鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０３ -20	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西4m区道、中間画地		商業 (100,240)
b	６１６９公０３ -31	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m区道、北西6m、角地		商業 (100,800)
c	６７１８公０３ -26	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、西4m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,627)
d	６７１８公０３ -25	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	西4m区道、中間画地		商業地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
e	６９３１公０３ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西22m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,690,095	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	4,690,095	100 [ 96.9]	4,840,139	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,840,000
b	(　 ) 4,837,597	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,496,662	100 [ 93.8]	4,793,883		4,790,000
c	(　 ) 7,315,786	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,287,916	100 [ 151.3]	4,816,865		4,820,000
d	(　 ) 5,447,833	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	5,698,433	100 [ 119.2]	4,780,565		4,780,000
e	(　 ) 2,935,631	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,076,541	100 [ 64.0]	4,807,095		4,810,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -10.8	環境　　　　+103.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -12.8	環境　　　　 +7.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -6.4	環境　　　　+110.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -17.0	交通・接近　 -7.2	環境　　　　+140.0
d	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -35.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -19.2	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,820,000 円／㎡]

豊島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	204,704,284	64,324,589	140,379,695	75,446,000	64,933,695	（　0.9364） 60,803,912	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,600,102,947 円　　　　（　 4,350,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.70	Ｓ11F1B	3,329.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階は駐車場と店舗、１階～２階は店舗、３階～１１階は事務所の各階フロア貸しの地下１階付１１階建の店舗事務所ビルを想定

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

同等規模の建物の標準的な有効率を採用。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	140.00

地下 1～ 1	店舗	181.10	40.5	73.40	7,000	513,800	10.0	5,138,000
							1.0	513,800
1～ 1	店舗	283.70	18.5	52.50	10,000	525,000	10.0	5,250,000
							1.0	525,000
2～ 2	店舗	270.50	83.5	226.00	7,000	1,582,000	10.0	15,820,000
							1.0	1,582,000
3～11	事務所	272.65	78.5	214.06	6,300	1,348,578	10.0	13,485,780
							1.0	1,348,578

計		3,329.15	68.4	2,278.44		14,758,002		147,580,020
								14,758,002

⑨年額支払賃料	14,758,002 円　×　12ヶ月　＝　 177,096,024 円
⑩a共益費（管理費）	1,000 円／㎡　×　 2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 27,341,280 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の店舗事務所ビルの共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により十分担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	204,437,304 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 10.0 ％　＝　　 10,701,865 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	198,535,439 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	147,580,020 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 1,402,010 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,758,002 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 4,766,835 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	204,704,284 円　　　　（　 556,262 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０３賃　　　　-16	8,307 ( 8,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.3]	100 [100.0]	8,717	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,531 円/㎡　月額支払賃料（　 6,300 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０３賃　　　　-17	6,120 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.2]	100 [100.0]	6,362
c	６９３１公０３賃　　　　-12	5,780 ( 5,746)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 97.2]	100 [100.0]	5,947

豊島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,760,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	38,081,189 円	209,237,304　×　　　　 18.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,988,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,115,000 円	1,190,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,190,000 円	1,190,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 64,324,589 円　（　　　　　　 174,795 円／㎡）　　（経費率　　 31.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,190,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0634	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	75,446,000 円（　　　　　 205,016 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	204,704,284 円
②総費用	64,324,589 円
③純収益　①－②	140,379,695 円
④建物等に帰属する純収益	75,446,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	64,933,695 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	60,803,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 165,228 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,600,102,947 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,350,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
豊島 5-14　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-14

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　千葉　健一

印

TEL.

鑑定評価額

1,670,000,000 円

１㎡当たりの価格

4,550,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	3,800,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月4日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西池袋１丁目１０番３｢西池袋１－１０－１５｣				②地積　(㎡)	368 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:2	店舗兼事務所ＲＣ9F1B	中高層店舗、事務所等が建ち並ぶ高度商業地域	南東16m区道	水道、ガス、下水	池袋近接

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 0 ｍ、南 100 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

高層店舗付事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 26.0 ｍ、規模　　 360 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１６ｍ区道

交通

施設

池袋駅西方近接

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

コロナ禍によって商業地域の繁華性が低下し、標準的使用が店舗付事務所地である当該地域のポテンシャルも一
時的に減退している。コロナ禍終息までこの状態が持続するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗付事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,770,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 4,250,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ池袋駅及び新宿駅を中心とする都内ターミナル駅周辺等の商業地域で、低層階は店舗として、上層階
は事務所として利用されている建物が多く見受けられる。需要者はＪリートや私募ファンド等の投資家や資力のある不
動産業者が中心である。コロナ禍の影響を受ける一方で、供給が限定的な優良商業地の需要には底堅さも認められる。
中心となる価格帯は見出しにくいが、目安として土地建物総額で１５億円から３０億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

同一需給圏内には賃貸用不動産が多く見られ、収益性が土地価格形成に影響を与えているものと認められるが、収益価
格は建築費等の想定要因に左右され、シナリオ次第で収益価格に幅が生じうるという特性がある。一方、比準価格は市
場性を反映した実証的な価格であり、その信頼性は高い。したがって本件では信頼性の高い比準価格を重視しつつ、こ
れに収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえたうえで、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-5 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 3,900,000 円／㎡

[ 96.2]
100

100
[100.0]

100
[ 82.7]

[100.0]
100

4,540,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  4,750,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊島区の人口は増加基調にあったが、コロナ
禍の影響により直近では外国人人口が減少し
ている。経済活動は１年前よりも停滞してい
る。

池袋駅に近接する優良な商業地域であるが、
コロナ禍の影響により繁華性が一時的に減退
している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　 -11.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-4.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-14　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０３ -31	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m区道、北西6m、角地		商業 (100,800)
b	６９３１公０３ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	北東8.4m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (96,474)
c	６９３１公０３ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西22m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
d	１３公０３ -6	新宿区		貸家建付地	（　）	長方形	北西6m区道、中間画地		商業 (100,666)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 4,837,597	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,496,662	100 [ 92.0]	4,887,676	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	4,890,000
b	(　 ) 2,963,525	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,041,210	100 [ 65.8]	4,621,900		4,620,000
c	(　 ) 2,935,631	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,076,541	100 [ 64.0]	4,807,095		4,810,000
d	(　 ) 2,971,549	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 118.0]	2,472,933	100 [ 53.7]	4,605,089		4,610,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -12.8	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.2	交通・接近　 -20.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.1	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -19.2	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -13.0	交通・接近　 -11.8	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 -0.30	画地　　　　 0.0	行政　　　　 +18.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,770,000 円／㎡]

豊島 5-14　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	196,591,370	58,438,688	138,152,682	74,640,000	63,512,682	（　0.9364） 59,473,275	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	1,565,086,184 円　　　　（　 4,250,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-14　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	295.70	Ｓ11F1B	3,329.15
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	368 ㎡	14.0 m x 26.0 m	前面道路：区道　 16.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階が駐車場、地下１階から２階が店舗、３階から１１階までが事務所の店舗兼事務所ビルを想定

⑦有効率　 68.4 ％
の理由

建物想定図面を参考に設定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	駐車場	140.00

地下 1～ 1	店舗	181.10	40.5	73.40	6,600	484,440	10.0	4,844,400
							1.0	484,440
1～ 1	店舗	283.70	18.5	52.50	10,200	535,500	10.0	5,355,000
							1.0	535,500
2～ 2	店舗	270.50	83.5	226.00	6,900	1,559,400	10.0	15,594,000
							1.0	1,559,400
3～11	事務所	272.65	78.5	214.06	6,000	1,284,360	6.0	7,706,160
							1.0	1,284,360

計		3,329.15	68.4	2,278.44		14,138,580		95,148,840
								14,138,580

⑨年額支払賃料	14,138,580 円　×　12ヶ月　＝　 169,662,960 円
⑩a共益費（管理費）	900 円／㎡　×　 2,278.44 ㎡　×　12ヶ月　＝　 24,607,152 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	50,000 円／台　×　 8 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 4,800,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	194,270,112 円　　×　　 4.0 ％＋　　　 4,800,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 8,010,804 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	191,059,308 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	95,148,840 円　×　　 96.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 913,429 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 14,138,580 円　×　　 96.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 4,614,833 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	400,000 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　　 3,800 円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	196,591,370 円　　　　（　 534,216 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０３賃　　　　-29	3,806 ( 3,781)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 75.2]	100 [100.0]	5,624	対象基準階の　月額実質賃料　　 6,200 円/㎡　月額支払賃料（　 6,000 円/㎡）　基準階 3 F B
b	７８５５公０３賃　　　　-30	4,270 ( 4,235)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 86.4]	100 [ 95.0]	6,503
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-14　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,800,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.4 ％
②維持管理費	32,050,288 円	199,070,112　×　　　　 16.1 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 8,988,400 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 10,200,000 円	1,200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	1,200,000 円	1,200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 58,438,688 円　（　　　　　　 158,801 円／㎡）　　（経費率　　 29.7 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9364

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	1,200,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 3,329.15 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0622	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0450 ×　 35 ％　＋　0.0565 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	74,640,000 円（　　　　　 202,826 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	196,591,370 円
②総費用	58,438,688 円
③純収益　①－②	138,152,682 円
④建物等に帰属する純収益	74,640,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	63,512,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	59,473,275 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 161,612 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,565,086,184 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 4,250,000 円／㎡）