鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

北 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１－３公 -4	北区		建付地	（　）	長方形	南4m区道、中間画地		商業高度地区最高40m (100,240)
b	３－３公 -23	北区		建付地	（　）	長方形	東4m道路、南3m、角地		１住居高度地区2種 (80,160)
c	１０－３公 -17	北区		建付地	（　）	袋地等	北西6.1m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,200)
d	１３－３公 -37	板橋区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西6m区道、中間画地		１中専高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,240)
e	９－３公Ｙ -23	板橋区		建付地	（　）	袋地等	南東11m区道、中間画地		１住居高度3種最高35m 最低敷地６０㎡ (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 427,032	100 [ 100.0]	[ 98.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	413,622	100 [ 83.8]	493,582	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	499,000
b	(　 ) 472,829	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	434,373	100 [ 91.2]	476,286		481,000
c	(　 ) 306,410	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.0]	437,729	100 [ 88.7]	493,494		498,000
d	(　 ) 498,709	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 96.9]	514,664	100 [ 107.1]	480,545		485,000
e	(　 ) 450,311	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	520,242	100 [ 110.5]	470,807		476,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -5.5	環境　　　　 -13.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.8	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.6	交通・接近　 -4.8	環境　　　　 -9.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -30.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +0.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -3.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.4	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +6.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +1.0
e	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.8	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 489,000 円／㎡]

北 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,472,594	697,001	3,775,593	2,099,200	1,676,393	（　0.9756） 1,635,489	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	38,034,628 円　　　　（　 328,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.55	Ｓ3	159.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	180 ％	116 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階、２階は２ＬＤＫタイプ、約５７㎡、３階は１ＤＫタイプ、約２８㎡

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.55	90.0	57.20	2,560	146,432	1.0	146,432
							1.0	146,432
2～ 2	住宅	63.55	90.0	57.20	2,582	147,690	1.0	147,690
							1.0	147,690
3～ 3	住宅	32.08	90.0	28.87	2,840	81,991	1.0	81,991
							1.0	81,991
～

～

計		159.18	90.0	143.27		376,113		376,113
								376,113

⑨年額支払賃料	376,113 円　×　12ヶ月　＝　 4,513,356 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,513,356 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 225,668 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,287,688 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	376,113 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,573 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 376,113 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 181,333 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,472,594 円　　　　（　 38,557 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６－３公　　　　-1	2,476 ( 2,474)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	2,660	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,693 円/㎡　月額支払賃料（　 2,582 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６－３公　　　　-4	2,694 ( 2,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	2,750
c	Ｒ６－３公　　　　-3	2,970 ( 2,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,668

北 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	131,200 円	32,800,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	135,401 円	4,513,356　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 278,800 円	32,800,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,800 円	32,800,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 697,001 円　（　　　　　　 6,009 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,800,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 159.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,099,200 円（　　　　　 18,097 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,472,594 円
②総費用	697,001 円
③純収益　①－②	3,775,593 円
④建物等に帰属する純収益	2,099,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,676,393 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,635,489 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,099 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 38,034,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 328,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
北 -11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

北 -11

東京都

区部第９

氏名

不動産鑑定士　塩入　晋

印

TEL.

鑑定評価額

54,600,000 円

１㎡当たりの価格

471,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	380,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	北区滝野川６丁目１７番７｢滝野川６－１６－９｣				②地積　(㎡)	116 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,180)
	1:1.2	住宅ＲＣ3	中小規模一般住宅、アパートが見られる住宅地域	北東4.5m区道	水道、ガス、下水	西巣鴨 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 15 ｍ、南 50 ｍ、北 45 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 10.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 120 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　４
．５ｍ区道

交通

施設

西巣鴨駅西方

300m

法令

規制

１住居
(70,180)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

熟成した低層住宅地域であり、今後も安定的な推移が見込まれる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 480,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 323,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏の範囲は、概ね北区南部、並びに隣接する板橋区南東部及び豊島区北部における住宅地域である。需要者の
中心は、地縁のある者や都心への接近性を重視する一次取得者及び買換層である。都心部に近く交通接近条件が良好で
生活利便性の高い住宅地域であり、住宅需要は根強いものがあるが、新型コロナの影響により一時的な取引等の停滞も
見られた。市場の中心価格帯は、土地１２０㎡として総額５，５００万円前後から６，０００万円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

最寄駅から近く周辺にはアパート等も見られる住宅地域に存するが、地域内の土地利用は自己使用目的が中心である。
収益性よりも居住性や利便性を重視して価格が形成される地域であることを反映し、収益価格は相対的に低位に試算さ
れた。また、比準価格は代替性を有する事例を採用し、各事例の規範性を考慮のうえ試算しており信頼性が高い。した
がって、比準価格を標準に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　北 -12 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 583,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[102.0]

100
[122.7]

[101.0]
100

468,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    474,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

北区の人口は増加基調が続いていたが、コロ
ナ禍以降は若干の減少に転じている。取引件
数は昨年第二四半期に落ち込んだものの、持
ち直しつつある。

特段の地域要因の変動は見られない。周辺に
は細街路が多いものの、駅に近く生活利便性
の高い地域である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

北 -11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	１１－３公 -8	北区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北東2m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
b	３－３公 -20	北区		更地	（　）	不整形	北東4m区道、中間画地		１住居高度地区3種 (70,160)
c	１０－３公 -16	北区		更地	（　）	長方形	北西3.7m区道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	３－３公 -23	北区		建付地	（　）	長方形	東4m道路、南3m、角地		１住居高度地区2種 (80,160)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 393,100	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	382,981	100 [ 82.9]	461,979	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 101.0] 　　　　 100	467,000
b	(　 ) 361,079	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ / ]	100 [ 85.0]	417,152	100 [ 89.1]	468,184		473,000
c	(　 ) 541,878	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	536,513	100 [ 104.6]	512,919		518,000
d	(　 ) 472,829	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 108.2]	434,373	100 [ 97.0]	447,807		452,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.16	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -7.0
a	正常	％／月 -0.16	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 480,000 円／㎡]

北 -11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に所在する宅地であり、再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,423,934	691,128	3,732,806	2,080,000	1,652,806	（　0.9756） 1,612,478	（ 4.6 - 0.3 ） 4.3％
	⑧収益価格	37,499,488 円　　　　（　 323,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

北 -11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	63.55	Ｓ3	159.18
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居準防高度地区3種	70 ％	300 ％	180 ％	116 ㎡	10.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

Ｓ造３階建の共同住宅（１～２階は専有面積５７㎡程度のファミリータイプ、３階は２９㎡程度の１Ｋ）を想定

⑦有効率　 90.0 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	63.55	90.0	57.20	2,525	144,430	1.0	144,430
							1.0	144,430
2～ 2	住宅	63.55	90.0	57.20	2,550	145,860	1.0	145,860
							1.0	145,860
3～ 3	住宅	32.08	90.0	28.87	2,831	81,731	1.0	81,731
							1.0	81,731
～

～

計		159.18	90.0	143.27		372,021		372,021
								372,021

⑨年額支払賃料	372,021 円　×　12ヶ月　＝　 4,464,252 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 143.27 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,464,252 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 223,213 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,241,039 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	372,021 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,534 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 372,021 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 179,361 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,423,934 円　　　　（　 38,137 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	Ｒ６－３公　　　　-3	2,970 ( 2,790)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [106.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	2,859	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,660 円/㎡　月額支払賃料（　 2,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	Ｒ６－３公　　　　-2	2,479 ( 2,378)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	2,529
c	Ｒ６－３公　　　　-4	2,694 ( 2,691)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 96.0]	100 [100.0]	2,778

北 -11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	130,000 円	32,500,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	133,928 円	4,464,252　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 86,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 276,200 円	32,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	32,500 円	32,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 691,128 円　（　　　　　　 5,958 円／㎡）　　（経費率　　 15.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.6 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9756

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	32,500,000 円	設計監理料率　 198,000 円／㎡　×　 159.18 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0507 ×　 40 ％　＋　0.0634 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,080,000 円（　　　　　 17,931 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,423,934 円
②総費用	691,128 円
③純収益　①－②	3,732,806 円
④建物等に帰属する純収益	2,080,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,652,806 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,612,478 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,901 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 37,499,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 323,000 円／㎡）