鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６７１８公０３ -17	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南西18.7m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
b	４３４９公０３ -37	豊島区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西40m都道、南東4m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
c	３２７３公０３ -2	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	南東20m都道、北東5.4m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
d	６１６９公０３ -29	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東9.7m区道、北東7.2m、角地		近商高度地区3種 (100,400)
e	６７１８公０３ -11	豊島区		貸家建付地	（　）	長方形	南15m都道、北4m、二方路		近商高度地区3種 (96,374)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 710,491	100 [ 100.0]	[ 99.3] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	705,518	100 [ 83.3]	846,960	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	830,000
b	(　 ) 603,015	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 70.9]	831,803	100 [ 91.8]	906,103		888,000
c	(　 ) 729,834	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	686,739	100 [ 79.2]	867,095		850,000
d	(　 ) 799,946	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	752,711	100 [ 82.5]	912,377		894,000
e	(　 ) 886,871	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	862,526	100 [ 98.0]	880,129		863,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 -10.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -29.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -20.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 865,000 円／㎡]

豊島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	24,343,358	6,283,237	18,060,121	12,274,800	5,785,321	（　0.9556） 5,528,453	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	138,211,325 円　　　　（　 709,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	156.23	ＲＣ5	692.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	195 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

店舗、事務所ともフロア貸を想定

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.77	66.1	93.77	3,900	365,703	6.0	2,194,218
							1.0	365,703
2～ 2	事務所	151.62	84.8	128.62	3,400	437,308	4.0	1,749,232
							1.0	437,308
3～ 3	事務所	151.62	84.8	128.62	3,400	437,308	4.0	1,749,232
							1.0	437,308
4～ 4	事務所	137.21	83.2	114.21	3,400	388,314	4.0	1,553,256
							1.0	388,314
5～ 5	事務所	110.53	79.2	87.53	3,400	297,602	4.0	1,190,408
							1.0	297,602

計		692.75	79.8	552.75		1,926,235		8,436,346
								1,926,235

⑨年額支払賃料	1,926,235 円　×　12ヶ月　＝　 23,114,820 円
⑩a共益費（管理費）	350 円／㎡　×　 552.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,321,550 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺類似建物の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	25,436,370 円　　×　　 7.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,780,546 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	23,655,824 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,436,346 円　×　　 93.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 78,458 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,926,235 円　×　　 93.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 609,076 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	24,343,358 円　　　　（　 124,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０３賃　　　　-18	4,551 ( 4,360)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [120.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	3,647	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,510 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０３賃　　　　-19	3,624 ( 3,468)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [108.0]	100 [100.0]	3,356
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	965,000 円	193,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,543,637 円	25,436,370　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 748,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,640,500 円	193,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	193,000 円	193,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,283,237 円　（　　　　　　 32,222 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	193,000,000 円	設計監理料率　 270,000 円／㎡　×　 692.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0636	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 35 ％　＋　0.0579 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,274,800 円（　　　　　 62,948 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	24,343,358 円
②総費用	6,283,237 円
③純収益　①－②	18,060,121 円
④建物等に帰属する純収益	12,274,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,785,321 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,528,453 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,351 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 138,211,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 709,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月12日　提出
豊島 5-2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 5-2

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　牛木　啓貴

印

TEL.

鑑定評価額

157,000,000 円

１㎡当たりの価格

804,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月7日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	680,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区北大塚３丁目３０番１１｢北大塚３－３０－１０｣				②地積　(㎡)	195 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,400) 防火（その他）高度地区3種 (100,400)
	台形 1:1.2	事務所Ｓ4	中高層の店舗兼事務所、共同住宅が多い商業地域	北東20m都道	水道、ガス、下水	大塚 480m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 20 ｍ、南 30 ｍ、北 50 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.5 ｍ、奥行　約　　 16.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２０ｍ都道

交通

施設

大塚駅北西方

480m

法令

規制

近商
(100,400)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

店舗付事務所ビルや共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、今後も現状のまま推移していくものと予測される。最寄り
駅である大塚駅北口では駅前の整備が進んでいる。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 -2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 823,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 764,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は豊島区内に存し、周辺に店舗付事務所ビル、共同住宅等が見られる商業地域である。主たる需要者は賃貸
利用を目的とする投資家、事業法人等である。最寄り駅からやや距離を有するが、幹線道路沿いに所在することから需
要は底堅い。取引価格帯は立地、敷地規模、行政的条件等により異なるが、標準的画地の規模を前提とすれば１億５千
万円前後である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は市場性に着目した価格であり、同一需給圏内の取引事例から適切に試算されている。一方、収益価格は収益
性に着目した価格であり、収益不動産を想定して試算されている。各試算価格はいずれも豊富かつ適切な資料により求
められているが、比準価格に比べ収益価格は想定の要素が多い。したがって、市場の実態を反映した比準価格をやや重
視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との均衡も考慮して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 5-13 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +2.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 910,000 円／㎡

[ 98.9]
100

100
[102.0]

100
[108.0]

[ 98.0]
100

801,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    813,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

豊島区はコロナ禍の影響により人口が減少し
ているが、池袋駅周辺を中心とした再開発事
業の進展等により投資物件に対する需要は底
堅い。

最寄り駅である大塚駅周辺は、駅前の整備、
ホテルの開業、共同住宅の開発などで活性化
しており、需要は底堅く推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　  +5.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.1 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 5-2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６１６９公０３ -24	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南西25m国道、北西4.2m、角地		商業 (100,500)
b	６１６９公０３ -11	豊島区		建付地	（　）	長方形	南西18.6m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,400)
c	４３４９公０３ -20	豊島区		更地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北東6m、準角地		商業 (100,500)
d	５４１２公０３ -20	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	南西18m都道、北東3.4m、二方路		近商高度地区3種 (92,373)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,000,076	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	978,715	100 [ 119.0]	822,450	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 -2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 98.0] 　　　　 100	806,000
b	(　 ) 914,721	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	896,427	100 [ 100.5]	891,967		874,000
c	(　 ) 738,989	100 [ 100.0]	[ 106.4] 100	100 [ / ]	100 [ 105.0]	748,842	100 [ 99.5]	752,605		738,000
d	(　 ) 639,439	100 [ 100.0]	[ 97.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.3]	777,201	100 [ 96.6]	804,556		788,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.3	交通・接近　 +3.6	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.4	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -16.0	交通・接近　 +4.5	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.5	交通・接近　 -0.7	環境　　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -19.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.2	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 823,000 円／㎡]

豊島 5-2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	25,735,429	6,746,816	18,988,613	12,740,000	6,248,613	（　0.9540） 5,961,177	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	149,029,425 円　　　　（　 764,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 5-2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	156.23	ＲＣ5	692.75
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	400 ％	400 ％	195 ㎡	14.0 m x 17.0 m	前面道路：都道　 20.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は店舗、２～５階は事務所のフロア貸しを想定した。

⑦有効率　 79.8 ％
の理由

店舗兼事務所としては標準的である。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	141.77	66.1	93.77	3,700	346,949	6.0	2,081,694
							1.0	346,949
2～ 2	事務所	151.62	84.8	128.62	3,300	424,446	4.0	1,697,784
							1.0	424,446
3～ 3	事務所	151.62	84.8	128.62	3,300	424,446	4.0	1,697,784
							1.0	424,446
4～ 4	事務所	137.21	83.2	114.21	3,300	376,893	4.0	1,507,572
							1.0	376,893
5～ 5	事務所	110.53	79.2	87.53	3,300	288,849	4.0	1,155,396
							1.0	288,849

計		692.75	79.8	552.75		1,861,583		8,140,230
								1,861,583

⑨年額支払賃料	1,861,583 円　×　12ヶ月　＝　 22,338,996 円
⑩a共益費（管理費）	605 円／㎡　×　 552.75 ㎡　×　12ヶ月　＝　 4,012,965 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺の類似建物の賃貸事例等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等で担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	26,351,961 円　　×　　 6.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,581,118 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	24,770,843 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	8,140,230 円　×　　 94.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 76,518 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,861,583 円　×　　 94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 888,068 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	25,735,429 円　　　　（　 131,977 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	８９２９公０３賃　　　　-28	2,902 ( 2,740)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [ 99.0]	100 [101.0]	3,298	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,450 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	８９２９公０３賃　　　　-29	3,270 ( 3,125)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 88.0]	100 [103.0]	100 [ 99.0]	3,644
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 5-2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,000,000 円	200,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	2,898,716 円	26,351,961　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 748,100 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,700,000 円	200,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	200,000 円	200,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 6,746,816 円　（　　　　　　 34,599 円／㎡）　　（経費率　　 26.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	200,000,000 円	設計監理料率　 280,000 円／㎡　×　 692.75 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0637	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,740,000 円（　　　　　 65,333 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	25,735,429 円
②総費用	6,746,816 円
③純収益　①－②	18,988,613 円
④建物等に帰属する純収益	12,740,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,248,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,961,177 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,570 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 149,029,425 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 764,000 円／㎡）