鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８１２ -28	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	西25m都道、中間画地		近商高度3種最低7m 地区計画等 (100,300)
b	３０８１８ -14	杉並区		建付地	（　）	長方形	北西8.3m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)
c	３０８１１ -3	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
d	３０８１９ -17	杉並区		貸家建付地	（　）	台形	北東25m都道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e	３０８１７ -4	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南8.2m都道、中間画地		近商高度地区2種 (90,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 804,940	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	792,866	100 [ 105.8]	749,401	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	749,000
b	(　 ) 685,863	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	675,575	100 [ 93.1]	725,644		726,000
c	(　 ) 628,961	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	617,640	100 [ 92.9]	664,844		665,000
d	(　 ) 710,724	100 [ 100.0]	[ 98.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	700,063	100 [ 92.5]	756,825		757,000
e	(　 ) 652,401	100 [ 100.0]	[ 98.2] 100	100 [ 97.0]	100 [ 100.0]	660,472	100 [ 90.5]	729,803		730,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -8.0	環境　　　　 +15.0
a	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.7	交通・接近　 -6.3	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.1	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.14	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.1	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 -0.14	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -9.8	交通・接近　 +0.3	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.15	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 735,000 円／㎡]

杉並 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,487,011	5,005,518	15,481,493	10,080,400	5,401,093	（　0.9549） 5,157,504	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	125,792,780 円　　　　（　 588,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	122.90	ＲＣ6	536.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	214 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２～６階共同住宅、平均専有面積３５㎡程度の１ＤＫ～１ＬＤＫタイプ１１戸

⑦有効率　 88.3 ％
の理由

地域、類似建物、対象標準地の状況から査定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.90	72.0	88.49	4,080	361,039	6.0	2,166,234
							1.0	361,039
2～ 3	住宅	109.29	94.9	103.68	3,300	342,144	1.0	342,144
							1.0	342,144
4～ 4	住宅	76.65	92.7	71.04	3,350	237,984	1.0	237,984
							1.0	237,984
5～ 5	住宅	73.32	92.3	67.71	3,350	226,829	1.0	226,829
							1.0	226,829
6～ 6	住宅	44.61	87.4	39.00	3,350	130,650	1.0	130,650
							1.0	130,650

計		536.06	88.3	473.60		1,640,790		3,445,985
								1,640,790

⑨年額支払賃料	1,640,790 円　×　12ヶ月　＝　 19,689,480 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 473.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,420,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,110,280 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,055,514 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,054,766 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,445,985 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,737 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,640,790 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 399,508 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,487,011 円　　　　（　 95,734 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１５　　　　-31	3,082 ( 3,082)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [ 94.5]	100 [104.0]	3,284	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,373 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１５　　　　-32	2,784 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 87.0]	100 [ 98.2]	100 [ 98.0]	3,325
c	３０１５　　　　-33	2,763 ( 2,703)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 84.5]	100 [ 97.5]	100 [ 97.0]	3,457

杉並 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	948,000 円	158,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,089,918 円	21,110,280　×　　　　 9.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 308,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,343,000 円	158,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	158,000 円	158,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,005,518 円　（　　　　　　 23,390 円／㎡）　　（経費率　　 24.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	158,000,000 円	設計監理料率　 287,000 円／㎡　×　 536.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	10,080,400 円（　　　　　 47,105 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,487,011 円
②総費用	5,005,518 円
③純収益　①－②	15,481,493 円
④建物等に帰属する純収益	10,080,400 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	5,401,093 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,157,504 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 24,100 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 125,792,780 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 588,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
杉並 5-13　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-13

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　杉浦　綾子

印

TEL.

鑑定評価額

152,000,000 円

１㎡当たりの価格

712,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	580,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区高井戸西１丁目７０１番６外｢高井戸西１－２７－２１｣				②地積　(㎡)	214 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		近商 (80,300) 防火（その他）高度3種最低7m 地区計画等 (100,300)
	1:1.5	医院ＲＣ3	店舗、事務所、マンション等が建ち並ぶ商業地域	東25m都道	水道、ガス、下水	高井戸 130m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 10 ｍ、南 70 ｍ、北 80 ｍ

②標準的使用

中層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 12.0 ｍ、奥行　約　　 17.5 ｍ、規模　　 210 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

２５ｍ都道

交通

施設

高井戸駅南方　　　　
　　　１３０ｍ

法令

規制

近商
(100,300)
防火
高度3種最低7m
地区計画等

⑤地域要因の将
　来予測

京王井の頭線高井戸駅にほど近い、環状８号線（環八通り）沿いの近隣商業地域として概ね現状を維持していく
ものと推測。新型コロナウイルス禍に揺れる経済状況を背景に、地価はやや弱含み傾向にあるものと思料。

(3)最有効使用の判定

中層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 715,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 662,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏域は、主として、杉並区を中心とした私鉄等各駅周辺の幹線道路沿いの既成商業地域である。需要者の中心
は、同一需給圏内における事業者、営業者等であるが、共同住宅目的の取引もある。駅周辺の商業地域として需給は底
固いものの、新型コロナウイルス禍の下、地価は弱含みで推移している。土地についての中心価格帯は、対象標準地規
模で１５０百万円～１５３百万円の水準にある。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

京王井の頭線「高井戸駅」周辺、環八通り沿いに位置する近隣商業地域である。市場参加者は店舗事業者や賃貸収入目
的の投資家の他、自用目的もある。当該地域においては、収益性はもとより、稀少性や資産性をも重視する傾向がある
。したがって、本件においては、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡にも留意して、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-22 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 808,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[100.0]

100
[111.5]

[100.0]
100

710,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    728,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り依然として厳しい状況にあるが、各種経済
政策により、このところ持ち直しの動きもみ
られる。

京王井の頭線高井戸駅にほど近い環八通り沿
いの近隣商業地域で地域要因に変動はない。
地価は、弱含み傾向にある。

個別的要因に特段の変動は見受けられない。
対象標準地と代替関係にある不動産と比較し
た競争力は普通程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -8.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-2.2 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-13　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１６ -36	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北東17m都道、中間画地		準住居高度地区2種 (70,300)
b	３０１０６ -22	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m国道、西2.7m、角地		近商高度地区3種 (100,300)
c	３０１１７ -37	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北東50m国道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,300)
d	３０１０２ -22	杉並区		更地	（　）	長方形	北25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 718,803	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	718,803	100 [ 96.3]	746,421	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	746,000
b	(　 ) 843,672	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 98.0]	100 [ 96.8]	884,013	100 [ 117.6]	751,712		752,000
c	(　 ) 649,258	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	640,258	100 [ 93.0]	688,449		688,000
d	(　 ) 777,202	100 [ 100.0]	[ 98.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	767,876	100 [ 113.8]	674,759		675,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +8.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -3.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -11.0	環境　　　　 -5.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.12	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 -0.12	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +10.0	その他　　　 +10.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 715,000 円／㎡]

杉並 5-13　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	20,509,348	5,173,735	15,335,613	9,251,000	6,084,613	（　0.9549） 5,810,197	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	141,712,122 円　　　　（　 662,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-13　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	122.90	ＲＣ6	536.06
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
近商防火高度3種最低7m 地区計画等	100 ％	300 ％	300 ％	214 ㎡	12.0 m x 18.0 m	前面道路：都道　 25.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階フロア貸店舗、２～６階共同住宅、１１戸、平均専有面積約３５㎡

⑦有効率　 88.4 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	122.90	72.0	88.49	4,000	353,960	6.0	2,123,760
							1.0	353,960
2～ 3	住宅	109.29	94.9	103.72	3,300	342,276	1.0	342,276
							1.0	342,276
4～ 4	住宅	76.65	92.7	71.05	3,400	241,570	1.0	241,570
							1.0	241,570
5～ 5	住宅	73.32	92.3	67.67	3,400	230,078	1.0	230,078
							1.0	230,078
6～ 6	住宅	44.61	87.4	38.99	3,400	132,566	1.0	132,566
							1.0	132,566

計		536.06	88.4	473.64		1,642,726		3,412,526
								1,642,726

⑨年額支払賃料	1,642,726 円　×　12ヶ月　＝　 19,712,712 円
⑩a共益費（管理費）	250 円／㎡　×　 473.64 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,420,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	同一需給圏におけるアパートの標準的な共益費水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	21,133,632 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,056,682 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	20,076,950 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	3,412,526 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 32,419 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,642,726 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 399,979 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	20,509,348 円　　　　（　 95,838 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１３　　　　-40	2,778 ( 2,716)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	100 [102.0]	3,204	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,330 円/㎡　月額支払賃料（　 3,300 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１３　　　　-41	3,263 ( 3,193)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 99.0]	100 [ 97.0]	3,503
c	３０１３　　　　-42	2,550 ( 2,495)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 85.0]	100 [ 96.0]	3,289

杉並 5-13　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	870,000 円	145,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	2,472,635 円	21,133,632　×　　　　 11.7 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 308,600 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,232,500 円	145,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	145,000 円	145,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 5,173,735 円　（　　　　　　 24,176 円／㎡）　　（経費率　　 25.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9549

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	145,000,000 円	設計監理料率　 262,000 円／㎡　×　 536.06 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0638	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0474 ×　 40 ％　＋　0.0586 × 30 ％　＋ 0.0908 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,251,000 円（　　　　　 43,229 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	20,509,348 円
②総費用	5,173,735 円
③純収益　①－②	15,335,613 円
④建物等に帰属する純収益	9,251,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	6,084,613 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	5,810,197 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 27,150 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 141,712,122 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 662,000 円／㎡）