鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５－３公Ｙ -38	北区		更地	（　）	台形	南西9.6m区道、北東3.7m、南東2.9m、三方路		準工高度地区2種日影規制 (80,200)
b	１９－３公Ｙ -30	北区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,300)
c	２０－３公 -13	板橋区		建付地	（　）	正方形	南東11m区道、北西11m、角地		準工高度地区2種30m 最低敷地７０㎡ (80,200)
d	６－３公 -27	板橋区		貸家建付地	（　）	不整形	東7.2m区道、中間画地		近商高度地区3種35m (74,296)
e	１－３公Ｙ -12	荒川区		更地	（　）	不整形	北11.9m区道、南4m、二方路		準工高度地区3種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 777,943	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	751,762	100 [ 74.4]	1,010,433	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 717,814	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,586	100 [ 72.1]	971,687		1,020,000
c	(　 ) 906,416	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	903,697	100 [ 82.8]	1,091,421		1,150,000
d	(　 ) 855,484	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	872,943	100 [ 84.5]	1,033,069		1,080,000
e	(　 ) 913,348	100 [ 100.0]	[ 100.2] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	934,806	100 [ 91.6]	1,020,531		1,070,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -12.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -12.0
e	正常	％／月 +0.02	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,070,000 円／㎡]

北 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に在って再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション地と判定したため

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

最有効使用を分譲マンション地と判定したため

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,641,954,413	3,188,708,648	11	1,020,000	6,633.60	403,000	7,091.60
⑧開発法による価格	2,453,245,765 円　　　　（　 1,070,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -32　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,285 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,285.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.50 ㎡	7,091.60 ㎡	6,748.60 ㎡	343.00 ㎡	6,633.60 ㎡	ＲＣ・10F ( 87 戸) 76㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.6 ％）	（ 310.4 ％）	（ 295.3 ％）	（ 15.0 ％）	（ 93.54 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	34.0 ｍ 64.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,020,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に存するマンション分譲価格より査定を行った

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,020,000 円／㎡　　×　　 6,633.60 ㎡　　＝　　　　 6,766,272,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 6,766,272,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 403,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 4 ％）　＝　　　　　　　 419,120 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	マンションディベロッパーより聴取した建築工事単価を基に査定を行った
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 419,120 円／㎡　　×　　　 7,091.60 ㎡　　＝　　　　 2,972,231,392 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発行為に該当せず、開発負担金は不要と判断した
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 6,766,272,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 676,627,200 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,648,858,592 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率、開発利潤率、危険負担率等を考慮して査定を行った

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	338,313,600 円	( 5 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 315,578,926 円
	販売総額(2期)	338,313,600 円	( 5 ％)	×　　0.8777	（ 15 ヶ月）	＝　　 296,937,847 円
	販売総額(3期)	6,089,644,800 円	( 90 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 5,029,437,640 円
収入合計		－	－	－	－	5,641,954,413 円
支出	建築工事費(1期)	594,446,278 円	( 20 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 564,248,407 円
	建築工事費(2期)	594,446,278 円	( 20 ％)	×　　0.8854	（ 14 ヶ月）	＝　　 526,322,735 円
	建築工事費(3期)	1,783,338,835 円	( 60 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,472,859,544 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	473,639,040 円	( 70 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 449,578,177 円
	販売管理費(2期)	135,325,440 円	( 20 ％)	×　　0.8854	（ 14 ヶ月）	＝　　 119,817,145 円
	販売管理費(3期)	67,662,720 円	( 10 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 55,882,640 円
支出合計		－	－	－	－	3,188,708,648 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,641,954,413 円　　－　　　　　　 3,188,708,648 円　　＝　　　　　 2,453,245,765 円 1,070,000 円／㎡

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
北 -32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -32

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　齊藤　政治

印

TEL.

鑑定評価額

2,380,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,040,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	560,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区赤羽南１丁目１５番１｢赤羽南１－１５－３｣				②地積　(㎡)	2,285 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 防火（その他）高度地区3種 (80,300)
	台形 1:2	共同住宅ＳＲＣ10	高層共同住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域	南10m区道、三方路	水道、ガス、下水	赤羽 450m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 55 ｍ、西 55 ｍ、南 140 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 65.0 ｍ、規模　　 2,300 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

赤羽駅東方

450m

法令

規制

１住居
(80,300)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

高層共同住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域であり、地域要因に特段の変化は認められず、当面は現状のまま
推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,030,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,050,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、北区を中心に概ね都内城北、城東、城西エリアにおけるマンション立地に適した地域であり、特に代替
性が高いのは、最寄り駅に近い交通利便性が良好なマンション住宅地域である。同一需給圏は、都心部への接近性や利
便性等に優れ、マンション需要が旺盛な地域であることから、取引市場における需要は底堅い。需要者の中心はマンシ
ョン開発業者等であり、近隣地域周辺のマンション適地は９０万円／㎡～１２０万円／㎡程度が相場と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高層共同住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地域であり、多数の信頼性を有する取引事例を収集しえた。また、マンショ
ン分譲事例も収集し、マンション開発事業による投資採算性を考慮した開発法による価格も適切に算定した。近隣地域
における市場需要者の属性を考慮すると、比準価格と開発法による価格の信頼度は同程度と判断する。よって、比準価
格および開発法による価格を相互に関連づけ、且つ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  -0.1

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 877,000 円／㎡

[ 99.0]
100

100
[ 99.9]

100
[ 87.6]

[105.0]
100

1,040,000

⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

微増で推移していた区内人口は直近で微減に
転じている。新型コロナにより一時低迷して
いた不動産取引は持ち直しつつあるが先行き
は不透明である。

高層共同住宅が建ち並ぶ区画の整った住宅地
域であり、近隣地域及びその周辺地域におけ
る地域要因に特段の変動は見られない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.6
交通・接近　　　  +1.5
環境　　　　　　 -32.5
行政　　　　　　 +20.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

％

３　試算価格算定内訳

北 -32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５－３公Ｙ -38	北区		更地	（　）	台形	南西9.6m区道、北東3.7m、南東2.9m、三方路		準工高度地区2種日影規制 (80,200)
b	１９－３公Ｙ -30	北区		貸家建付地	（　）	長方形	北20m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,300)
c	１７－３公 -31	板橋区		更地	（　）	台形	北東6m区道、西6m、角地		１中専高度2種最高22m (88,240)
d	Ｒ０３（公）７７９９ -14	足立区		更地	（　）	台形	北東12m区道、南西6m、角地		１住居地区計画等 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 777,943	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	751,762	100 [ 74.7]	1,006,375	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	1,060,000
b	(　 ) 717,814	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,586	100 [ 72.3]	968,999		1,020,000
c	(　 ) 934,788	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 121.0]	772,552	100 [ 79.2]	975,444		1,020,000
d	(　 ) 824,666	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	794,821	100 [ 82.3]	965,761		1,010,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 -20.0
a	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -2.9	環境　　　　 -15.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.13	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 +0.8	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 +0.13	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,030,000 円／㎡]

北 -32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		標準地の最有効使用及び市場需要者の属性を考慮した結果、より規範性の高い開発法を適用するため、収益還元法は適用しない。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

中心となる市場需要者の属性がマンション開発業者であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
5,614,297,774	3,204,317,352	11	1,015,000	6,633.60	400,000	7,091.60
⑧開発法による価格	2,409,980,422 円　　　　（　 1,050,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -32　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
2,285 ㎡	㎡		㎡		㎡	2,285.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
950.50 ㎡	7,091.60 ㎡	6,748.60 ㎡	343.00 ㎡	6,633.60 ㎡	ＲＣ・10F ( 87 戸) 76㎡・２ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 41.6 ％）	（ 310.4 ％）	（ 295.3 ％）	（ 15.0 ％）	（ 93.54 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
１住居防火高度地区3種	80 ％	300 ％	300 ％	間口奥行	34.0 ｍ 64.0 ｍ		前面道路：区道特定道路までの距離：		10.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,015,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内及び周辺地域におけるマンション分譲単価を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,015,000 円／㎡　　×　　 6,633.60 ㎡　　＝　　　　 6,733,104,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 6,733,104,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 400,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 412,000 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	周辺類似マンションの建築工事費単価を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 412,000 円／㎡　　×　　　 7,091.60 ㎡　　＝　　　　 2,921,739,200 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発行為に該当せず、開発負担金は不要と判断した
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 6,733,104,000 円　　×　　　　　 11 ％　　＝　　　　 740,641,440 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,662,380,640 円

(4)-4　投下資本収益率	11 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率等を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	14 ヶ月
建築工事(2期目)	14 ヶ月	販売収入(2期目)	15 ヶ月	販売管理費(3期目)	22 ヶ月
建築工事(3期目)	22 ヶ月	販売収入(3期目)	22 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	336,655,200 円	( 5 ％)	×　　0.9328	（ 8 ヶ月）	＝　　 314,031,971 円
	販売総額(2期)	336,655,200 円	( 5 ％)	×　　0.8777	（ 15 ヶ月）	＝　　 295,482,269 円
	販売総額(3期)	6,059,793,600 円	( 90 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 5,004,783,534 円
収入合計		－	－	－	－	5,614,297,774 円
支出	建築工事費(1期)	584,347,840 円	( 20 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 554,662,970 円
	建築工事費(2期)	584,347,840 円	( 20 ％)	×　　0.8854	（ 14 ヶ月）	＝　　 517,381,578 円
	建築工事費(3期)	1,753,043,520 円	( 60 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 1,447,838,643 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	518,449,008 円	( 70 ％)	×　　0.9492	（ 6 ヶ月）	＝　　 492,111,798 円
	販売管理費(2期)	148,128,288 円	( 20 ％)	×　　0.8854	（ 14 ヶ月）	＝　　 131,152,786 円
	販売管理費(3期)	74,064,144 円	( 10 ％)	×　　0.8259	（ 22 ヶ月）	＝　　 61,169,577 円
支出合計		－	－	－	－	3,204,317,352 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	5,614,297,774 円　　－　　　　　　 3,204,317,352 円　　＝　　　　　 2,409,980,422 円 1,050,000 円／㎡