鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０３ -39	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西22m都道、中間画地		商業防火地域 (100,500)
b	３２７３公０３ -17	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	東23m都道、南3m、角地		商業 (99,498)
c	４３４９公０３ -35	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18.5m区道、南東3m、角地		商業防火地域 (100,500)
d	６９３１公０３ -41	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
e	６１６９公０３ -31	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m区道、北西6m、角地		商業 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,727,696	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,693,142	100 [ 80.7]	2,098,069	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,200,000
b	(　 ) 1,770,565	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,686,252	100 [ 84.8]	1,988,505		2,090,000
c	(　 ) 1,373,443	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	1,571,136	100 [ 74.9]	2,097,645		2,200,000
d	(　 ) 1,581,470	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,562,492	100 [ 78.1]	2,000,630		2,100,000
e	(　 ) 4,837,597	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,496,662	100 [ 136.8]	3,287,034		3,450,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.3	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 +30.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,100,000 円／㎡]

豊島 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成した既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	266,729,011	74,317,613	192,411,398	127,530,000	64,881,398	（　0.9320） 60,469,463	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,511,736,575 円　　　　（　 1,870,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	686.18	ＲＣ8F2B	6,023.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	808 ㎡	36.5 m x 24.0 m	前面道路：区道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸し、地下２階駐車場、地下１階、１階店舗、２階以上事務所を想定

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	252.00

地下 1～ 1	店舗	651.00	61.9	402.93	3,800	1,531,134	6.0	9,186,804
							1.0	1,531,134
1～ 1	店舗	614.75	58.8	361.74	5,600	2,025,744	8.0	16,205,952
							1.0	2,025,744
2～ 7	事務所	686.18	91.4	627.47	3,800	2,384,386	6.0	14,306,316
							1.0	2,384,386
8～ 8	事務所	389.07	87.5	340.63	3,800	1,294,394	6.0	7,766,364
							1.0	1,294,394

計		6,023.90	80.8	4,870.12		19,157,588		118,997,016
								19,157,588

⑨年額支払賃料	19,157,588 円　×　12ヶ月　＝　 229,891,056 円
⑩a共益費（管理費）	500 円／㎡　×　 4,870.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 29,220,720 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の店舗事務所ビルの共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	259,111,776 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 11,340,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 14,089,589 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	256,362,187 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	118,997,016 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,130,472 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 19,157,588 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 9,236,352 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	266,729,011 円　　　　（　 330,110 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３２７３公０３賃　　　　-28	3,973 ( 3,796)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	4,356	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,980 円/㎡　月額支払賃料（　 3,800 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３２７３公０３賃　　　　-29	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	3,634
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	11,700,000 円	1,950,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	32,454,213 円	270,451,776　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,688,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 16,575,000 円	1,950,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,950,000 円	1,950,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,950,000 円	1,950,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 74,317,613 円　（　　　　　　 91,977 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9320

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,950,000,000 円	設計監理料率　 315,000 円／㎡　×　 6,023.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0613 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	127,530,000 円（　　　　　 157,834 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	266,729,011 円
②総費用	74,317,613 円
③純収益　①－②	192,411,398 円
④建物等に帰属する純収益	127,530,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,881,398 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,469,463 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,838 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,511,736,575 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,870,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊島 5-22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-22

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　吉澤　真美

印

TEL.

鑑定評価額

1,610,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,990,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南大塚２丁目４５番３外｢南大塚２－４５－８｣				②地積　(㎡)	808 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,700) 防火（その他） (100,700)
	1.5:1	店舗兼事務所ＳＲＣ8F1B	中高層店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前商業地域	西27m区道、三方路	水道、ガス、下水	大塚 150m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 35.0 ｍ、奥行　約　　 23.0 ｍ、規模　　 800 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２７ｍ国道

交通

施設

大塚駅南東方

150m

法令

規制

商業
(100,700)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

駅周辺の整備の進行や民間による開発によりイメージアップが図られ、商業地域として熟成していくと予測する
。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 2,170,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,750,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区及び周辺区のうち、広幅員道路沿いを中心とする普通商業地域。典型的需要者は、収益物件を求
める法人投資家が中心である。高度利用が可能であり相応の資本力を持つ投資家の参入が想定され、投資需要は安定的
である。低金利が継続する中、今期コロナ禍による市場への影響は概ね限定的であったが、事務所の退去等も散見され
オフィス市場の動向には注視を要する。対象標準地と同規模の土地の中心価格帯は１５～２０億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

典型的需要者は、収益性を重視して取引する。比準価格は、実際の市場において投資家等が購入した事例を中心に求め
ており、投資家目線の収益性を反映した価格である。収益価格は、対象標準地上に最有効使用の建物を建築し賃貸する
ことを想定して求めており、対象標準地の収益性を直接反映した価格である。以上より、２価格共に説得力を有すると
判断して相互に関連付け、代表標準地との均衡にも留意のうえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,350,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[ 69.6]

[105.0]
100

1,990,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  2,030,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍による客足の減少、空室率の上昇等
があったが、投資用物件への潜在需要は底堅
く、一部歓楽街を除き市場への影響は限定的
であった。

ＪＲ大塚駅前の繁華な商業地域。地域要因に
格別の変動はない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -7.5
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　 -20.0
行政　　　　　　  -6.7
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０３ -41	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東13m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	４３４９公０３ -35	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西18.5m区道、南東3m、角地		商業 (100,500)
c	６２７８公０３ -1	文京区		更地	（　）	不整形	南西17m国道、中間画地		近商高度地区3種高度地区 (100,400)
d	６９３１公０３ -32	豊島区		建付地	（　）	台形	北東8.2m区道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,492)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,581,470	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,562,492	100 [ 73.9]	2,114,333	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	2,220,000
b	(　 ) 1,373,443	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 92.4]	1,571,136	100 [ 75.1]	2,092,059		2,200,000
c	(　 ) 1,289,740	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 106.7]	1,184,578	100 [ 58.7]	2,018,020		2,120,000
d	(　 ) 1,154,188	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,133,413	100 [ 54.6]	2,075,848		2,180,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.8	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 -7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.2	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -11.1	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,170,000 円／㎡]

豊島 5-22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	286,758,951	92,040,515	194,718,436	134,196,000	60,522,436	（　0.9343） 56,546,112	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	1,413,652,800 円　　　　（　 1,750,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所	731.11	ＲＣ8F2B	6,023.90
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	700 ％	700 ％	808 ㎡	36.5 m x 24.0 m	前面道路：区道　 27.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下２階：駐車場、地下１階～１階：フロア貸し店舗、２～８階：フロア貸し事務所。。

⑦有効率　 80.8 ％
の理由

類似建物の有効率を参考に査定。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 2～ 2	駐車場	252.00

地下 1～ 1	店舗	651.00	61.9	402.93	3,950	1,591,574	6.0	9,549,444
							0.0	0
1～ 1	店舗	614.75	58.8	361.74	4,740	1,714,648	8.0	13,717,184
							0.0	0
2～ 7	事務所	686.18	91.4	627.47	3,950	2,478,507	6.0	14,871,042
							0.0	0
8～ 8	事務所	389.07	87.5	340.63	3,950	1,345,489	6.0	8,072,934
							0.0	0

計		6,023.90	80.8	4,870.12		19,522,753		120,565,814
								0

⑨年額支払賃料	19,522,753 円　×　12ヶ月　＝　 234,273,036 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 4,870.12 ㎡　×　12ヶ月　＝　 52,597,296 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似ビルの共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	35,000 円／台　×　 27 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 11,340,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	286,870,332 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 11,340,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 12,608,813 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	285,601,519 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	120,565,814 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,157,432 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	286,758,951 円　　　　（　 354,900 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５４１２公０３賃　　　　-34	3,040 ( 3,025)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 93.1]	100 [ 90.0]	3,860	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,970 円/㎡　月額支払賃料（　 3,950 円/㎡）　基準階 2 F B
b	５４１２公０３賃　　　　-35	3,508 ( 3,479)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.6]	100 [ 92.0]	3,801
c	５４１２公０３賃　　　　-25	4,574 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [122.4]	100 [ 91.0]	4,234

豊島 5-22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	10,550,000 円	2,110,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	49,502,915 円	298,210,332　×　　　　 16.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 9,832,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 17,935,000 円	2,110,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	2,110,000 円	2,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	2,110,000 円	2,110,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 92,040,515 円　（　　　　　　 113,912 円／㎡）　　（経費率　　 32.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	2,110,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 6,023.90 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	134,196,000 円（　　　　　 166,084 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	286,758,951 円
②総費用	92,040,515 円
③純収益　①－②	194,718,436 円
④建物等に帰属する純収益	134,196,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	60,522,436 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	56,546,112 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 69,983 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,413,652,800 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,750,000 円／㎡）