鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８０１ -4	杉並区		建付地	（　）	ほぼ整形	北西15m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
b	３０１１１ -34	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	西7.2m区道、北7m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
c	３０１１６ -36	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東17m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,300)
d	３０８１１ -3	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
e	３０８１２ -28	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m都道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 712,539	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	699,713	100 [ 98.9]	707,495	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	707,000
b	(　 ) 666,593	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	641,759	100 [ 94.6]	678,392		678,000
c	(　 ) 718,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	718,803	100 [ 100.0]	718,803		719,000
d	(　 ) 628,961	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	617,640	100 [ 91.3]	676,495		676,000
e	(　 ) 804,940	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	792,866	100 [ 103.0]	769,773		770,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -2.0
a	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.0	交通・接近　 +6.0	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -17.0
d	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 687,000 円／㎡]

杉並 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	99,844,533	25,548,760	74,295,773	51,813,000	22,482,773	（　0.9549） 21,468,800	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	523,629,268 円　　　　（　 639,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.42	ＲＣ12	2,455.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	819 ㎡	32.0 m x 26.2 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸，２～１２階１ＤＫ約３５㎡～４２㎡共同住宅５５戸

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

エントランス等の共用部分を考慮

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.42	96.8	339.38	3,700	1,255,706	5.0	6,278,530
							0.0	0
2～ 4	住宅	191.41	100.0	191.41	3,100	593,371	1.0	593,371
							1.0	593,371
5～ 7	住宅	191.41	100.0	191.41	3,130	599,113	1.0	599,113
							1.0	599,113
8～10	住宅	191.41	100.0	191.41	3,160	604,856	1.0	604,856
							1.0	604,856
11～12	住宅	191.41	100.0	191.41	3,200	612,512	1.0	612,512
							1.0	612,512

計		2,455.93	99.6	2,444.89		7,872,750		12,895,574
								6,617,044

⑨年額支払賃料	7,872,750 円　×　12ヶ月　＝　 94,473,000 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 2,444.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 8,801,604 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	周辺地域の標準的な共益費を参考にして算出した
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	103,274,604 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 5,163,730 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	98,110,874 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,895,574 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 122,508 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,617,044 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,611,151 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	99,844,533 円　　　　（　 121,910 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００６　　　　-44	3,177 ( 3,108)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 95.0]	100 [ 95.0]	100 [106.0]	100 [100.0]	3,321	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３００３　　　　-36	3,526 ( 3,523)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,344
c	３０１７　　　　-10	3,099 ( 3,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [111.0]	100 [100.0]	3,102

杉並 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	5,130,000 円	855,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,327,460 円	103,274,604　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,113,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 7,267,500 円	855,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	855,000 円	855,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	855,000 円	855,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 25,548,760 円　（　　　　　　 31,195 円／㎡）　　（経費率　　 25.6 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	855,000,000 円	設計監理料率　 338,000 円／㎡　×　 2,455.93 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0606	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	51,813,000 円（　　　　　 63,264 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	99,844,533 円
②総費用	25,548,760 円
③純収益　①－②	74,295,773 円
④建物等に帰属する純収益	51,813,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	22,482,773 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	21,468,800 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 26,213 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 523,629,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 639,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
杉並 5-19　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-19

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小林　達哉

印

TEL.

鑑定評価額

553,000,000 円

１㎡当たりの価格

675,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月8日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	550,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月15日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区善福寺１丁目５番外｢善福寺１－１５－２２｣				②地積　(㎡)	819 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度地区3種 (100,300)
	台形 1.2:1	店舗兼共同住宅ＳＲＣ10F1B	中高層の店舗兼共同住宅が多い路線商業地域	北東25m都道	水道、ガス、下水	西荻窪 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 150 ｍ、南 0 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 30.0 ｍ、規模　　 750 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

西荻窪駅北方

1.1km

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度地区3種

⑤地域要因の将
　来予測

幹線道路沿いに店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ路線商業地域であり、徐々に高度利用化が進むと考えられるが、当
面は、新型コロナウイルス感染症の影響を受け、地価は停滞気味に推移すると予測される。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

形状　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 710,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 598,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は杉並区内の幹線・準幹線道路沿いの路線商業地域、普通商業地域、近隣商業地域、住商混在地域等で、練
馬区等の周辺市区に及ぶ。需要の中心は、自社使用の法人であるが、不動産投資家や不動産業者も多い。新型コロナウ
イルス感染症の流行により杉並区の土地取引件数、取引面積は停滞し、商業地需要にも影響が見られる。需要の中心価
格帯は、立地、用途、購入目的により様々であるが、３～１０億円程度の取引が多い。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

店舗兼共同住宅等の事業用ないしは投資用不動産が多い地域であり、同一需給圏内の類似地域等から多数の信頼性ある
取引事例及び賃貸事例が収集できた。また、標準地の需要目的は自己使用のほか投資用も多い。従って、取引市場の動
向を反映した比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとお
り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 860,000 円／㎡

[ 97.2]
100

100
[100.0]

100
[123.9]

[100.0]
100

675,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    687,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

杉並区の人口、世帯数は昨年後半以降微減傾
向に転じている。新型コロナの影響を受け経
済活動は停滞し、商業地需要にも波及しつつ
ある。

店舗兼共同住宅を中心とした路線商業地域で
、業務用途、共同住宅用途いずれの用途にも
利用できるが、利便性が劣り、地価はやや下
落傾向である。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.3
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-19　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８０８ -5	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北7.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
b	３０１０４ -14	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、南4m、二方路		近商高度地区2種 (90,200)
c	３０１０２ -22	杉並区		更地	（　）	長方形	北25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
d	３０８１８ -12	杉並区		更地	（　）	不整形	南西8.2m都道、東7.9m、角地		近商高度地区2種 (100,300)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 509,649	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	502,004	100 [ 65.7]	764,085	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	764,000
b	(　 ) 452,825	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	437,731	100 [ 64.7]	676,555		677,000
c	(　 ) 777,202	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	767,876	100 [ 118.6]	647,450		647,000
d	(　 ) 737,463	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ / ]	100 [ 99.9]	731,557	100 [ 82.5]	886,736		887,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.7	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 -25.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.0	交通・接近　 -1.3	環境　　　　 -20.0
b	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +10.0	環境　　　　 -2.0
c	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -8.8	交通・接近　 +6.4	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -0.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 710,000 円／㎡]

杉並 5-19　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地に存するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	100,241,272	24,837,317	75,403,955	54,334,200	21,069,755	（　0.9533） 20,085,797	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	489,897,488 円　　　　（　 598,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-19　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	350.42	ＲＣ12	2,455.93
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度地区3種	100 ％	300 ％	300 ％	819 ㎡	32.0 m x 26.2 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階店舗フロア貸、２階以上１ＤＫ～１ＬＤＫ５５戸（平均専有面積約３８．３㎡）を想定

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

共用廊下等の容積算定外部分を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	350.42	96.8	339.38	3,500	1,187,830	5.0	5,939,150
							0.0	0
2～ 4	住宅	191.41	100.0	191.41	3,033	580,547	1.0	580,547
							1.0	580,547
5～ 8	住宅	191.41	100.0	191.41	3,154	603,707	1.0	603,707
							1.0	603,707
9～11	住宅	191.41	100.0	191.41	3,280	627,825	1.0	627,825
							1.0	627,825
12～12	住宅	191.41	100.0	191.41	3,346	640,458	1.0	640,458
							1.0	640,458

計		2,455.93	99.6	2,444.89		7,868,232		12,619,552
								6,680,402

⑨年額支払賃料	7,868,232 円　×　12ヶ月　＝　 94,418,784 円
⑩a共益費（管理費）	242 円／㎡　×　 2,444.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 7,099,961 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準、店舗及び住宅賃貸借割合を基に算定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	18,000 円／台　×　 10 台　×　12ヶ月　＋　　＝　 2,160,000 円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて担保

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	101,518,745 円　　×　　 5.0 ％＋　　　 2,160,000 円　　×　　 5.0 ％　＝　　 5,183,937 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	98,494,808 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	12,619,552 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 119,886 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 6,680,402 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 1,626,578 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	100,241,272 円　　　　（　 122,395 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１０　　　　-35	3,145 ( 3,076)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [103.0]	3,247	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,100 円/㎡　月額支払賃料（　 3,033 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１０　　　　-36	2,872 ( 2,805)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 96.0]	100 [103.0]	2,905
c	３０１０　　　　-37	3,730 ( 3,649)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [115.0]	100 [100.0]	3,180

杉並 5-19　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	4,932,000 円	822,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	10,160,517 円	103,678,745　×　　　　 9.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,113,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 6,987,000 円	822,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	822,000 円	822,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	822,000 円	822,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特にないと査定した。

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 24,837,317 円　（　　　　　　 30,326 円／㎡）　　（経費率　　 24.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9533

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	822,000,000 円	設計監理料率　 325,000 円／㎡　×　 2,455.93 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0661	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 35 ％　＋　0.0620 × 35 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	54,334,200 円（　　　　　 66,342 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	100,241,272 円
②総費用	24,837,317 円
③純収益　①－②	75,403,955 円
④建物等に帰属する純収益	54,334,200 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	21,069,755 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	20,085,797 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,525 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 489,897,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 598,000 円／㎡）