鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０３ -20	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		商業 (100,240)
b	６１６９公０３ -31	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m区道、北西6m、角地		商業 (100,800)
c	０２公０３ -1	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北18m区道、東1m、角地		商業駐車場整備地区 (100,900)
d	０８（公）３ -21	台東区		貸家建付地	（　）	台形	北西33m国道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,700)
e	１６（公）３ -1	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北西27m国道、南東6m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,700)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,690,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,690,095	100 [ 57.5]	8,156,687	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	8,160,000
b	(　 ) 4,837,597	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,496,662	100 [ 59.6]	7,544,735		7,540,000
c	(　 ) 10,946,767	100 [ 100.0]	[ 92.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	10,125,759	100 [ 123.0]	8,232,324		8,230,000
d	(　 ) 5,876,163	100 [ 100.0]	[ 93.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	5,670,194	100 [ 72.4]	7,831,760		7,830,000
e	(　 ) 5,113,135	100 [ 100.0]	[ 95.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,740,819	100 [ 59.6]	7,954,394		7,950,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -18.5	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -30.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.83	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -10.0	環境　　　　 +38.0
c	正常	％／月 -0.83	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.46	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.46	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 -30.0
e	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,940,000 円／㎡]

豊島 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	226,135,934	62,490,881	163,645,053	76,383,000	87,262,053	（　0.9351） 81,598,746	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	2,205,371,514 円　　　　（　 6,010,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	292.60	Ｓ12F1B	3,791.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	900 ％	900 ％	367 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階は店舗、３階以上を事務所のフロア貸しと想定した。地下１階の床面積にはピット部分を含む。

⑦有効率　 68.8 ％
の理由

同種建物と比較して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	150.00

地下 1～ 1	店舗	292.60	35.5	104.00	8,200	852,800	10.0	8,528,000
							1.0	852,800
1～ 2	店舗	280.50	49.6	139.00	11,200	1,556,800	10.0	15,568,000
							1.0	1,556,800
3～12	事務所	276.09	80.7	222.83	5,550	1,236,707	6.0	7,420,242
							1.0	1,236,707
13～13	ＰＨ	27.00

計		3,791.50	68.8	2,610.30		16,333,470		113,866,420
								16,333,470

⑨年額支払賃料	16,333,470 円　×　12ヶ月　＝　 196,001,640 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,610.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 31,323,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺賃貸事例の共益費水準を勘案の上査定した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	227,325,240 円　　×　　 5.5 ％＋　　　 5,280,000 円　　×　　 5.5 ％　＝　　 12,793,288 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	219,811,952 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	113,866,420 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,076,038 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,333,470 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,247,944 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	226,135,934 円　　　　（　 616,174 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０３賃　　　　-25	4,574 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 89.2]	100 [100.0]	5,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,735 円/㎡　月額支払賃料（　 5,550 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０３賃　　　　-17	6,120 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [104.8]	100 [100.0]	5,959
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,920,000 円	1,230,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	30,238,681 円	232,605,240　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,417,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,455,000 円	1,230,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,230,000 円	1,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,230,000 円	1,230,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 62,490,881 円　（　　　　　　 170,275 円／㎡）　　（経費率　　 27.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,230,000,000 円	設計監理料率　 314,000 円／㎡　×　 3,791.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0621	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 35 ％　＋　0.0558 × 35 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	76,383,000 円（　　　　　 208,128 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	226,135,934 円
②総費用	62,490,881 円
③純収益　①－②	163,645,053 円
④建物等に帰属する純収益	76,383,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	87,262,053 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	81,598,746 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 222,340 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,205,371,514 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,010,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月14日　提出
豊島 5-23　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-23

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉村　克

印

TEL.

鑑定評価額

2,680,000,000 円

１㎡当たりの価格

7,290,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	6,050,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南池袋１丁目１番１１外｢南池袋１－２１－５｣				②地積　(㎡)	367 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,900) 防火（その他）駐車場整備地区地区計画等 (100,900)
	1.2:1	店舗兼事務所ＳＲＣ9F1B	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ商業地域	西22m都道	水道、ガス、下水	池袋 120m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 50 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 21.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

池袋駅南東方

120m

法令

規制

商業
(100,900)
防火
駐車場整備地区
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

池袋駅東口の高度商業地域では大型事務所ビルの竣工が相次いでおり、今後は再開発事業の進捗とともに発展的
に推移するものと予測される。新型コロナウィルスの感染拡大の影響で飲食店舗の賃貸需要が減少傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 7,420,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 6,070,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

ＪＲ山手線各駅の駅前に店舗兼事務所が立地する高度商業地域を供給圏とし、需要圏域は広く２３区部に及ぶ。市場に
おいて中心となる価格帯は２０～３０億円と高額であり、需要者の属性は店舗兼事務所ビルを投資や資産保有目的で取
得する個人投資家及び不動産ファンドやこれらへの販売を目的として不動産を取得する不動産業者である。コロナ禍に
あるものの不動産投資環境は良好であり、好立地の店舗事務所地の需要は旺盛である。供給余力は限定的である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

「池袋」駅周辺の地域を中心に都心の商業地域より広域的に取引事例を収集し、適正に価格形成要因を比較考量した結
果、実証的な比準価格が得られた。一方、収益価格は、店舗兼事務所の建設を想定し求めたもので、対象不動産の収益
性を具現化した理論的価格として有用性が高い。本件では、実証的な比準価格を標準に理論的な収益価格を関連付ける
とともに、代表標準地の公示価格との均衡にも考慮して対象不動産の鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-1 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 14,500,000 円／㎡

[ 97.2]
100

100
[100.0]

100
[193.9]

[100.0]
100

7,270,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  7,560,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルスの感染拡大により消費が
減退し景気の先行きに不透明感があるが、金
融超緩和政策よる潤沢な流動性が不動産需要
を惹起している。

駅前高度商業地として熟成度が高く地域要因
に大きな変化はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +6.5
交通・接近　　　  -0.5
環境　　　　　　 +83.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.6 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-23　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０３ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西22m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	６７１８公０３ -26	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、西4m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,627)
c	ＡＢＲ（公）０３ -201	港区		貸家建付地	（　）	不整形	南西33m都道、北東12.3m、北西4m、南東4m、四方路		商業 (100,800)
d	５４公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	南42m都道、北0.8m、二方路		商業駐車付置義務 (100,900)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,935,631	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,076,541	100 [ 55.8]	5,513,514	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	5,510,000
b	(　 ) 7,315,786	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,287,916	100 [ 100.6]	7,244,449		7,240,000
c	(　 ) 12,619,332	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.9]	12,322,115	100 [ 162.9]	7,564,220		7,560,000
d	(　 ) 12,057,222	100 [ 100.0]	[ 89.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	10,708,246	100 [ 143.4]	7,467,396		7,470,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +45.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -18.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +70.0
c	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 +1.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.86	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.5	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +45.0
d	正常	％／月 -0.86	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 7,420,000 円／㎡]

豊島 5-23　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	225,450,853	61,731,828	163,719,025	75,565,000	88,154,025	（　0.9351） 82,432,829	（ 4.0 - 0.3 ） 3.7％
	⑧収益価格	2,227,914,297 円　　　　（　 6,070,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-23　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	292.60	Ｓ12F1B	3,791.50
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	900 ％	900 ％	367 ㎡	21.5 m x 17.0 m	前面道路：都道　 22.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階は店舗、３階以上を事務所のフロアー貸しと想定した。なお、地下１階の床面積には、ピット部分を含む。

⑦有効率　 68.8 ％
の理由

同種同規模の建物の一般的な有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	150.00

地下 1～ 1	店舗	292.60	35.5	104.00	8,274	860,496	10.0	8,604,960
							1.0	860,496
1～ 2	店舗	280.50	49.6	139.00	11,032	1,533,448	10.0	15,334,480
							1.0	1,533,448
3～12	事務所	276.09	80.7	222.83	5,516	1,229,130	6.0	7,374,780
							1.0	1,229,130
13～13	ＰＨ	27.00

計		3,791.50	68.8	2,610.30		16,218,692		113,021,720
								16,218,692

⑨年額支払賃料	16,218,692 円　×　12ヶ月　＝　 194,624,304 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,610.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 31,323,600 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	40,000 円／台　×　 11 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 5,280,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	225,947,904 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 5,280,000 円　　×　　 15.0 ％　＝　　 12,089,395 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	219,138,509 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	113,021,720 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,073,706 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 16,218,692 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 5,238,638 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	225,450,853 円　　　　（　 614,308 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１５０公０３賃　　　　-23	7,087 ( 7,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [139.1]	100 [100.0]	5,661	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,700 円/㎡　月額支払賃料（　 5,516 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１５０公０３賃　　　　-24	5,400 ( 5,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [106.2]	100 [100.0]	5,650
c	５１５０公０３賃　　　　-27	4,583 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 88.1]	100 [100.0]	5,780

豊島 5-23　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,760,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	30,059,628 円	231,227,904　×　　　　 13.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 14,417,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,115,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 61,731,828 円　（　　　　　　 168,207 円／㎡）　　（経費率　　 27.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.0 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9351

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 3,791.50 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0635	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0460 ×　 40 ％　＋　0.0621 × 30 ％　＋ 0.0883 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	75,565,000 円（　　　　　 205,899 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	225,450,853 円
②総費用	61,731,828 円
③純収益　①－②	163,719,025 円
④建物等に帰属する純収益	75,565,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	88,154,025 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	82,432,829 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 224,613 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,227,914,297 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 6,070,000 円／㎡）