鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３２７３公０３ -7	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北東8.2m区道、北西3.8m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
b	６９３１公０３ -5	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東6m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (100,360)
c	４３４９公０３ -34	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東11m区道、北西4m、二方路		近商防火地域 (100,400)
d	５４１２公０３ -22	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 890,597	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 100.5]	878,191	100 [ 90.2]	973,604	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,000,000
b	(　 ) 904,094	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	865,473	100 [ 97.8]	884,942		911,000
c	(　 ) 1,114,508	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	1,082,047	100 [ 126.0]	858,767		885,000
d	(　 ) 1,047,168	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,088,191	100 [ 118.1]	921,415		949,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.4	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +0.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.2	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +10.0	交通・接近　 -10.8	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +2.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 930,000 円／㎡]

豊島 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	39,405,942	10,981,927	28,424,015	20,631,000	7,793,015	（　0.9343） 7,281,014	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	182,025,350 円　　　　（　 765,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	147.15	ＲＣ8	911.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	360 ％	238 ㎡	17.0 m x 14.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階４０㎡程度の店舗、２階～６階４０㎡程度、７階３０㎡程度、８階６０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 93.5 ％
の理由

標準的な有効率を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.62	82.9	111.60	4,235	472,626	6.0	2,835,756
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	125.12	95.9	120.00	3,550	426,000	1.0	426,000
							1.0	426,000
3～ 6	共同住宅	125.12	95.9	120.00	3,675	441,000	1.0	441,000
							1.0	441,000
7～ 7	共同住宅	87.62	94.2	82.50	4,000	330,000	1.0	330,000
							1.0	330,000
8～ 8	共同住宅	63.59	91.9	58.47	3,400	198,798	1.0	198,798
							1.0	198,798

計		911.43	93.5	852.57		3,191,424		5,554,554
								2,718,798

⑨年額支払賃料	3,191,424 円　×　12ヶ月　＝　 38,297,088 円
⑩a共益費（管理費）	258 円／㎡　×　 852.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,639,557 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準等を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	40,936,645 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,865,565 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	38,071,080 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,554,554 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 51,657 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,718,798 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,283,205 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	39,405,942 円　　　　（　 165,571 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８８８９公０３賃　　　　-7	3,318 ( 3,181)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [ 93.0]	100 [ 99.0]	3,677	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,703 円/㎡　月額支払賃料（　 3,550 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８８８９公０３賃　　　　-8	3,563 ( 3,557)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	3,828
c	８８８９公０３賃　　　　-9	3,519 ( 3,374)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [104.0]	100 [ 98.0]	3,597

豊島 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,725,000 円	345,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,280,827 円	40,936,645　×　　　　 12.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 353,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,932,500 円	345,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	345,000 円	345,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	345,000 円	345,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,981,927 円　（　　　　　　 46,143 円／㎡）　　（経費率　　 27.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	345,000,000 円	設計監理料率　 360,000 円／㎡　×　 911.43 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,631,000 円（　　　　　 86,685 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	39,405,942 円
②総費用	10,981,927 円
③純収益　①－②	28,424,015 円
④建物等に帰属する純収益	20,631,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	7,793,015 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,281,014 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,592 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 182,025,350 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 765,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊島 5-15　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-15

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　角田　綾子

印

TEL.

鑑定評価額

208,000,000 円

１㎡当たりの価格

875,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	660,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区巣鴨２丁目６０番７｢巣鴨２－９－２５｣				②地積　(㎡)	238 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,360)
	1.2:1	店舗兼事務所Ｓ5F1B	店舗付事務所、低層店舗等が混在する商業地域	南東6m区道、北東側道	水道、ガス、下水	巣鴨 210m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 14 ｍ、南 80 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中層店舗付共同住宅地等

③標準的画地の形状等

間口　約　　 17.0 ｍ、奥行　約　　 14.0 ｍ、規模　　 240 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

共同住宅が増えつつある。

街

路

６ｍ区道

交通

施設

巣鴨駅北方

210m

法令

規制

商業
(100,360)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中低層店舗付事務所ビル、共同住宅が混在する商業地域であり、今後も大差なく推移するものと予測する。地価
水準はコロナ禍で弱含んでいるが、今後については経済動向及び不動産施策の如何と判断する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 940,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 817,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として区内及び周辺区に位置する山手線沿線の駅近商業地域を中心に把握される。主たる想定需要者
層は、賃貸マンション開発業者や転売目的の不動産事業者等であるが、地元法人の参入も認め得る。市場需給動向は、
コロナ禍にあっても需要が根強い一方、供給が限定的であり、取引価格への影響は軽微と判断される。需要の中心とな
る価格帯は、画地規模により様々であるが、標準的画地を前提とすれば土地総額２億円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

売買市場及び賃貸市場共に熟成しており、各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と
判断される。また標準地は比較的規模もまとまっており、その立地条件から賃貸マンション用地としても十分に投資採
算性を見込めるものと思われる。よって本件では、取引市場の実態を反映した比準価格及び収益性を反映した収益価格
を相互に関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,350,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[154.9]

[103.0]
100

878,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    888,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

コロナ禍で区内不動産取引件数は減少傾向だ
が、取引利回りは概ね横ばいで、取引価格へ
の影響は軽微と判断。空室率は上昇、賃料は
横ばい～弱含み。

用途の多様性が認められる地域であり、共同
住宅が増えつつあるが、その他の地域要因及
び同一需給圏内における相対的位置に変動は
ない。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +4.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　 +16.8
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.5 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-15　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０３ -26	豊島区		建付地	（　）	ほぼ整形	西5.5m区道、北東4m、角地		近商 (100,330)
b	４３４９公０３ -57	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北東6m、角地		商業防火地域 (100,360)
c	３２７３公０３ -14	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北東5.6m区道、中間画地		商業地区計画等 (100,336)
d	８９２９公０３ -8	文京区		更地	（　）	ほぼ整形	西4.8m区道、中間画地		準工高度3種最高31m 特別工業地区 (70,288)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,085,631	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.3]	973,426	100 [ 96.2]	1,011,877	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,040,000
b	(　 ) 1,018,587	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,006,946	100 [ 107.2]	939,315		967,000
c	(　 ) 827,306	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	827,306	100 [ 104.9]	788,662		812,000
d	(　 ) 1,316,638	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	1,283,077	100 [ 135.9]	944,133		972,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +10.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.1	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.2	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +5.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.2	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 +40.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 940,000 円／㎡]

豊島 5-15　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	37,846,972	10,609,919	27,237,053	18,916,700	8,320,353	（　0.9343） 7,773,706	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	194,342,650 円　　　　（　 817,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-15　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗付共同住宅	147.15	ＲＣ8	911.43
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	360 ％	238 ㎡	17.0 m x 14.0 m	前面道路：区道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗（分割可）、２階以上共同住宅（２～７階は各階３戸、８階は１戸）　基準階平均専有面積４０㎡程度

⑦有効率　 93.5 ％
の理由

レイアウト等より

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	134.62	82.9	111.60	3,934	439,034	6.0	2,634,204
							0.0	0
2～ 2	共同住宅	125.12	95.9	120.00	3,397	407,640	1.0	407,640
							1.0	407,640
3～ 6	共同住宅	125.12	95.9	120.00	3,576	429,120	1.0	429,120
							1.0	429,120
7～ 7	共同住宅	87.62	94.2	82.50	3,755	309,788	1.0	309,788
							1.0	309,788
8～ 8	共同住宅	63.59	91.9	58.47	3,469	202,832	1.0	202,832
							1.0	202,832

計		911.43	93.5	852.57		3,075,774		5,270,944
								2,636,740

⑨年額支払賃料	3,075,774 円　×　12ヶ月　＝　 36,909,288 円
⑩a共益費（管理費）	235 円／㎡　×　 852.57 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,404,247 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	39,313,535 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,358,812 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	36,954,723 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	5,270,944 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 49,547 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,636,740 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 842,702 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	37,846,972 円　　　　（　 159,021 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６２７８公０３賃　　　　-20	3,207 ( 3,137)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 83.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,751	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,680 円/㎡　月額支払賃料（　 3,576 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０３賃　　　　-18	4,098 ( 4,026)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,689
c	６９３１公０３賃　　　　-19	3,799 ( 3,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [103.0]	100 [102.0]	100 [100.0]	3,616

豊島 5-15　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,914,000 円	319,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,992,819 円	39,313,535　×　　　　 12.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 353,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,711,500 円	319,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	319,000 円	319,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 10,609,919 円　（　　　　　　 44,579 円／㎡）　　（経費率　　 28.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	319,000,000 円	設計監理料率　 340,000 円／㎡　×　 911.43 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0593	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 45 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	18,916,700 円（　　　　　 79,482 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	37,846,972 円
②総費用	10,609,919 円
③純収益　①－②	27,237,053 円
④建物等に帰属する純収益	18,916,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	8,320,353 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	7,773,706 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,663 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 194,342,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 817,000 円／㎡）