鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５４１２公０３ -12	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東5.4m、角地		近商高度地区3種特定防災街区 (100,400)
b	５４１２公０３ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南西18m都道、北東3.4m、二方路		近商高度地区3種 (92,373)
c	６７１８公０３ -22	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東6.5m区道、南2.6m、角地		近商高度地区3種地区計画等 (100,300)
d	６３２７公０３ -19	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南西6.6m区道、中間画地		近商高度地区3種新防火 (90,300)
e	６７１８公０３ -5	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東3.3m、角地		近商高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 734,533	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	727,843	100 [ 110.2]	660,475	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	660,000
b	(　 ) 639,439	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	777,201	100 [ 119.3]	651,468		651,000
c	(　 ) 606,871	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 93.7]	645,084	100 [ 98.9]	652,259		652,000
d	(　 ) 633,392	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	637,192	100 [ 94.1]	677,143		677,000
e	(　 ) 651,685	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 94.8]	681,245	100 [ 111.5]	610,982		611,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 -12.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.5	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.9	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 +0.6	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -6.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +4.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.2	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.0	交通・接近　 -3.7	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 660,000 円／㎡]

豊島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,174,648	2,336,585	6,838,063	4,813,200	2,024,863	（　0.9771） 1,978,494	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	48,255,951 円　　　　（　 508,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.32	ＲＣ3F1B	242.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	240 ％	95 ㎡	6.8 m x 13.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階と地上１階にフロア貸しの店舗、２階と３階に２７㎡程度の住戸を各階に２戸配置した店舗兼共同住宅を想定

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

類似建物の標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	58.83	94.5	55.61	2,812	156,375	6.0	938,250
							1.0	156,375
1～ 1	店舗	59.11	94.4	55.79	3,851	214,847	6.0	1,289,082
							1.0	214,847
2～ 2	住宅	62.33	87.8	54.73	3,056	167,255	1.0	167,255
							1.0	167,255
3～ 3	住宅	62.33	87.8	54.73	3,117	170,593	1.0	170,593
							1.0	170,593
～

計		242.60	91.0	220.86		709,070		2,565,180
								709,070

⑨年額支払賃料	709,070 円　×　12ヶ月　＝　 8,508,840 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 220.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 662,580 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,171,420 円　　×　　 4.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 366,857 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	8,804,563 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,565,180 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 24,626 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 709,070 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 345,459 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,174,648 円　　　　（　 96,575 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０３賃　　　　-25	3,315 ( 3,313)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.1]	100 [100.0]	3,095	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,188 円/㎡　月額支払賃料（　 3,056 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７８５５公０３賃　　　　-26	4,095 ( 3,925)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [109.6]	100 [101.0]	3,592
c	７８５５公０３賃　　　　-27	2,819 ( 2,816)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	2,877

豊島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	305,600 円	76,400,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	1,128,085 円	9,171,420　×　　　　 12.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 649,400 円	76,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	76,400 円	76,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	76,400 円	76,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,336,585 円　（　　　　　　 24,596 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	76,400,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 242.60 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,813,200 円（　　　　　 50,665 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,174,648 円
②総費用	2,336,585 円
③純収益　①－②	6,838,063 円
④建物等に帰属する純収益	4,813,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,024,863 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,978,494 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 20,826 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,255,951 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 508,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊島 5-16　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-16

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

印

TEL.

鑑定評価額

60,300,000 円

１㎡当たりの価格

635,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	510,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区池袋２丁目１０４０番３｢池袋２－３２－７｣				②地積　(㎡)	95 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 準防（その他）高度地区3種地区計画等 (90,240)
	1:2	店舗兼共同住宅Ｓ3F1B	店舗、事務所、共同住宅等が混在する商業地域	南西4m区道	水道、ガス、下水	池袋 690m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 30 ｍ、南 60 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中低層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 7.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 90 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４ｍ区道

交通

施設

池袋駅北西方

690m

法令

規制

近商
(90,240)
準防
高度地区3種
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

池袋駅徒歩圏内に位置する繁華性に劣る近隣型商業地域で今後は住宅系用途への転換が進むものと予測する。新
型コロナウイルス感染症の影響により当該地域の不動産需要は一時期低迷していたが、徐々に回復しつつある。

(3)最有効使用の判定

３階建程度の店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 668,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 514,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区内に所在する近隣型の商業地域。区内の多くの近隣商業地域が長期に渡って衰退傾向にあり従来の
中小法人や個人事業主から同一需給圏内を中心に共同住宅を経営する個人投資家等に需要者の中心が移っている。近隣
周辺でも池袋駅まで徒歩１０分圏内と言う利便性を活かし店舗跡地の住宅用地への転換が徐々に進んでいる。取引件数
が少なく市場の中心価格帯を把握することは困難であるが、１００㎡前後の土地で６千万～８千万円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

池袋駅周辺の事例を中心に採用し補修正及び要因比較ともに適正に行なわれているので比準価格は標準地の属する市場
の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地の周辺には自用の店舗併用住宅の他に賃貸物件が多数存するの
で収益価格は投資採算性の指標として重要である。以上の他に標準地は住宅地化が進む地域に存すること等を考慮し本
件評価では比準価格を重視し収益価格を関連付け、更には代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 730,000 円／㎡

[ 99.5]
100

100
[100.0]

100
[114.3]

[100.0]
100

635,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    640,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により豊島
区内の商業地では店舗需要が低迷しているが
、余剰資金の流入により投資用物件の需要は
回復しつつある。

従来の近隣型商業地域としての商況は衰退傾
向にあるが、池袋駅に近く利便性に優るので
住宅系用途への転用が進んでいくものと思わ
れる。

価格形成に影響を与えるような個別的要因は
特になく、画地規模も地域の標準である。個
別的要因に特段の変動は見当たらない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +2.8
交通・接近　　　  +2.6
環境　　　　　　  +3.0
行政　　　　　　  +5.2
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-16　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０３ -35	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西4m区道、南東2.4m、二方路		商業地区計画等 (100,240)
b	６９３１公０３ -5	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	３２７３公０３ -14	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,336)
d	５４１２公０３ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南西18m都道、北東3.4m、二方路		近商高度地区3種 (92,373)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 653,937	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 95.7]	679,220	100 [ 101.3]	670,503	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	671,000
b	(　 ) 904,094	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	865,473	100 [ 129.3]	669,353		669,000
c	(　 ) 827,306	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	844,364	100 [ 129.2]	653,533		654,000
d	(　 ) 639,439	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	777,201	100 [ 116.8]	665,412		665,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +1.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 +2.8	環境　　　　 +13.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.2	交通・接近　 +2.9	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.8	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +17.5	交通・接近　 -2.1	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.9	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 668,000 円／㎡]

豊島 5-16　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	9,446,139	2,483,824	6,962,315	4,914,000	2,048,315	（　0.9771） 2,001,409	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	48,814,854 円　　　　（　 514,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-16　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	64.32	ＲＣ3F1B	242.60
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商準防高度地区3種地区計画等	90 ％	300 ％	240 ％	95 ㎡	6.8 m x 13.4 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～１階はフロア貸しの店舗、２～３階は平均専有面積２７㎡程度の１Ｋの住戸を２戸ずつ配置する店舗兼共同住宅を想定。

⑦有効率　 91.0 ％
の理由

同等規模の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	58.83	94.5	55.61	3,000	166,830	3.0	500,490
							1.0	166,830
1～ 1	店舗	59.11	94.4	55.79	4,000	223,160	6.0	1,338,960
							1.0	223,160
2～ 2	住宅	62.33	87.8	54.73	3,200	175,136	1.0	175,136
							1.0	175,136
3～ 3	住宅	62.33	87.8	54.73	3,200	175,136	1.0	175,136
							1.0	175,136
～

計		242.60	91.0	220.86		740,262		2,189,722
								740,262

⑨年額支払賃料	740,262 円　×　12ヶ月　＝　 8,883,144 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 220.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　 662,580 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の類似建物の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	9,545,724 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 477,286 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	9,068,438 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,189,722 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 20,802 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 740,262 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 356,899 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	9,446,139 円　　　　（　 99,433 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０３賃　　　　-41	3,838 ( 3,676)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.5]	100 [101.0]	3,671	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,338 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６９３１公０３賃　　　　-42	3,397 ( 3,394)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.9]	100 [102.0]	3,509
c	６９３１公０３賃　　　　-43	3,195 ( 3,063)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [103.4]	100 [102.0]	3,029

豊島 5-16　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	390,000 円	78,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	1,174,124 円	9,545,724　×　　　　 12.3 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 100,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 663,000 円	78,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	78,000 円	78,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	78,000 円	78,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 2,483,824 円　（　　　　　　 26,146 円／㎡）　　（経費率　　 26.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9771

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	78,000,000 円	設計監理料率　 312,000 円／㎡　×　 242.60 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	4,914,000 円（　　　　　 51,726 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	9,446,139 円
②総費用	2,483,824 円
③純収益　①－②	6,962,315 円
④建物等に帰属する純収益	4,914,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	2,048,315 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,001,409 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 21,067 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 48,814,854 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 514,000 円／㎡）