鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０３ -11	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m都道、北4m、二方路		近商高度地区3種 (96,374)
b	６１６９公０３ -11	豊島区		建付地	（　）	長方形	南西18.6m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
c	６３２７公０３ -12	文京区		更地	（　）	台形	南東22m都道、中間画地		商業第二種文教地区高度地区 (100,400)
d	５４１２公０３ -12	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東5.4m、角地		近商高度地区3種特定防災街区 (100,400)
e	５４１２公０３ -17	豊島区		更地	（　）	ほぼ整形	北西20m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 886,871	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	862,526	100 [ 93.3]	924,465	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	943,000
b	(　 ) 914,721	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	896,427	100 [ 97.4]	920,356		939,000
c	(　 ) 997,706	100 [ 100.0]	[ 98.4] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	981,743	100 [ 104.2]	942,172		961,000
d	(　 ) 734,533	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	727,843	100 [ 81.6]	891,964		910,000
e	(　 ) 792,868	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	799,211	100 [ 85.1]	939,143		958,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +3.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.8	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 +2.2	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.18	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.1	交通・接近　 +1.4	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.18	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 +7.8	環境　　　　 -15.0
e	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 938,000 円／㎡]

豊島 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	105,532,120	28,282,044	77,250,076	58,998,100	18,251,976	（　0.9343） 17,052,821	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	426,320,525 円　　　　（　 861,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	270.00	ＲＣ11	2,910.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	495 ㎡	21.1 m x 22.0 m	前面道路：都道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階はフロア貸しの店舗で、それ以外は平均専有面積が約４５㎡の共同住宅

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

建物の配置や標準的な有効率を参考に査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	50.0	110.00	4,212	463,320	6.0	2,779,920
							0.0	0
2～ 2	住宅	270.00	85.0	229.50	3,240	743,580	1.0	743,580
							1.0	743,580
3～ 9	住宅	270.00	85.0	229.50	3,370	773,415	1.0	773,415
							1.0	773,415
10～10	住宅	270.00	85.0	229.50	3,402	780,759	1.0	780,759
							1.0	780,759
11～11	住宅	260.00	85.0	221.00	3,434	758,914	1.0	758,914
							1.0	758,914

計		2,910.00	82.4	2,396.50		8,160,478		10,477,078
								7,697,158

⑨年額支払賃料	8,160,478 円　×　12ヶ月　＝　 97,925,736 円
⑩a共益費（管理費）	266 円／㎡　×　 2,396.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,649,628 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域における標準的な共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	25,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,500,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されるため非計上

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	105,575,364 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,500,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,353,768 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	101,721,596 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	10,477,078 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 99,532 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,697,158 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,710,992 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	105,532,120 円　　　　（　 213,196 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	７８５５公０３賃　　　　-22	4,180 ( 4,007)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [108.0]	3,544	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,380 円/㎡　月額支払賃料（　 3,240 円/㎡）　基準階 2 F B
b	７８５５公０３賃　　　　-23	3,364 ( 3,362)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [109.2]	100 [101.0]	3,050
c	７８５５公０３賃　　　　-24	3,778 ( 3,778)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.5]	100 [113.0]	3,539

豊島 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,735,000 円	947,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	12,849,044 円	107,075,364　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 754,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 8,049,500 円	947,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	947,000 円	947,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	947,000 円	947,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 28,282,044 円　（　　　　　　 57,135 円／㎡）　　（経費率　　 26.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	947,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 2,910.00 ㎡　×　(100% ＋　 5.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0641 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	58,998,100 円（　　　　　 119,188 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	105,532,120 円
②総費用	28,282,044 円
③純収益　①－②	77,250,076 円
④建物等に帰属する純収益	58,998,100 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	18,251,976 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,052,821 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,450 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 426,320,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 861,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
豊島 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-13

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森　久子

印

TEL.

鑑定評価額

446,000,000 円

１㎡当たりの価格

900,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	690,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区上池袋１丁目２７５５番１３｢上池袋１－３９－３｣				②地積　(㎡)	495 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:1	店舗兼共同住宅ＲＣ11	店舗、共同住宅等が建ち並ぶ都道沿いの商業地域	北西21.8m都道、南西側道	水道、ガス、下水	北池袋 670m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 40 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 25.0 ｍ、規模　　 500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２２ｍ都道

交通

施設

北池袋駅南東方

670m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中高層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ明治通り沿いの商業地域である。将来的に中低層店舗等の高層共同住宅化が
進行するものと思料されるが、当面は現況維持にて推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

中高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 960,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 843,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、豊島区内の幹線道路沿いに存する商業地域。需要者は、分譲又は賃貸マンション開発業者、収益目的の
投資家等が中心と判断される。都心部のマンション需要は根強く、高度利用が可能な立地で、規模がまとまった土地は
希少性を有することから、コロナ禍による地価への影響は限定的である。供給が限られていることもあり、取引価格及
び規模はまちまちであるが、需要の中心価格帯は、５００㎡程度の土地で総額４億～５億円程度と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を
反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。
高度利用が可能な対象標準地の特性から、収益性を考慮した価格形成が行われると思料されるので、比準価格に収益価
格を関連付け、周辺標準地との均衡に留意の上、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    910,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、豊
島区の商業地は店舗需要を中心に弱含みとな
っているが、住宅が主体の物件の需要は底堅
く推移している。

明治通り沿いの商業地域で高度利用が可能で
あり、都心への利便性も良好なため、マンシ
ョン用地としての需要は底堅い。

個別的要因に変動はない。角地であり、出入
りの便が良く市場競争力を有する。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	４３４９公０３ -1	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	東10m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
b	５４１２公０３ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南西18m都道、北東3.4m、二方路		近商高度地区3種 (92,373)
c	６７１８公０３ -11	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m都道、北4m、二方路		近商高度地区3種 (96,374)
d	５４１２公０３ -12	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東5.4m、角地		近商高度地区3種特定防災街区 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 825,216	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	825,216	100 [ 86.7]	951,806	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	971,000
b	(　 ) 639,439	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	777,201	100 [ 84.9]	915,431		934,000
c	(　 ) 886,871	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	862,526	100 [ 90.9]	948,873		968,000
d	(　 ) 734,533	100 [ 100.0]	[ 99.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 103.0]	727,843	100 [ 76.9]	946,480		965,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.5	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.9	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.7	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.4	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 +3.4	環境　　　　 -20.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.7	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 960,000 円／㎡]

豊島 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	94,972,394	25,864,627	69,107,767	51,248,600	17,859,167	（　0.9343） 16,685,820	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	417,145,500 円　　　　（　 843,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	270.00	ＲＣ11	2,910.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	495 ㎡	21.1 m x 22.0 m	前面道路：都道　 21.8 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～１１階は各階５戸の共同住宅を想定。住戸の平均専有面積は４５㎡程度。

⑦有効率　 82.4 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	220.00	50.0	110.00	4,200	462,000	6.0	2,772,000
							0.0	0
2～ 2	住宅	270.00	85.0	229.50	3,000	688,500	1.0	688,500
							1.0	688,500
3～ 6	住宅	270.00	85.0	229.50	3,050	699,975	1.0	699,975
							1.0	699,975
7～10	住宅	270.00	85.0	229.50	3,100	711,450	1.0	711,450
							1.0	711,450
11～11	住宅	260.00	85.0	221.00	3,100	685,100	1.0	685,100
							1.0	685,100

計		2,910.00	82.4	2,396.50		7,481,300		9,791,300
								7,019,300

⑨年額支払賃料	7,481,300 円　×　12ヶ月　＝　 89,775,600 円
⑩a共益費（管理費）	173 円／㎡　×　 2,396.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,975,134 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	店舗６０５円、住宅１５０円として面積按分により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	26,000 円／台　×　 5 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,560,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	94,750,734 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,560,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 4,815,537 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	91,495,197 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,791,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 93,017 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 7,019,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 3,384,180 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	94,972,394 円　　　　（　 191,863 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０３賃　　　　-19	2,995 ( 2,871)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [ 90.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	3,077	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,129 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６７１８公０３賃　　　　-20	2,642 ( 2,637)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [101.5]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,062
c	４３４９公０３賃　　　　-14	3,343 ( 3,207)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [103.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	3,246

豊島 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,999,000 円	857,000,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	10,112,627 円	96,310,734　×　　　　 10.5 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 754,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,284,500 円	857,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	857,000 円	857,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	857,000 円	857,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,864,627 円　（　　　　　　 52,252 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9343

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	857,000,000 円	設計監理料率　 286,000 円／㎡　×　 2,910.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,248,600 円（　　　　　 103,533 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	94,972,394 円
②総費用	25,864,627 円
③純収益　①－②	69,107,767 円
④建物等に帰属する純収益	51,248,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	17,859,167 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	16,685,820 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,709 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 417,145,500 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 843,000 円／㎡）