鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０３ -34	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	西8m区道、中間画地		近商 (100,400)
b	３２７３公０３ -19	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北東3.5m私道、南東3.2m、角地		商業 (100,240)
c	６９３１公０３ -22	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	東27m区道、西4.2m、二方路		商業 (100,500)
d	４３４９公０３ -58	豊島区		更地	（　）	不整形	南西5.5m区道、北西3.5m、角地		近商 (100,330)
e	５１５０公０３ -34	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南13.8m区道、東5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,782,960	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,768,696	100 [ 97.8]	1,808,483	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,810,000
b	(　 ) 1,114,295	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.6]	1,190,157	100 [ 72.8]	1,634,831		1,630,000
c	(　 ) 2,473,259	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,423,794	100 [ 129.7]	1,868,769		1,870,000
d	(　 ) 1,479,115	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.8]	1,550,197	100 [ 81.7]	1,897,426		1,900,000
e	(　 ) 2,214,585	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	2,223,633	100 [ 145.0]	1,533,540		1,530,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +8.0	交通・接近　 -13.0	環境　　　　 -6.0
a	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.7	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -18.0
b	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +21.5	交通・接近　 -6.2	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +17.3	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +3.0	交通・接近　 -12.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 -2.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +18.5	交通・接近　 -5.2	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +37.3	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,800,000 円／㎡]

豊島 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,723,587	3,063,413	9,660,174	3,704,340	5,955,834	（　0.9540） 5,681,866	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	142,046,650 円　　　　（　 1,650,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	ＲＣ2F1B	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	240 ％	86 ㎡	9.2 m x 9.5 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの飲食店舗を想定した。

⑦有効率　 82.6 ％
の理由

低層店舗としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	64.00	70.9	45.36	5,300	240,408	8.0	1,923,264
							1.0	240,408
1～ 1	店舗	68.00	85.6	58.20	7,300	424,860	10.0	4,248,600
							1.0	424,860
2～ 2	店舗	68.00	90.6	61.60	5,300	326,480	8.0	2,611,840
							1.0	326,480
～

～

計		200.00	82.6	165.16		991,748		8,783,704
								991,748

⑨年額支払賃料	991,748 円　×　12ヶ月　＝　 11,900,976 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 165.16 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,189,152 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	13,090,128 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 916,309 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,173,819 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,783,704 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 81,688 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 991,748 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 468,080 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,723,587 円　　　　（　 147,949 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０３賃　　　　-31	6,258 ( 6,050)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	5,865	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,560 円/㎡　月額支払賃料（　 5,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０３賃　　　　-33	5,453 ( 5,265)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [110.0]	100 [ 97.0]	5,269
c	８９２９公０３賃　　　　-34	5,599 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	5,613

豊島 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	403,900 円	57,700,000　×　　　　 0.7 ％
②維持管理費	1,309,013 円	13,090,128　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 744,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 490,400 円	57,700,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	57,700 円	57,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,063,413 円　（　　　　　　 35,621 円／㎡）　　（経費率　　 24.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	57,700,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,704,340 円（　　　　　 43,074 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,723,587 円
②総費用	3,063,413 円
③純収益　①－②	9,660,174 円
④建物等に帰属する純収益	3,704,340 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,955,834 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,681,866 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 66,068 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 142,046,650 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,650,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月13日　提出
豊島 5-11　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-11

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森　久子

印

TEL.

鑑定評価額

151,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	1,450,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月7日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区西池袋１丁目２４番６｢西池袋１－２４－９｣				②地積　(㎡)	86 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,240)
	1:1	店舗ＲＣ2F1B	飲食店舗等が建ち並ぶ池袋駅北口近くの商業地域	東4m区道	水道、ガス、下水	池袋 100m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 70 ｍ

②標準的使用

低層店舗地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 9.0 ｍ、規模　　 80 ㎡程度、形状　正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

４ｍ区道

交通

施設

池袋駅北西方

100m

法令

規制

商業
(100,240)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

当該地域は、４ｍ区道沿いに低層の飲食店舗等が建ち並ぶ、池袋駅近くの商業地域である。飲食主体の商業地域
として熟成しており、コロナ禍の影響は見られるが、現況のまま推移するものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層店舗地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,870,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 1,510,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ池袋駅及び豊島区内のＪＲ沿線駅周辺に存する商業地域。需要者の中心は、収益目的の投資家、個
人事業者及び法人のほか、店舗ビルを開発する不動産業者等である。供給が限定的なこともあり、取引価格及び規模は
まちまちであるが、取引の中心価格帯は、１００㎡程度の土地で総額１．５億～２億円程度と把握される。新型コロナ
ウイルス感染症の影響により飲食業を中心として店舗需要が低迷しており、地価は下落に転じた。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は同一需給圏内の商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を
反映して説得力を有する。収益価格は現状の利用状況を踏まえ、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃
料を設定して試算した。対象標準地は池袋駅北口近くの歓楽街に存し、収益性を考慮した価格形成が行われると思料さ
れるので、比準価格に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-9 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,350,000 円／㎡

[ 97.8]
100

100
[100.0]

100
[ 75.8]

[100.0]
100

1,740,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,810,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症の影響により、豊
島区の商業地では店舗需要を中心に弱含みと
なっているが、投資用不動産の需要は底堅く
推移している。

池袋駅北口の低層飲食店舗を中心とする商業
地域である。池袋駅への接近性に優る。地域
要因に変化はない。

市場競争力を増減させる要因は特に無くほぼ
標準的。個別的要因に特段の変動は見られな
い。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　 +12.0
交通・接近　　　 -4.2
環境　　　　　　 -43.0
行政　　　　　　 +24.0
その他　　　　　 0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-11　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３２７３公０３ -19	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北東3.5m私道、南東3.2m、角地		商業 (100,240)
b	６１６９公０３ -27	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.8m私道、中間画地		商業 (100,240)
c	４３４９公０３ -57	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北東6m、角地		商業 (100,360)
d	５４１２公０３ -22	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	西6m区道、中間画地		商業 (100,360)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,114,295	100 [ 100.0]	[ 95.7] 100	100 [ / ]	100 [ 89.6]	1,190,157	100 [ 62.2]	1,913,436	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,910,000
b	(　 ) 1,093,360	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.0]	1,106,748	100 [ 60.0]	1,844,580		1,840,000
c	(　 ) 1,018,587	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,006,946	100 [ 53.4]	1,885,667		1,890,000
d	(　 ) 1,047,168	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.0]	1,088,191	100 [ 62.8]	1,732,788		1,730,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.43	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -30.0
a	正常	％／月 -0.43	画地　　　　 -10.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.8	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -50.0
c	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -6.8	環境　　　　 -40.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +8.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,870,000 円／㎡]

豊島 5-11　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	12,209,875	3,078,690	9,131,185	3,707,880	5,423,305	（　0.9556） 5,182,510	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	129,562,750 円　　　　（　 1,510,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-11　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗	68.00	ＲＣ2F1B	200.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	240 ％	86 ㎡	9.2 m x 9.5 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

各階フロア貸しの飲食店舗ビルを想定。

⑦有効率　 80.9 ％
の理由

標準的な有効率

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	64.00	74.9	47.96	5,300	254,188	10.0	2,541,880
							0.0	0
1～ 1	店舗	68.00	81.8	55.60	7,300	405,880	10.0	4,058,800
							0.0	0
2～ 2	店舗	68.00	85.5	58.16	5,440	316,390	10.0	3,163,900
							0.0	0
～

～

計		200.00	80.9	161.72		976,458		9,764,580
								0

⑨年額支払賃料	976,458 円　×　12ヶ月　＝　 11,717,496 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 161.72 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,174,087 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費水準を査定した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	12,891,583 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 773,495 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	12,118,088 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	9,764,580 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 91,787 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　年）　　運用利回り（　％）円　×　　％　　×　　　　＝　円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	12,209,875 円　　　　（　 141,975 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６７１８公０３賃　　　　-28	7,153 ( 6,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [130.0]	100 [100.0]	5,502	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,485 円/㎡　月額支払賃料（　 5,440 円/㎡）　基準階 2 F B
b	６７１８公０３賃　　　　-29	5,455 ( 5,142)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	5,742
c	６１６９公０３賃　　　　-26	6,439 ( 6,056)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [123.0]	100 [100.0]	5,235

豊島 5-11　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	174,900 円	58,300,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	1,546,990 円	12,891,583　×　　　　 12.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 744,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 495,500 円	58,300,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	58,300 円	58,300,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 3,078,690 円　（　　　　　　 35,799 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	58,300,000 円	設計監理料率　 283,000 円／㎡　×　 200.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,707,880 円（　　　　　 43,115 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	12,209,875 円
②総費用	3,078,690 円
③純収益　①－②	9,131,185 円
④建物等に帰属する純収益	3,707,880 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,423,305 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,182,510 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 60,262 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 129,562,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 1,510,000 円／㎡）