鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０９ -23	杉並区		建付地	（　）	長方形	南25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
b	３０１１６ -22	杉並区		建付地	（　）	長方形	西3.8m区道、北4m、角地		商業高度地区2種 (100,240)
c	３０１１５ -19	中野区		建付地	（　）	不整形	南25m都道、東3.8m、角地		商業高度地区3種 (100,500)
d	３０８１１ -17	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西7.3m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
e	３０１０６ -22	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北40m国道、西2.7m、角地		近商高度地区3種 (100,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,036,758	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,030,537	100 [ 85.9]	1,199,694	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,200,000
b	(　 ) 892,413	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.1]	847,410	100 [ 66.9]	1,266,682		1,270,000
c	(　 ) 1,592,661	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 96.5]	1,642,174	100 [ 145.9]	1,125,548		1,130,000
d	(　 ) 891,830	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	898,965	100 [ 70.3]	1,278,755		1,280,000
e	(　 ) 843,672	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 98.0]	100 [ 97.3]	879,470	100 [ 75.7]	1,161,783		1,160,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.7	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +5.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 +35.0
c	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 -3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.2	交通・接近　 -4.4	環境　　　　 -5.0
d	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +7.0	交通・接近　 -1.8	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -2.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,170,000 円／㎡]

杉並 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,958,572	4,584,566	13,374,006	9,639,000	3,735,006	（　0.9556） 3,569,172	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	89,229,300 円　　　　（　 892,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.92	ＲＣ7F1B	493.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	100 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階と地下１階は店舗。２階以上は共同住宅（平均専有面積約５３㎡）。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

エントランス・エレベーター等を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.92	47.9	29.16	5,200	151,632	5.0	758,160
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.92	86.9	52.92	3,400	179,928	1.0	179,928
							1.0	179,928
4～ 5	住宅	60.92	86.9	52.92	3,430	181,516	1.0	181,516
							1.0	181,516
6～ 7	住宅	60.92	86.9	52.92	3,450	182,574	1.0	182,574
							1.0	182,574
地下 1～ 1	店舗	66.92	79.1	52.92	3,600	190,512	3.0	571,536
							0.0	0

計		493.36	81.0	399.60		1,430,180		2,417,732
								1,088,036

⑨年額支払賃料	1,430,180 円　×　12ヶ月　＝　 17,162,160 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 399.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,438,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	共用部分に係る光熱費・清掃費・消耗品費等を考慮した。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,600,720 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 930,036 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,670,684 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,417,732 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,968 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,088,036 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 264,920 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,958,572 円　　　　（　 179,586 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１７　　　　-10	3,099 ( 3,029)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [100.0]	100 [103.0]	3,102	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,475 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１７　　　　-11	3,375 ( 3,234)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [106.0]	3,269
c	３０１７　　　　-12	4,054 ( 3,966)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [102.0]	100 [105.0]	100 [100.0]	100 [ 99.0]	3,823

杉並 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	918,000 円	153,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,711,266 円	18,600,720　×　　　　 9.2 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 348,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,300,500 円	153,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	153,000 円	153,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,584,566 円　（　　　　　　 45,846 円／㎡）　　（経費率　　 25.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9556

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	153,000,000 円	設計監理料率　 310,000 円／㎡　×　 493.36 ㎡　×　(100% ＋　％)
②元利逓増償還率	0.0630	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0466 ×　 40 ％　＋　0.0579 × 30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,639,000 円（　　　　　 96,390 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,958,572 円
②総費用	4,584,566 円
③純収益　①－②	13,374,006 円
④建物等に帰属する純収益	9,639,000 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,735,006 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,569,172 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,692 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 89,229,300 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 892,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
杉並 5-7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-7

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　小國　敏雄

印

TEL.

鑑定評価額

113,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,130,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月11日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	920,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月3日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区西荻北２丁目１０９番３｢西荻北２－３－９｣				②地積　(㎡)	100 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,500) 防火（その他） (100,500)
	1:3	事務所、店舗兼共同住宅ＲＣ7F1B	小売店舗、銀行等が建ち並ぶ駅前の商業地域	西11m区道	水道、ガス、下水	西荻窪 140m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 20 ｍ、西 0 ｍ、南 60 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

高層店舗兼共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 6.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特になし

街

路

１１ｍ区道

交通

施設

西荻窪駅北方

140m

法令

規制

商業
(100,500)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

　近隣地域は小売店舗、店舗兼マンション、営業所等が見られる駅前の商業地域であり、当面は現状の地域要因
下で推移するものと予測されるが、一般的要因により、地価はやや下落または横ばい傾向にある。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

ない

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 852,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

　同一需給圏は、主として杉並区および周辺区にあって小売店舗、事務所、共同住宅等が混在する圏域である。需要者
の中心は、自用又は収益目的の法人、不動産事業者等が想定される。近隣地域は最寄駅に近く収益性に優れるが、賃貸
不動産としての需要、商店街として飲食店舗需要はやや不安定である。市場の中心価格帯は規模によって相当な幅があ
るが、土地は対象標準地と同規模程度で総額１．１億円～１．２億円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

　杉並区西荻窪の伝統ある商店街内に存し飲食店舗・居住目的いずれの需要があり、主たる需要者が土地価格に関して
意思決定を行うに当たっては、市場性と収益性を共に重視する傾向にある。したがって、比準価格を重視し、収益価格
も参酌し、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,900,000 円／㎡

[ 96.8]
100

100
[100.0]

100
[162.2]

[100.0]
100

1,130,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,150,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウィルス感染症の影響により、経
済状況、企業業績、雇用情勢等に不確実性が
みられ、区内の不動産市況は予断を許さない
状況にある。

駅前商店街に位置する商業地域は、取引が少
なく稀少性はあるが、現下の情勢により、地
価はやや下落傾向である。

価格形成に影響を与える個別的要因の変動は
特にない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +5.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +39.0
行政　　　　　　 +10.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-1.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１８ -44	杉並区		更地	（　）	長方形	南東6.4m区道、中間画地		近商高度地区3種 (90,300)
b	３０８０４ -10	杉並区		更地	（　）	ほぼ長方形	北西8m区道、中間画地		近商高度地区2種 (76,280)
c	３０８０９ -17	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北5.3m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)
d	３０１１３ -16	杉並区		更地	（　）	ほぼ台形	北東5.2m区道、中間画地		近商高度地区2種 (100,300)
e	３０１０１ -34	杉並区		更地	（　）	長方形	北東6m区道、中間画地		近商高度地区2種 (90,200)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,094,854	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,094,854	100 [ 93.1]	1,175,998	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	1,180,000
b	(　 ) 902,108	100 [ 100.0]	[ 98.0] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	930,596	100 [ 80.9]	1,150,304		1,150,000
c	(　 ) 1,061,737	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,052,181	100 [ 89.1]	1,180,899		1,180,000
d	(　 ) 1,018,824	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,004,560	100 [ 82.1]	1,223,581		1,220,000
e	(　 ) 929,235	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	917,275	100 [ 78.2]	1,172,986		1,170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +25.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -22.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 +41.0
c	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -6.0	交通・接近　 -9.0	環境　　　　 +20.0
d	正常	％／月 -0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,180,000 円／㎡]

杉並 5-7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	17,804,234	4,618,159	13,186,075	9,613,800	3,572,275	（　0.9540） 3,407,950	（ 4.3 - 0.3 ） 4.0％
	⑧収益価格	85,198,750 円　　　　（　 852,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅	60.92	ＲＣ7F1B	493.36
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	500 ％	500 ％	100 ㎡	6.0 m x 17.0 m	前面道路：区道　 11.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１階及び地下１階を店舗、２階以上を住宅（１ＬＤＫ、平均専有面積５２．９２㎡）を想定した。

⑦有効率　 81.0 ％
の理由

１階共用廊下、エレベーター等を考慮した。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	60.92	47.9	29.16	4,900	142,884	5.0	714,420
							0.0	0
2～ 3	住宅	60.92	86.9	52.92	3,400	179,928	1.0	179,928
							1.0	179,928
4～ 5	住宅	60.92	86.9	52.92	3,430	181,516	1.0	181,516
							1.0	181,516
6～ 7	住宅	60.92	86.9	52.92	3,460	183,103	1.0	183,103
							1.0	183,103
地下 1～ 1	店舗	66.92	79.1	52.92	3,490	184,691	3.0	554,073
							0.0	0

計		493.36	81.0	399.60		1,416,669		2,357,587
								1,089,094

⑨年額支払賃料	1,416,669 円　×　12ヶ月　＝　 17,000,028 円
⑩a共益費（管理費）	300 円／㎡　×　 399.60 ㎡　×　12ヶ月　＝　 1,438,560 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	18,438,588 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 921,929 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	17,516,659 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	2,357,587 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 22,397 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 1,089,094 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 265,178 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	17,804,234 円　　　　（　 178,042 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００６　　　　-25	3,174 ( 3,107)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	3,341	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,475 円/㎡　月額支払賃料（　 3,400 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３００９　　　　-25	3,383 ( 3,310)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	3,599
c	３０１３　　　　-27	3,473 ( 3,398)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 98.0]	100 [101.7]	100 [100.0]	3,485

杉並 5-7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	882,000 円	147,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	1,843,859 円	18,438,588　×　　　　 10.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 348,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,249,500 円	147,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	147,000 円	147,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 4,618,159 円　（　　　　　　 46,182 円／㎡）　　（経費率　　 25.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.3 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

35 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9540

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	147,000,000 円	設計監理料率　 289,000 円／㎡　×　 493.36 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0654	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0483 ×　 35 ％　＋　0.0613 × 35 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	9,613,800 円（　　　　　 96,138 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	17,804,234 円
②総費用	4,618,159 円
③純収益　①－②	13,186,075 円
④建物等に帰属する純収益	9,613,800 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,572,275 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,407,950 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 34,080 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 85,198,750 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 852,000 円／㎡）