鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

豊島 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	７１１７公０３ -2	豊島区		更地	（　）	ほぼ長方形	西3.7m区道、中間画地		１住居高度3種最低7m 第１種文教地区 (70,160)
b	７１１７公０３ -3	豊島区		貸家建付地	（　）	不整形	北2.9m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
c	６１６９公０３ -35	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.3m私道、中間画地		商業 (100,240)
d	６９３１公０３ -39	豊島区		更地	（　）	長方形	西4m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
e	５１５０公０３ -31	豊島区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北2.8m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 646,191	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 102.0]	627,819	100 [ 115.0]	545,930	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	573,000
b	(　 ) 467,656	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 73.7]	626,926	100 [ 112.0]	559,755		588,000
c	(　 ) 659,918	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	657,278	100 [ 107.5]	611,421		642,000
d	(　 ) 905,278	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ / ]	100 [ 126.0]	715,601	100 [ 122.9]	582,263		611,000
e	(　 ) 507,986	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	609,829	100 [ 98.8]	617,236		648,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 +1.5	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 +16.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -22.4	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.5	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.5	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.5	環境　　　　 +28.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +32.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +5.0
e	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -0.5	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 612,000 円／㎡]

豊島 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,234,726	522,180	2,712,546	1,317,330	1,395,216	（　0.9739） 1,358,801	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	33,141,488 円　　　　（　 454,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
住宅	35.00	Ｗ3	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	168 ％	73 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１棟貸戸建賃貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

同種建物と比して標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	居宅	90.00	100.0	90.00	3,020	271,800	2.0	543,600
							1.0	271,800
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		271,800		543,600
								271,800

⑨年額支払賃料	271,800 円　×　12ヶ月　＝　 3,261,600 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	計上不要と判断した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,261,600 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 163,080 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,098,520 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	543,600 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,164 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 271,800 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 131,042 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,234,726 円　　　　（　 44,311 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	６１６９公０３賃　　　　-11	2,014 ( 1,931)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 80.0]	100 [ 85.9]	100 [100.0]	2,931	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,150 円/㎡　月額支払賃料（　 3,020 円/㎡）　基準階 F B
b	６１６９公０３賃　　　　-12	3,536 ( 3,390)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	3,280
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	94,500 円	18,900,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	163,080 円	3,261,600　×　　　　 5.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 160,600 円	18,900,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	18,900 円	18,900,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 522,180 円　（　　　　　　 7,153 円／㎡）　　（経費率　　 16.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	18,900,000 円	設計監理料率　 204,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0697	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 40 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,317,330 円（　　　　　 18,046 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,234,726 円
②総費用	522,180 円
③純収益　①－②	2,712,546 円
④建物等に帰属する純収益	1,317,330 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,395,216 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,358,801 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 18,614 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 33,141,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 454,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
豊島 -10　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

豊島 -10

東京都

区部第４

氏名

不動産鑑定士　平松　美恵子

印

TEL.

鑑定評価額

44,000,000 円

１㎡当たりの価格

603,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	500,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月16日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	豊島区池袋３丁目１６３８番５｢池袋３－９－２｣				②地積　(㎡)	73 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,300) 準防（その他）高度地区3種 (70,168)
	1:2	住宅Ｗ3	一般住宅、マンション等が混在する住宅地域	南4.2m区道	水道、ガス、下水	要町 300m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 50 ｍ、南 16 ｍ、北 12 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 12.0 ｍ、規模　　 73 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項はない

街

路

基準方位北４．２ｍ
区道

交通

施設

要町北東方

300m

法令

規制

１中専
(70,168)
準防
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅を中心とする住宅地域であり、格別の変動要因はないので当分の間は現状を維持するものと予測する。
なお地価は、コロナ禍による影響はあるが底堅い需要がみられる。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +5.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 623,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 427,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東京メトロ有楽町線、西武池袋線、ＪＲ山手線沿線で概ね豊島区西部に所在する一般住宅地域。需要者は
一般サラリーマン層や城北エリアの居住者が中心で、規模によっては不動産業者も見込まれる。売り物件の供給は少な
く、住宅地として人気があり、需要は安定している。７０㎡程度の土地であれば４千万円～５千万円程度で、新築戸建
で６千万から８千万円程度の物件が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地周辺は戸建住宅を中心とする利便性のいい住宅地域である。比準価格は周辺類似地域の取引事例を中心に試
算した価格で市場性を反映した価格である。周辺には賃貸物件もみられ、対象標準地に貸家を想定し求めた価格は収益
性を表しているが、対象標準地は収益性より居住の快適性を重視する住宅地域に存することから、より信頼性のある比
準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　豊島 -7 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 655,000 円／㎡

[ 98.8]
100

100
[100.0]

100
[113.1]

[105.0]
100

601,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    608,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

堅調であった不動産需要はコロナ禍により停
滞感がみられたが、潜在需要は底堅く、地価
は小幅な下落にとどまった。

交通利便性、住環境がいい住宅地域で、特別
な変動要因はなく、現状のまま推移すると予
測する。

代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力
は同程度であり、個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -1.0
環境　　　　　　 +12.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

豊島 -10　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	５１５０公０３ -31	豊島区		建付地	（　）	ほぼ正方形	北2.8m私道、中間画地		１中専高度地区3種 (70,160)
b	６１６９公０３ -35	豊島区		貸家建付地	（　）	ほぼ整形	南東3.3m私道、中間画地		商業 (100,240)
c	４３４９公０３ -9	豊島区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m私道、中間画地		１中専高度地区2種 (70,160)
d	６１６９公０３ -9	豊島区		更地	（　）	ほぼ正方形	南西4.5m区道、中間画地		準工高度地区3種 (70,270)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 507,986	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.8]	609,829	100 [ 99.4]	613,510	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +5.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 105.0] 　　　　 100	644,000
b	(　 ) 659,918	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	657,278	100 [ 107.5]	611,421		642,000
c	(　 ) 555,191	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	529,033	100 [ 92.4]	572,547		601,000
d	(　 ) 646,538	100 [ 120.0]	[ 99.2] 100	100 [ / ]	100 [ 104.0]	513,915	100 [ 89.2]	576,138		605,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 -10.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.6	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +5.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -8.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.6	交通・接近　 +2.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +6.6	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.6	環境　　　　 -7.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	限定価格	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -10.0
d	限定価格	％／月 -0.10	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +5.1	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 623,000 円／㎡]

豊島 -10　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			熟成した既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,050,202	577,440	2,472,762	1,161,090	1,311,672	（　0.9739） 1,277,437	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	31,157,000 円　　　　（　 427,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

豊島 -10　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
戸建住宅	35.00	Ｗ3	90.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専準防高度地区3種	70 ％	300 ％	168 ％	73 ㎡	6.0 m x 12.0 m	前面道路：区道　 4.2 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

一棟貸戸建賃貸

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

標準的な有効率を採用した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
一括 1～ 3	住宅	90.00	100.0	90.00	2,850	256,500	1.0	256,500
							1.0	256,500
～

～

～

～

計		90.00	100.0	90.00		256,500		256,500
								256,500

⑨年額支払賃料	256,500 円　×　12ヶ月　＝　 3,078,000 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	近隣周辺の同等規模の共同住宅の共益費水準を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,078,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,900 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	2,924,100 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	256,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,437 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 256,500 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　 123,665 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,050,202 円　　　　（　 41,784 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３２７３公０３賃　　　　-15	2,631 ( 2,628)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 91.0]	100 [ 94.0]	100 [106.0]	2,902	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,973 円/㎡　月額支払賃料（　 2,850 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３２７３公０３賃　　　　-18	3,211 ( 3,078)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 95.0]	100 [112.0]	3,353
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

豊島 -10　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	85,500 円	17,100,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	246,240 円	3,078,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 66,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 145,300 円	17,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	17,100 円	17,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 577,440 円　（　　　　　　 7,910 円／㎡）　　（経費率　　 18.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9739

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	17,100,000 円	設計監理料率　 185,000 円／㎡　×　 90.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0679	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0544 ×　 45 ％　＋　0.0744 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,161,090 円（　　　　　 15,905 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,050,202 円
②総費用	577,440 円
③純収益　①－②	2,472,762 円
④建物等に帰属する純収益	1,161,090 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,311,672 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,277,437 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 17,499 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 31,157,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 427,000 円／㎡）