鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０３ -28	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	南西7.2m区道、南東2.2m、角地		近商 (96,380)
b	６１６９公０３ -29	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東9.7m区道、北東7.2m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
c	４３４９公０３ -20	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北東6m、準角地		商業 (100,500)
d	４３４９公０３ -28	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、南西6m、角地		商業 (100,360)
e	４３４９公０３ -32	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 757,413	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.9]	788,540	100 [ 108.5]	726,765	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	727,000
b	(　 ) 799,946	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	752,711	100 [ 109.5]	687,407		687,000
c	(　 ) 738,989	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	748,842	100 [ 120.9]	619,390		619,000
d	(　 ) 698,904	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	673,119	100 [ 104.7]	642,903		643,000
e	(　 ) 812,358	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	832,667	100 [ 119.3]	697,961		698,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +16.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +5.5	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.5	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.5	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 675,000 円／㎡]

豊島 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,793,322	1,503,937	4,289,385	2,931,480	1,357,905	（　0.9533） 1,294,491	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	31,572,951 円　　　　（　 427,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗共同住宅	49.93	Ｓ4	169.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	74 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 9.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸し店舗、２階以上は３８㎡程度の単身者向け住宅想定

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

同種建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	44.26	53.2	23.56	4,000	94,240	5.0	471,200
							0.0	0
2～ 2	居宅	41.80	91.8	38.38	3,310	127,038	1.0	127,038
							1.0	127,038
3～ 3	居宅	41.80	91.8	38.38	3,360	128,957	1.0	128,957
							1.0	128,957
4～ 4	居宅	41.80	91.8	38.38	3,410	130,876	1.0	130,876
							1.0	130,876
～

計		169.66	81.8	138.70		481,111		858,071
								386,871

⑨年額支払賃料	481,111 円　×　12ヶ月　＝　 5,773,332 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 138.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 249,660 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	6,022,992 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 361,380 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,661,612 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	858,071 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 8,066 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 386,871 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 123,644 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,793,322 円　　　　（　 78,288 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０３賃　　　　-16	2,973 ( 2,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 93.1]	100 [100.0]	3,292	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,407 円/㎡　月額支払賃料（　 3,310 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６９３１公０３賃　　　　-3	3,690 ( 3,684)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.9]	100 [100.0]	3,589
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	287,400 円	47,900,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	638,437 円	6,022,992　×　　　　 10.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 407,100 円	47,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,900 円	47,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,503,937 円　（　　　　　　 20,323 円／㎡）　　（経費率　　 26.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,900,000 円	設計監理料率　 274,000 円／㎡　×　 169.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,931,480 円（　　　　　 39,615 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,793,322 円
②総費用	1,503,937 円
③純収益　①－②	4,289,385 円
④建物等に帰属する純収益	2,931,480 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,357,905 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,294,491 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,493 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,572,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 427,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
豊島 5-32　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-32

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

印

TEL.

鑑定評価額

46,100,000 円

１㎡当たりの価格

623,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月5日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西巣鴨１丁目８５８番１７｢西巣鴨１－１－２｣				②地積　(㎡)	74 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	1:2	事務所兼住宅Ｓ3	中層の店舗兼共同住宅の多く建ち並ぶ商業地域	東9.7m区道	水道、ガス、下水	大塚 570m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 72 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

９．７ｍ区道

交通

施設

大塚駅北方

570m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

店舗付共同住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域で繁華性はやや低い。今後も現状のまま推移していくものと予測され
る。最寄り駅である大塚駅北口では駅前の整備が進んでいる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 655,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 452,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区内に存し、周辺に店舗付共同住宅、事務所ビル等が見られる商業地域である。主たる需要者は賃貸
利用を目的とする地場の中小法人、投資家等である。対象標準地は繁華性がやや低いが、ホテルの開業や駅北口の整備
が進む大塚駅から徒歩圏にあり需要は底堅い。取引価格帯は立地、敷地規模、行政的条件等により異なるが、複合不動
産としての取引価格帯は１億円台前半と推定される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格で取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益性に着目した価格で収
益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求められているが、比準価格に
比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ
、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 730,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[116.8]

[100.0]
100

622,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    629,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊島区はコロナ禍の影響により人口が減少し
ているが、池袋駅周辺を中心とした再開発事
業の進展等により投資物件に対する需要は底
堅い。

ホテルの開業、駅北口広場の整備が進展して
いる大塚駅から徒歩圏にあり、繁華性はやや
低いが需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  -4.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-32　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０３ -28	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、南西6m、角地		商業 (100,360)
b	６９３１公０３ -19	豊島区		更地	（　）	不整形	南東20m道路、北西12m、二方路		１住居高度地区3種地区計画等 (70,300)
c	６９３１公０３ -3	豊島区		建付地	（　）	不整形	南7m区道、南東3m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (94,294)
d	６９３１公０３ -15	豊島区		建付地	（　）	長方形	南西6.1m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 698,904	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	673,119	100 [ 102.9]	654,149	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	654,000
b	(　 ) 510,427	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 94.8]	533,579	100 [ 89.4]	596,845		597,000
c	(　 ) 483,705	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.2]	613,792	100 [ 92.2]	665,718		666,000
d	(　 ) 563,910	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	531,150	100 [ 80.3]	661,457		661,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.4	交通・接近　 +5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.6	交通・接近　 -5.8	環境　　　　 -5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.4	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.9	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -7.2	交通・接近　 +0.1	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 655,000 円／㎡]

豊島 5-32　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	5,644,120	1,315,372	4,328,748	2,888,640	1,440,108	（　0.9533） 1,372,855	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	33,484,268 円　　　　（　 452,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-32　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	49.93	Ｓ4	169.66
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	74 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 9.7 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～４階は専有面積約３８㎡の共同住宅を想定した。

⑦有効率　 81.8 ％
の理由

賃貸店舗兼共同住宅としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	44.26	53.2	23.56	3,600	84,816	6.0	508,896
							1.0	84,816
2～ 2	住宅	41.80	91.8	38.38	3,050	117,059	2.0	234,118
							1.0	117,059
3～ 3	住宅	41.80	91.8	38.38	3,120	119,746	2.0	239,492
							1.0	119,746
4～ 4	住宅	41.80	91.8	38.38	3,170	121,665	2.0	243,330
							1.0	121,665
～

計		169.66	81.8	138.70		443,286		1,225,836
								443,286

⑨年額支払賃料	443,286 円　×　12ヶ月　＝　 5,319,432 円
⑩a共益費（管理費）	269 円／㎡　×　 138.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　 447,724 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	5,767,156 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 346,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	5,421,127 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,225,836 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 11,523 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 443,286 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 211,470 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	5,644,120 円　　　　（　 76,272 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０３賃　　　　-36	3,359 ( 3,220)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [103.0]	100 [101.0]	3,197	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,180 円/㎡　月額支払賃料（　 3,050 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０３賃　　　　-37	3,105 ( 2,977)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [102.0]	100 [101.0]	3,173
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-32　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	283,200 円	47,200,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	461,372 円	5,767,156　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 75,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 401,200 円	47,200,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	47,200 円	47,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,315,372 円　（　　　　　　 17,775 円／㎡）　　（経費率　　 23.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	47,200,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 169.66 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,888,640 円（　　　　　 39,036 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	5,644,120 円
②総費用	1,315,372 円
③純収益　①－②	4,328,748 円
④建物等に帰属する純収益	2,888,640 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,440,108 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,372,855 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,552 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,484,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 452,000 円／㎡）