②総費用	1,871,481 円
③純収益　①－②	8,274,015 円
④建物等に帰属する純収益	5,994,540 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,279,475 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,227,047 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,095 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 51,791,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,000 円／㎡）