鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０３ -34	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南13.8m区道、東5m、二方路		商業駐車場整備地区 (100,800)
b	６７１８公０３ -26	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、西4m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,627)
c	６１６９公０３ -31	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東18m区道、北西6m、角地		商業 (100,800)
d	６９３１公０３ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	北東8.4m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (96,474)
e	６９３１公０３ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西22m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,214,585	100 [ 100.0]	[ 98.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 97.9]	2,223,633	100 [ 58.2]	3,820,675	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,820,000
b	(　 ) 7,315,786	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,287,916	100 [ 140.4]	5,190,823		5,190,000
c	(　 ) 4,837,597	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	4,496,662	100 [ 113.3]	3,968,810		3,970,000
d	(　 ) 2,963,525	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,041,210	100 [ 81.3]	3,740,726		3,740,000
e	(　 ) 2,935,631	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,076,541	100 [ 83.5]	3,684,480		3,680,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 -40.0
a	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 +80.0
b	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +15.0
c	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,800,000 円／㎡]

豊島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象不動産が既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	53,042,770	15,900,688	37,142,082	20,351,400	16,790,682	（　0.9340） 15,682,497	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	412,697,289 円　　　　（　 3,170,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.95	ＲＣ9F1B	953.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火駐車場整備地区地区計画等	100 ％	800 ％	800 ％	130 ㎡	6.5 m x 21.0 m	前面道路：区道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～地上２階は店舗、３～９階は事務所（各階フロア貸し）を想定した。

⑦有効率　 81.4 ％
の理由

同種同規模の建物の一般的な有効率による。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	110.75	60.0	66.40	4,472	296,941	10.0	2,969,410
							1.0	296,941
1～ 1	店舗	94.17	70.5	66.40	8,944	593,882	10.0	5,938,820
							1.0	593,882
2～ 2	店舗	93.60	85.9	80.40	5,466	439,466	10.0	4,394,660
							1.0	439,466
3～ 9	事務所	93.60	85.9	80.40	4,969	399,508	5.0	1,997,540
							0.0	0
～

計		953.72	81.4	776.00		4,126,845		27,285,670
								1,330,289

⑨年額支払賃料	4,126,845 円　×　12ヶ月　＝　 49,522,140 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 776.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,587,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	55,109,340 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,755,467 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	52,353,873 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	27,285,670 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 259,214 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,330,289 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 429,683 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	53,042,770 円　　　　（　 408,021 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	５１５０公０３賃　　　　-27	4,583 ( 4,537)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 99.4]	100 [100.0]	5,123	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,100 円/㎡　月額支払賃料（　 4,969 円/㎡）　基準階 3 F B
b	５１５０公０３賃　　　　-23	7,087 ( 7,087)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [151.5]	100 [100.0]	5,198
c	５１５０公０３賃　　　　-24	5,400 ( 5,081)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [118.2]	100 [100.0]	5,076

豊島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	951,000 円	317,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	9,368,588 円	55,109,340　×　　　　 17.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,252,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,694,500 円	317,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	317,000 円	317,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	317,000 円	317,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 15,900,688 円　（　　　　　　 122,313 円／㎡）　　（経費率　　 30.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9340

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	317,000,000 円	設計監理料率　 323,000 円／㎡　×　 953.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0642	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 40 ％　＋　0.0628 × 30 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	20,351,400 円（　　　　　 156,549 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	53,042,770 円
②総費用	15,900,688 円
③純収益　①－②	37,142,082 円
④建物等に帰属する純収益	20,351,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	16,790,682 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	15,682,497 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 120,635 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 412,697,289 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,170,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊島 5-5　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-5

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　平松　美恵子

印

TEL.

鑑定評価額

488,000,000 円

１㎡当たりの価格

3,750,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	3,220,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区南池袋２丁目９７番１３｢南池袋２－２７－６｣				②地積　(㎡)	130 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,800) 防火（その他）地区計画等駐車場整備地区 (100,800)
	1:3	店舗兼事務所ＳＲＣ7F1B	中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域	北西20m区道	水道、ガス、下水	池袋 280m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 50 ｍ、南 60 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.5 ｍ、奥行　約　　 20.0 ｍ、規模　　 130 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

２０ｍ区道

交通

施設

池袋駅南東方

280m

法令

規制

商業
(100,800)
防火
地区計画等
駐車場整備地区

⑤地域要因の将
　来予測

池袋駅東口の２０ｍ区道沿いに形成された中高層の店舗、事務所ビルが建ち並ぶ商業地域。格別の変動要因はな
いので今後も現状を維持するものと予測する。なお、地価はやや下落傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 4,000,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 3,620,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、池袋駅などＪＲ山手線各駅近くの繁華な商業地域で豊島区及び広く２３区部に及ぶ。需要者の中心は収
益物件を求める投資法人や自社ビルを探す事業法人等である。池袋駅東口には大型量販店や飲食、物販等の店舗、高層
事務所等が集積し、南側には小規模テナントビルが多い。標準地付近も一定の繁華性を維持している。規模、立地等に
より中心価格帯の把握は困難であるが、取引は画地規模１３０㎡程度であれば４億円から６億円程度と考えられる。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高度商業地の取引事例は数が少なく、位置・規模・環境等乖離が大きく、価格形成要因の比較を慎重に行った。収益性
の検討は、店舗、事務所需要を考慮し、賃料、空室率等を想定し査定している。実際の取引事例から求めた比準価格は
実証的で説得性があり、収益価格は店舗兼事務所が最有効使用であることを考慮すると、重視されるべき価格といえる
。よって、比準価格に収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,900,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　豊島 5-12                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  3,780,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調であった不動産需要はコロナ禍により停
滞感がみられたが、投資用物件の潜在需要は
底堅く、一部歓楽街等を除き地価への影響は
限定的であった。

交通利便性がよく、繁華性の高い商業地域で
特別の変動要因はなく、現状のまま推移する
と予測する。

代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力
は同程度であり、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.8 ％

-0.8 ％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-5　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０３ -21	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西22m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,600)
b	６９３１公０３ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	台形	北東8.4m区道、南東4m、角地		商業駐車場整備地区 (96,474)
c	６７１８公０３ -26	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ正方形	北6m区道、西4m、角地		商業駐車場整備地区地区計画等 (100,627)
d	０７（公）３ -14	台東区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南26.6m都道、中間画地		商業駐車場整備地区 (100,800)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,935,631	100 [ 100.0]	[ 104.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,076,541	100 [ 80.2]	3,836,086	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	3,840,000
b	(　 ) 2,963,525	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	3,041,210	100 [ 74.8]	4,065,789		4,070,000
c	(　 ) 7,315,786	100 [ 100.0]	[ 104.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	7,287,916	100 [ 143.6]	5,075,150		5,080,000
d	(　 ) 3,470,312	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	3,470,312	100 [ 84.0]	4,131,324		4,130,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -13.3	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.26	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.2	交通・接近　 -8.5	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 +0.26	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -21.7	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -14.0	交通・接近　 +4.8	環境　　　　 +80.0
c	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -11.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.5	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 -10.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 4,000,000 円／㎡]

豊島 5-5　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成した既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	55,656,271	14,785,921	40,870,350	21,729,900	19,140,450	（　0.9340） 17,877,180	（ 4.1 - 0.3 ） 3.8％
	⑧収益価格	470,452,105 円　　　　（　 3,620,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-5　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	100.95	ＲＣ9F1B	953.72
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火地区計画等駐車場整備地区	100 ％	800 ％	800 ％	130 ㎡	6.5 m x 21.0 m	前面道路：区道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

地下１階～２階店舗、３～９階が事務所を想定

⑦有効率　 81.1 ％
の理由

同種建物の標準的な有効率を採用

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
地下 1～ 1	店舗	110.75	60.0	66.45	5,200	345,540	8.0	2,764,320
							1.0	345,540
1～ 1	店舗	94.17	70.5	66.39	9,300	617,427	10.0	6,174,270
							1.0	617,427
2～ 2	店舗	93.60	85.6	80.12	6,700	536,804	8.0	4,294,432
							1.0	536,804
3～ 3	事務所	93.60	85.6	80.12	5,200	416,624	6.0	2,499,744
							1.0	416,624
4～ 9	事務所	93.60	85.6	80.12	4,900	392,588	6.0	2,355,528
							1.0	392,588

計		953.72	81.1	773.80		4,271,923		29,865,934
								4,271,923

⑨年額支払賃料	4,271,923 円　×　12ヶ月　＝　 51,263,076 円
⑩a共益費（管理費）	600 円／㎡　×　 773.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　 5,571,360 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の店舗事務所ビルの共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	56,834,436 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,841,722 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	53,992,714 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	29,865,934 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 283,726 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 4,271,923 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,379,831 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	55,656,271 円　　　　（　 428,125 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３２７３公０３賃　　　　-21	7,825 ( 5,788)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [111.0]	100 [105.0]	6,922	対象基準階の　月額実質賃料　　 5,373 円/㎡　月額支払賃料（　 5,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３２７３公０３賃　　　　-24	4,925 ( 4,718)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	5,345
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-5　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,017,000 円	339,000,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	7,956,821 円	56,834,436　×　　　　 14.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 2,252,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 2,881,500 円	339,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	339,000 円	339,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 14,785,921 円　（　　　　　　 113,738 円／㎡）　　（経費率　　 26.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.1 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9340

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	339,000,000 円	設計監理料率　 345,000 円／㎡　×　 953.72 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0641	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0468 ×　 35 ％　＋　0.0600 × 35 ％　＋ 0.0889 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	21,729,900 円（　　　　　 167,153 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	55,656,271 円
②総費用	14,785,921 円
③純収益　①－②	40,870,350 円
④建物等に帰属する純収益	21,729,900 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	19,140,450 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	17,877,180 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 137,517 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 470,452,105 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,620,000 円／㎡）