鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０３ -22	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m区道、南2.6m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
b	６１６９公０３ -10	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
c	６１６９公０３ -29	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東9.7m区道、北東7.2m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
d	６９３１公０３ -3	豊島区		建付地	（　）	不整形	南7m区道、南東3m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (94,294)
e	６３２７公０３ -19	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.6m区道、中間画地		近商高度地区3種新防火 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 606,871	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	645,084	100 [ 97.1]	664,350	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	664,000
b	(　 ) 595,798	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	592,223	100 [ 100.3]	590,452		590,000
c	(　 ) 799,946	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	752,711	100 [ 114.9]	655,101		655,000
d	(　 ) 483,705	100 [ 100.0]	[ 100.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 79.2]	613,792	100 [ 101.9]	602,347		602,000
e	(　 ) 633,392	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	637,192	100 [ 93.2]	683,682		684,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.4	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -2.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.4	交通・接近　 -6.1	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.6	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.03	画地　　　　 -20.8	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.3	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.2	交通・接近　 -6.6	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.4	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 630,000 円／㎡]

豊島 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,664,628	3,759,456	10,905,172	8,302,200	2,602,972	（　0.9549） 2,485,578	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	60,623,854 円　　　　（　 443,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	83.00	ＲＣ7	438.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種地区計画等	100 ％	400 ％	328 ％	137 ㎡	6.6 m x 21.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗、２階以上は各階２戸の共同住宅を想定。

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.50	41.3	25.00	3,700	92,500	5.0	462,500
							0.0	0
2～ 3	住宅	64.90	88.4	57.40	3,200	183,680	1.0	183,680
							1.0	183,680
4～ 5	住宅	64.90	88.4	57.40	3,250	186,550	1.0	186,550
							1.0	186,550
6～ 6	住宅	60.80	87.7	53.30	3,300	175,890	1.0	175,890
							1.0	175,890
7～ 7	住宅	57.70	87.0	50.20	3,300	165,660	1.0	165,660
							1.0	165,660

計		438.60	81.6	358.10		1,174,510		1,544,510
								1,082,010

⑨年額支払賃料	1,174,510 円　×　12ヶ月　＝　 14,094,120 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 358.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 859,440 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	14,953,560 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 822,446 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,131,114 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,544,510 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 14,596 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,082,010 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 518,918 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,664,628 円　　　　（　 107,041 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０３賃　　　　-9	3,250 ( 3,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,316	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６７１８公０３賃　　　　-22	4,051 ( 3,883)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [120.0]	100 [100.0]	3,376
c	６７１８公０３賃　　　　-23	3,560 ( 3,560)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 98.5]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,353

豊島 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	685,000 円	137,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,495,356 円	14,953,560　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,164,500 円	137,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	137,000 円	137,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,759,456 円　（　　　　　　 27,441 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	137,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 438.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,302,200 円（　　　　　 60,600 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,664,628 円
②総費用	3,759,456 円
③純収益　①－②	10,905,172 円
④建物等に帰属する純収益	8,302,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,602,972 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,485,578 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,143 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,623,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 443,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊島 5-17　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-17

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　角田　綾子

印

TEL.

鑑定評価額

82,200,000 円

１㎡当たりの価格

600,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	490,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区池袋本町１丁目２０４番７｢池袋本町１－３７－９｣				②地積　(㎡)	137 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種地区計画等 (100,328)
	1:3	店舗兼共同住宅Ｓ4	小規模の店舗、飲食店等の多い駅前の商業地域	北6m区道	水道、ガス、下水	北池袋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 40 ｍ、南 0 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 140 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

６ｍ区道

交通

施設

北池袋駅西方近接

法令

規制

近商
(100,328)
防火
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

北側隣接地域にて都市計画道路補助８２号線が事業中であり、当該事業の進捗如何により、近隣地域の地域イメ
ージの向上等が期待される。地価水準はコロナ禍で弱含みであるが、今後については経済動向如何と予測する。

(3)最有効使用の判定

７階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 630,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 402,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として豊島区を中心とした飲食・日用品販売店舗、事業所、共同住宅等が混在する商業地域と把握さ
れる。主たる想定需要者層は、地縁性を有する中小事業者、転売目的の不動産事業者等である。商環境は劣るが、交通
・生活利便性等を背景に、コロナ禍にあっても影響は軽微である。需要の中心となる価格帯は、画地規模により様々で
あるが、標準的画地の規模で土地総額９千万円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

自社利用または賃貸ビル建設目的のいずれの取引も想定されるが、商業繁華性が低く店舗利用は低層階にとどまること
、及び賃貸市場における選好性が低く、価格水準に見合った賃料を収受し得ないこと等より、収益価格は低位に試算さ
れる結果となった。総額的にも値頃感があり、自社利用を含む利用を前提とした取引が主流と判断され、市場実勢を反
映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 730,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[121.4]

[100.0]
100

598,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    608,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で区内不動産取引件数は減少傾向だ
が、取引利回りは概ね横ばいで、取引価格へ
の影響は軽微と判断。空室率は上昇、賃料は
横ばい～弱含み。

補助８２号線事業による建築物の不燃化及び
鉄道駅周辺地区としての機能強化、アンダー
パス化への期待等から、周辺では建替えが多
くみられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -0.6
交通・接近　　　  -0.9
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -0.3
その他　　　　　  +3.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-17　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０３ -22	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m区道、南2.6m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
b	６７１８公０３ -21	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南4.3m区道、東4m、角地		準工高度地区3種地区計画等 (100,258)
c	６３２７公０３ -19	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.6m区道、中間画地		近商高度地区3種新防火 (90,300)
d	６１６９公０３ -10	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	北西25m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 606,871	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.6]	632,263	100 [ 94.5]	669,061	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	669,000
b	(　 ) 625,776	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ / ]	100 [ 108.2]	575,459	100 [ 91.2]	630,986		631,000
c	(　 ) 633,392	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	637,192	100 [ 92.4]	689,602		690,000
d	(　 ) 595,798	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	592,223	100 [ 102.6]	577,215		577,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 -7.1	環境　　　　 +5.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +8.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -4.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.6	交通・接近　 -10.7	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.2	交通・接近　 -2.5	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 630,000 円／㎡]

豊島 5-17　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	14,497,734	3,790,677	10,707,057	8,340,000	2,367,057	（　0.9549） 2,260,303	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	55,129,341 円　　　　（　 402,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-17　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	83.00	ＲＣ7	438.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種地区計画等	100 ％	400 ％	328 ％	137 ㎡	6.6 m x 21.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（フロア貸）、２階以上共同住宅（シングルタイプ各階２戸、基準階平均専有面積２８．７㎡）

⑦有効率　 81.6 ％
の理由

標準的な有効率、レイアウト等より

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.50	41.3	25.00	3,712	92,800	4.0	371,200
							1.0	92,800
2～ 2	共同住宅	64.90	88.4	57.40	3,099	177,883	1.0	177,883
							1.0	177,883
3～ 5	共同住宅	64.90	88.4	57.40	3,228	185,287	1.0	185,287
							1.0	185,287
6～ 6	共同住宅	60.80	87.7	53.30	3,357	178,928	1.0	178,928
							1.0	178,928
7～ 7	共同住宅	57.70	87.0	50.20	3,422	171,784	1.0	171,784
							1.0	171,784

計		438.60	81.6	358.10		1,177,256		1,455,656
								1,177,256

⑨年額支払賃料	1,177,256 円　×　12ヶ月　＝　 14,127,072 円
⑩a共益費（管理費）	228 円／㎡　×　 358.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　 979,762 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	15,106,834 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 906,410 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	14,200,424 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	1,455,656 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 13,683 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,177,256 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 283,627 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	14,497,734 円　　　　（　 105,823 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０３賃　　　　-9	3,250 ( 3,119)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 98.0]	100 [100.0]	3,491	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,300 円/㎡　月額支払賃料（　 3,228 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６１６９公０３賃　　　　-8	3,635 ( 3,488)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [115.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	3,230
c	６２７８公０３賃　　　　-22	4,037 ( 3,950)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [104.0]	100 [115.0]	100 [ 93.0]	100 [100.0]	3,629

豊島 5-17　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	695,000 円	139,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,495,577 円	15,106,834　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 140,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,181,500 円	139,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	139,000 円	139,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,790,677 円　（　　　　　　 27,669 円／㎡）　　（経費率　　 26.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	139,000,000 円	設計監理料率　 304,000 円／㎡　×　 438.60 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0600	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	8,340,000 円（　　　　　 60,876 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	14,497,734 円
②総費用	3,790,677 円
③純収益　①－②	10,707,057 円
④建物等に帰属する純収益	8,340,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,367,057 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,260,303 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 16,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 55,129,341 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 402,000 円／㎡）