鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６２７８公０３ -2	文京区		建付地	（　）	長方形	北西6m区道、中間画地		１住居高度地区3種高度地区 (70,240)
b	７１１７公０３ -31	文京区		更地	（　）	長方形	南西6m区道、中間画地		１住居高度地区3種高度地区 (70,240)
c	４３４９公０３ -28	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m区道、南西6m、角地		商業 (100,360)
d	４３４９公０３ -57	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北西6m区道、北東6m、角地		商業 (100,360)
e	４３４９公０３ -32	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南西8m区道、中間画地		近商 (100,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 762,561	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.0]	787,185	100 [ 85.2]	923,926	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	952,000
b	(　 ) 1,000,229	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	951,179	100 [ 98.5]	965,664		995,000
c	(　 ) 698,904	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	673,119	100 [ 70.6]	953,426		982,000
d	(　 ) 1,018,587	100 [ 100.0]	[ 103.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,006,946	100 [ 104.5]	963,585		992,000
e	(　 ) 812,358	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	832,667	100 [ 92.1]	904,090		931,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +20.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -25.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.19	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 +0.19	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -6.0
e	正常	％／月 +0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 970,000 円／㎡]

豊島 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,802,212	12,088,100	34,714,112	25,056,200	9,657,912	（　0.9556） 9,229,101	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	230,727,525 円　　　　（　 752,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.00	ＲＣ8	1,333.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火	80 ％	400 ％	400 ％	307 ㎡	20.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は駐車場等共用スペース、２階以上は平均専有面積５３㎡程度の２ＤＫタイプの住戸を想定

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場等	188.50

2～ 3	住宅	163.50	97.2	159.00	3,200	508,800	2.0	1,017,600
							1.0	508,800
4～ 5	住宅	163.50	97.2	159.00	3,250	516,750	2.0	1,033,500
							1.0	516,750
6～ 7	住宅	163.50	97.2	159.00	3,300	524,700	2.0	1,049,400
							1.0	524,700
8～ 8	住宅	163.50	97.2	159.00	3,350	532,650	2.0	1,065,300
							1.0	532,650

計		1,333.00	83.5	1,113.00		3,633,150		7,266,300
								3,633,150

⑨年額支払賃料	3,633,150 円　×　12ヶ月　＝　 43,597,800 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,113.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,671,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺共同住宅の共益費を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,269,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,367,450 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	44,981,550 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	7,266,300 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 69,030 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,633,150 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 1,751,632 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,802,212 円　　　　（　 152,450 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	４３４９公０３賃　　　　-1	4,134 ( 3,963)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [116.0]	100 [100.0]	3,494	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,350 円/㎡　月額支払賃料（　 3,200 円/㎡）　基準階 2 F B
b	４３４９公０３賃　　　　-15	3,506 ( 3,361)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [107.0]	100 [100.0]	3,277
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,514,000 円	419,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	4,734,900 円	47,349,000　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 439,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,561,500 円	419,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	419,000 円	419,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	419,000 円	419,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,088,100 円　（　　　　　　 39,375 円／㎡）　　（経費率　　 25.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	419,000,000 円	設計監理料率　 305,000 円／㎡　×　 1,333.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0598	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,056,200 円（　　　　　 81,616 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,802,212 円
②総費用	12,088,100 円
③純収益　①－②	34,714,112 円
④建物等に帰属する純収益	25,056,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,657,912 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	9,229,101 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 30,062 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 230,727,525 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 752,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊島 -22　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -22

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　森永　愼一

印

TEL.

鑑定評価額

275,000,000 円

１㎡当たりの価格

895,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月14日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	700,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月18日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区駒込１丁目１４番１外｢駒込１－１４－２｣				②地積　(㎡)	307 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１住居 (60,400) 防火（その他） (80,400)
	1.5:1	共同住宅ＲＣ8	中層マンションが多く見られる住宅地域	南西10m区道、南東側道	水道、ガス、下水	駒込 260m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 10 ｍ、西 80 ｍ、南 50 ｍ、北 30 ｍ

②標準的使用

中層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 20.0 ｍ、奥行　約　　 15.0 ｍ、規模　　 300 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

土地区画整理事業が実施され
た利便性及び住環境に優れた
高台の住宅地域

街

路

１０ｍ区道

交通

施設

駒込駅南東方

260m

法令

規制

１住居
(70,400)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

中層マンションが建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域として熟成しており今後も現状維持で推移するものと思われ
る。新型コロナウイルス感染症の影響により当該地域の住宅需要は一時期低迷したが、徐々に回復しつつある。

(3)最有効使用の判定

中層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 913,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 721,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ山手線沿線の豊島区東部及び隣接する文京区等に存する住宅地域。需要者の中心は自用の住宅及びそ
の用地を探す富裕層の個人であるが、中大規模画地の場合、投資物件や開発用地を探す投資法人や不動産業者も需要者
として考えられる。交通利便性及び居住環境に恵まれた地域なので住宅及びその用地需要は強いが、市場に出る物件数
は少なく希少性が高い。市場の中心価格帯を３００㎡程度の賃貸マンション用地で２億から３億円程度と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

用途地域の異なる事例や取引時点の古い事例も含まれているが、標準地と競争代替の関係にある事例を採用し補修正及
び要因比較共に適正に行われているので比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、周辺には数多くの
賃貸物件が存するが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される住宅地の評価なので収益価格はやや低位
に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 -18 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +1.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 800,000 円／㎡

[100.0]
100

100
[101.0]

100
[ 91.5]

[103.0]
100

892,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    899,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調であった区内の住宅地の需要は新型コロ
ナウイルス感染症の影響により一時期減退し
ていたが、利便性の高い地域を中心に需要が
回復しつつある。

交通接近性に優れ住環境が良好な高台の住宅
地域で、４００％の容積率を活かし画地の高
度利用化が進んでいる。地域要因に特段の変
動はない。

賃貸用共同住宅敷地として地域の標準的規模
の整形の角地であり、地域内の競争力は普通
程度であると認められる。個別的要因に特段
の変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  -3.0
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　  -9.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.4 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -22　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６９３１公０３ -26	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	西5.5m区道、北東4m、角地		近商 (100,330)
b	４３４９公０３ -31	豊島区		建付地	（　）	不整形	南東8m区道、中間画地		１中専高度地区3種 (60,300)
c	７１１７公０３ -19	文京区		更地	（　）	ほぼ台形	南東6.1m区道、北西4m、二方路		商業高度地区最高46m 高度地区 (100,543)
d	６９３１公０３ -14	文京区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北西12m区道、南西5.8m、角地		１住居高度地区3種高度地区 (80,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,085,631	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	1,022,561	100 [ 114.9]	889,957	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	917,000
b	(　 ) 732,348	100 [ 100.0]	[ 103.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 98.8]	764,963	100 [ 86.3]	886,400		913,000
c	(　 ) 884,768	100 [ 100.0]	[ 100.6] 100	100 [ / ]	100 [ 103.9]	856,667	100 [ 97.2]	881,345		908,000
d	(　 ) 1,358,180	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 98.0]	100 [ 107.1]	1,279,788	100 [ 143.8]	889,978		917,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.5	交通・接近　 +1.8	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -1.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.17	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 +0.17	画地　　　　 -1.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -7.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.9	交通・接近　 -4.5	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.04	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +9.2	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 +60.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -5.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 913,000 円／㎡]

豊島 -22　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			対象標準地は既存市街地に存し、土地の再調達原価の把握が困難なため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	46,842,486	12,121,531	34,720,955	25,459,200	9,261,755	（　0.9556） 8,850,533	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	221,263,325 円　　　　（　 721,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -22　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	198.00	ＲＣ8	1,333.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１住居防火	80 ％	400 ％	400 ％	307 ㎡	20.5 m x 15.0 m	前面道路：区道　 10.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階は駐車場等共用スペース、２～８階は平均専有面積５３㎡の２ＤＫの住戸を各階３戸ずつ配置するＲＣ造８階建共同住宅を想定。

⑦有効率　 83.5 ％
の理由

同程度の規模の共同住宅として標準的。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	駐車場等	188.50

2～ 3	住宅	163.50	97.2	159.00	3,250	516,750	1.0	516,750
							1.0	516,750
4～ 5	住宅	163.50	97.2	159.00	3,300	524,700	1.0	524,700
							1.0	524,700
6～ 7	住宅	163.50	97.2	159.00	3,350	532,650	1.0	532,650
							1.0	532,650
8～ 8	住宅	163.50	97.2	159.00	3,400	540,600	1.0	540,600
							1.0	540,600

計		1,333.00	83.5	1,113.00		3,688,800		3,688,800
								3,688,800

⑨年額支払賃料	3,688,800 円　×　12ヶ月　＝　 44,265,600 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 1,113.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,671,200 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費の水準等を参考に査定。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	30,000 円／台　×　 3 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 1,080,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金により担保されているので計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	46,936,800 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 1,080,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 2,400,840 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	45,615,960 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,688,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 35,044 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 3 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 3,688,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.3400　＝　 1,191,482 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	46,842,486 円　　　　（　 152,581 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６９３１公０３賃　　　　-19	3,799 ( 3,793)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.6]	100 [103.0]	3,630	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,345 円/㎡　月額支払賃料（　 3,250 円/㎡）　基準階 3 F B
b	６９３１公０３賃　　　　-20	3,380 ( 3,380)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 99.8]	100 [100.0]	3,387
c	６９３１公０３賃　　　　-21	3,352 ( 3,213)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	100 [104.0]	3,160

豊島 -22　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	2,080,000 円	416,000,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	5,233,831 円	48,016,800　×　　　　 10.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 439,700 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 3,536,000 円	416,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	416,000 円	416,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 12,121,531 円　（　　　　　　 39,484 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	416,000,000 円	設計監理料率　 300,000 円／㎡　×　 1,333.00 ㎡　×　(100% ＋　 4.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0612	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0613 × 40 ％　＋ 0.0901 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	25,459,200 円（　　　　　 82,929 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	46,842,486 円
②総費用	12,121,531 円
③純収益　①－②	34,720,955 円
④建物等に帰属する純収益	25,459,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,261,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,850,533 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 28,829 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 221,263,325 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 721,000 円／㎡）