鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０３ -37	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m都道、南東4m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
b	５４１２公０３ -17	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	北西20m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
c	５４１２公０３ -12	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東5.4m、角地		近商高度地区3種特定防災街区 (100,400)
d	６７１８公０３ -11	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m都道、北4m、二方路		近商高度地区3種 (96,374)
e	４３４９公０３ -21	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	南西40m国道、中間画地		商業 (100,500)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 603,015	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.9]	831,803	100 [ 84.1]	989,064	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	979,000
b	(　 ) 792,868	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	799,211	100 [ 77.4]	1,032,572		1,020,000
c	(　 ) 734,533	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	727,843	100 [ 72.6]	1,002,539		993,000
d	(　 ) 886,871	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	862,526	100 [ 88.8]	971,313		962,000
e	(　 ) 806,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	806,487	100 [ 83.0]	971,671		962,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -29.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -1.4	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.8	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -18.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -5.6	環境　　　　 +5.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.3	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 982,000 円／㎡]

豊島 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	18,247,859	4,811,594	13,436,265	10,166,000	3,270,265	（　0.9343） 3,055,409	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	76,385,225 円　　　　（　 821,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	67.19	ＲＣ9	535.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	93 ㎡	8.0 m x 12.7 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗のフロア貸し、２階以上は平均専有面積約５３㎡の２ＬＤＫを想定。容積対象床４６３．８２㎡。

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

同種の建物の標準的な共用面積を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.93	51.3	32.81	3,604	118,247	6.0	709,482
							1.0	118,247
2～ 2	住宅	58.98	90.0	53.11	3,080	163,579	1.0	163,579
							1.0	163,579
3～ 5	住宅	58.98	90.0	53.11	3,142	166,872	1.0	166,872
							1.0	166,872
6～ 7	住宅	58.98	90.0	53.11	3,172	168,465	1.0	168,465
							1.0	168,465
8～ 9	住宅	58.98	90.0	53.11	3,203	170,111	1.0	170,111
							1.0	170,111

計		535.77	85.4	457.69		1,459,594		2,050,829
								1,459,594

⑨年額支払賃料	1,459,594 円　×　12ヶ月　＝　 17,515,128 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 457.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,098,456 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,613,584 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 744,543 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,869,041 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,050,829 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 19,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,459,594 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 359,130 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	18,247,859 円　　　　（　 196,214 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７１１７公０３賃　　　　-40	2,721 ( 2,662)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 93.0]	100 [ 97.0]	100 [ 97.0]	3,110	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,148 円/㎡　月額支払賃料（　 3,080 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７１１７公０３賃　　　　-41	3,522 ( 3,446)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [106.0]	3,331
c	７１１７公０３賃　　　　-42	2,956 ( 2,892)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,112

豊島 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	850,000 円	170,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,047,494 円	18,613,584　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,445,000 円	170,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	170,000 円	170,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,811,594 円　（　　　　　　 51,738 円／㎡）　　（経費率　　 26.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	170,000,000 円	設計監理料率　 308,000 円／㎡　×　 535.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,166,000 円（　　　　　 109,312 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	18,247,859 円
②総費用	4,811,594 円
③純収益　①－②	13,436,265 円
④建物等に帰属する純収益	10,166,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,270,265 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,055,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,854 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,385,225 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 821,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
豊島 5-27　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-27

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　長谷川　宏樹

印

TEL.

鑑定評価額

84,200,000 円

１㎡当たりの価格

905,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	770,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区要町１丁目５番１０｢要町１－１３－１０｣				②地積　(㎡)	93 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	台形 1:1.5	店舗、事務所兼共同住宅ＲＣ7	中高層店舗付マンション等が建ち並ぶ商業地域	南東40m都道	水道、ガス、下水	要町 170m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 40 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中高層店舗付共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 8.0 ｍ、奥行　約　　 12.5 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４０ｍ都道

交通

施設

要町駅北東方

170m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は中高層店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、空閑地の共同住宅地化は更に進行するものと予測する
。地価についてはやや弱含み乃至横ばい傾向が継続しているが、徐々に安定化傾向へ推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -1.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 985,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 823,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区及び隣接区内に所在する路線商業地域一円である。需要者の中心は同一需給圏内を中心に事業展開
するマンション分譲業者、投資法人等が多い。また、マンション用地・投資物件用地需要はあるものの、売り物件の供
給が少なく、結果として取引は低調である。なお、用地需要が多い価格帯としては総額で１０億円程度までである。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は中高層店舗付共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性
も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意
して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 910,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[ 96.8]

[ 99.0]
100

902,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    914,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

近年の旺盛なマンション需要を背景に、容積
率に恵まれた幹線道路沿いのエリアはマンシ
ョン素地としての需要は根強い。

容積率に恵まれた駅徒歩圏内のマンション用
地として需要はあるものの、経済状況の悪化
により地価は横ばい乃至やや弱含み傾向で推
移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-27　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０３ -11	豊島区		建付地	（　）	長方形	南西18.6m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
b	４３４９公０３ -34	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、北西4m、二方路		近商 (100,400)
c	４３４９公０３ -1	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東10m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
d	４３４９公０３ -21	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	南西40m国道、中間画地		商業 (100,500)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 914,721	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	896,427	100 [ 86.6]	1,035,135	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -1.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 99.0] 　　　　 100	1,020,000
b	(　 ) 1,114,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,082,047	100 [ 109.3]	989,979		980,000
c	(　 ) 825,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	825,216	100 [ 83.1]	993,040		983,000
d	(　 ) 806,487	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	806,487	100 [ 83.3]	968,172		958,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +25.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 985,000 円／㎡]

豊島 5-27　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	19,160,941	5,080,659	14,080,282	10,875,600	3,204,682	（　0.9556） 3,062,394	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	76,559,850 円　　　　（　 823,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-27　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	67.19	ＲＣ9	535.77
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	93 ㎡	8.0 m x 12.7 m	前面道路：都道　 40.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗はフロア貸、住戸は平均専有面積５３㎡程度の２ＤＫタイプを想定

⑦有効率　 85.4 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	63.93	51.3	32.81	3,600	118,116	6.0	708,696
							1.0	118,116
2～ 2	住宅	58.98	90.0	53.11	3,200	169,952	2.0	339,904
							1.0	169,952
3～ 5	住宅	58.98	90.0	53.11	3,250	172,608	2.0	345,216
							1.0	172,608
6～ 7	住宅	58.98	90.0	53.11	3,300	175,263	2.0	350,526
							1.0	175,263
8～ 9	住宅	58.98	90.0	53.11	3,400	180,574	2.0	361,148
							1.0	180,574

計		535.77	85.4	457.69		1,517,566		3,507,596
								1,517,566

⑨年額支払賃料	1,517,566 円　×　12ヶ月　＝　 18,210,792 円
⑩a共益費（管理費）	210 円／㎡　×　 457.69 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,153,379 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	19,364,171 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 968,209 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	18,395,962 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,507,596 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 33,322 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,517,566 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 731,657 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	19,160,941 円　　　　（　 206,032 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０３賃　　　　-16	4,144 ( 3,973)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,419	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,340 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０３賃　　　　-17	3,663 ( 3,512)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,217
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-27　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,026,000 円	171,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,130,059 円	19,364,171　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 129,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,453,500 円	171,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	171,000 円	171,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,080,659 円　（　　　　　　 54,631 円／㎡）　　（経費率　　 26.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	171,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 535.77 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,875,600 円（　　　　　 116,942 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	19,160,941 円
②総費用	5,080,659 円
③純収益　①－②	14,080,282 円
④建物等に帰属する純収益	10,875,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,204,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,062,394 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,929 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 76,559,850 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 823,000 円／㎡）