豊島 -18　宅地-6

(4)-2　開発計画 土地 ①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②) ②a道路 ②b公園 ②cその他 1,877 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,877.00 ㎡             総面積に対する割合 （     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）             建物 ①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸 961.50 ㎡  4,160.25 ㎡  3,822.25 ㎡  338.00 ㎡  3,786.25 ㎡  ＲＣ・6F  (    57 戸)  66㎡・２ＬＤＫ 敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率 （      51.2 ％）  （     221.6 ％）  （     203.6 ％）  （      18.0 ％）  （     91.01 ％）  公法上の規制 用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等 １中専 準防 高度地区3種 70 ％  300 ％  240 ％  間口 奥行   67.2 ｍ   27.9 ｍ 前面道路： 区道 特定道路までの距離：    6.0 ｍ        ｍ

(4)-3収支計画 収入 ①a販売単価 住宅 1,050,000 円／㎡  店舗等  円／㎡  ①b販売単価の算定根拠 豊島区内の分譲マンションの販売単価を参考として査定した ②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額 住宅 　  1,050,000 円／㎡　　×　　     3,786.25 ㎡　　＝　　　　       3,975,562,500 円  店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円  合　計　　　　　　　　         3,975,562,500 円  支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                           　   384,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     5 ％）　＝　　　　　　　   403,200 円／㎡  ③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似建物の建築費等を参考として査定した ④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)      　    403,200 円／㎡　　×　　　   4,160.25 ㎡　　＝　　　　       1,677,412,800 円  ⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円  ⑤b開発負担金の算定根拠 開発指導要綱による ⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費          　　　         3,975,562,500 円　　×　　　　　     11 ％　　＝　　　　         437,311,875 円  支出合計　④+⑤+⑥         2,114,724,675 円

(4)-4　投下資本収益率     13 ％ 投下資本収益率の算定根拠 開発業者の借入金の利率、開発利潤率、危険負担率を考慮して査定した。

(4)-5　開発スケジュール 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 7 ヶ月  建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 14 ヶ月  販売管理費(2期目) 16 ヶ月  建築工事(2期目) 12 ヶ月  販売収入(2期目) 18 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月  建築工事(3期目) 18 ヶ月  販売収入(3期目) 21 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価 項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③) 収入 販売総額(1期) 318,045,000 円  (      8 ％) ×　　0.8671  （     14 ヶ月） ＝　　          275,776,820 円  販売総額(2期) 2,862,405,000 円  (     72 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　        2,382,952,163 円  販売総額(3期) 795,112,500 円  (     20 ％) ×　　0.8074  （     21 ヶ月） ＝　　          641,973,833 円  収入合計 － － － － 3,300,702,816 円  支出 建築工事費(1期) 167,741,280 円  (     10 ％) ×　　0.9407  （      6 ヶ月） ＝　　          157,794,222 円  建築工事費(2期) 167,741,280 円  (     10 ％) ×　　0.8850  （     12 ヶ月） ＝　　          148,451,033 円  建築工事費(3期) 1,341,930,240 円  (     80 ％) ×　　0.8325  （     18 ヶ月） ＝　　        1,117,156,925 円  開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円  販売管理費(1期) 262,387,125 円  (     60 ％) ×　　0.9312  （      7 ヶ月） ＝　　          244,334,891 円  販売管理費(2期) 174,924,750 円  (     40 ％) ×　　0.8496  （     16 ヶ月） ＝　　          148,616,068 円  販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円  支出合計 － － － － 1,816,353,139 円

(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格         3,300,702,816 円　　－　　　　　　        1,816,353,139 円　　＝　　　　　         1,484,349,677 円                791,000 円／㎡