鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０４ -65	中野区		更地	（　）	長方形	北西10m区道、中間画地		近商 (100,400)
b	３０８１５ -2	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北25.2m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,500)
c	１９公０３ -3	新宿区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	南東55m都道、南西4.9m、角地		商業高度地区最高50m 駐車場整備地区 (100,600)
d	３０１０９ -23	杉並区		建付地	（　）	長方形	南25m都道、中間画地		商業高度地区3種 (100,400)
e	１１公０３ -7	渋谷区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東22m都道、南東4.8m、角地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,186,904	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,184,717	100 [ 75.2]	2,905,209	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.7] 　　　　 100	2,980,000
b	(　 ) 1,618,205	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,647,333	100 [ 56.2]	2,931,198		3,010,000
c	(　 ) 2,784,653	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	2,700,843	100 [ 92.7]	2,913,531		2,990,000
d	(　 ) 1,036,758	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,030,537	100 [ 50.2]	2,052,863		2,110,000
e	(　 ) 4,401,919	100 [ 100.0]	[ 97.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	4,179,686	100 [ 144.2]	2,898,534		2,980,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.11	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 -35.0
b	正常	％／月 +0.11	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 -34.0
d	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.20	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +40.0
e	正常	％／月 -0.20	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 2,980,000 円／㎡]

杉並 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	32,125,070	8,736,948	23,388,122	12,771,500	10,616,622	（　0.9563） 10,152,676	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	260,325,026 円　　　　（　 2,740,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所	64.44	Ｓ9	579.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	95 ㎡	8.5 m x 11.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１～２階：店舗、３～９階：事務所（各階フロア貸しを想定）

⑦有効率　 93.4 ％
の理由

同種の建物としては標準的

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.44	88.1	56.77	7,390	419,530	8.0	3,356,240
							2.0	839,060
2～ 2	店舗	64.44	94.1	60.64	5,190	314,722	6.0	1,888,332
							2.0	629,444
3～ 9	事務所	64.44	94.1	60.64	4,200	254,688	5.0	1,273,440
							2.0	509,376
～

～

計		579.96	93.4	541.89		2,517,068		14,158,652
								5,034,136

⑨年額支払賃料	2,517,068 円　×　12ヶ月　＝　 30,204,816 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 541.89 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,601,072 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	32,805,888 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 1,640,294 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	31,165,594 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,158,652 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 134,507 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 5,034,136 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.1725　＝　 824,969 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	32,125,070 円　　　　（　 338,159 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００６　　　　-46	2,850 ( 2,731)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [ 82.0]	100 [100.0]	3,862	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,338 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３００６　　　　-47	3,650 ( 3,519)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 88.0]	100 [100.0]	4,412
c	３００６　　　　-48	3,366 ( 3,288)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [105.0]	100 [ 92.0]	100 [ 75.0]	100 [100.0]	4,646

杉並 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,230,000 円	205,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,608,648 円	32,805,888　×　　　　 11.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,745,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,742,500 円	205,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	205,000 円	205,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 8,736,948 円　（　　　　　　 91,968 円／㎡）　　（経費率　　 27.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	205,000,000 円	設計監理料率　 344,000 円／㎡　×　 579.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	12,771,500 円（　　　　　 134,437 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	32,125,070 円
②総費用	8,736,948 円
③純収益　①－②	23,388,122 円
④建物等に帰属する純収益	12,771,500 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	10,616,622 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	10,152,676 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 106,870 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 260,325,026 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,740,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
杉並 5-1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 5-1

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　杉浦　綾子

印

TEL.

鑑定評価額

276,000,000 円

１㎡当たりの価格

2,910,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月6日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	2,330,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月2日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区上荻１丁目７番４外｢上荻１－８－９｣				②地積　(㎡)	95 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,600) 防火（その他） (100,600)
	不整形 1:1.2	店舗Ｓ8	中高層の店舗ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域	南東（駅前広場）道路、北東側道	水道、ガス、下水	荻窪駅前広場接面

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 0 ｍ、西 20 ｍ、南 20 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

中高層店舗兼事務所地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 99 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

荻窪駅北方の駅前普通商業地
域

街

路

駅前広場

交通

施設

荻窪駅駅前広場接面

法令

規制

商業
(100,600)
防火

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ中央線と東京メトロ丸ノ内線が利用可能な荻窪駅勢圏の区内でも中心的な商業地域である。特に変動要因は
なく、今後も現状のまま推移するものと判断する。地価水準はやや弱含み傾向にあるものと思料する。

(3)最有効使用の判定

高層店舗兼事務所地

(4)対象標準地の
　個別的要因

角地　　　　　　　　　　　　　　 +7.0
形状　　　　　　　　　　　　　　 -4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 3,050,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 2,410,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、主として、ＪＲ中央線沿線等の駅前商業地域やその周辺の商業地域。需要者の中心は、物販や飲食等の
事業を行う法人企業、もしくはテナントを誘致しての不動産賃貸収入を目的とする投資家である。価格時点においても
繁華性の高い近隣地域においては堅調な需要があり、供給は限定的である。土地についての中心価格帯は、個別性が強
く把握が困難であるが、対象標準地規模で概ね２．７億円～２．８億円程度の水準にあるものと思料される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

駅前商業地であり、市場参加者は自ら営業の用に供する事業者や賃貸収入を目的とする投資家等が想定される。当該地
域においては、収益性と共に稀少性や資産性も重視されている。これらを踏まえ、本件においては、収益物件用地とし
ての市場状況や駅前商業地としての稀少性に鑑み、比準価格及び収益価格を関連付け、代表標準地の価格との均衡にも
留意して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 5-4 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 1,900,000 円／㎡

[ 96.8]
100

100
[100.0]

100
[ 65.0]

[102.7]
100

2,910,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  3,000,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

景気は新型コロナウイルス感染症の影響によ
り依然として厳しい状況にあるが、各種経済
政策により、このところ持ち直しの動きもみ
られる。

荻窪駅北口の、区内では最も繁華性の高い駅
前商業地域。需要は旺盛だが、供給は限定的
。地域要因に大きな変動はなく地価は弱含ん
で推移している。

個別的要因に特段の変動は見受けられない。
対象標準地と代替関係にある不動産と比較し
た競争力は普通程度。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　 -35.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-3.0 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 5-1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１６ -17	杉並区		建付地	（　）	不整形	北5.6m区道、中間画地		商業 (100,336)
b	３０８１１ -1	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	東10.9m区道、中間画地		商業都市計画道路 (100,500)
c	３０１０４ -65	中野区		更地	（　）	長方形	北西10m区道、中間画地		近商 (100,400)
d	３０１０７ -15	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北8m区道、中間画地		近商高度地区3種 (100,300)
e	３０１１５ -29	中野区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	南15m都道、中間画地		商業 (100,600)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 2,865,551	100 [ 100.0]	[ 99.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	2,989,222	100 [ 70.3]	4,252,094	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.7 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.7] 　　　　 100	4,370,000
b	(　 ) 2,307,418	100 [ 100.0]	[ 100.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	2,349,371	100 [ 76.5]	3,071,073		3,150,000
c	(　 ) 2,186,904	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	2,182,530	100 [ 71.3]	3,061,052		3,140,000
d	(　 ) 2,750,463	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	2,739,461	100 [ 74.0]	3,701,974		3,800,000
e	(　 ) 2,399,253	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.0]	2,660,505	100 [ 96.0]	2,771,359		2,850,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.10	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.10	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -26.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 -15.0
b	正常	％／月 +0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 -1.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -10.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -10.0
c	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -20.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.05	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +10.0
d	正常	％／月 -0.05	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -30.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.0	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 3,050,000 円／㎡]

杉並 5-1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地内に所在するため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	31,488,855	9,132,393	22,356,462	13,020,700	9,335,762	（　0.9563） 8,927,789	（ 4.2 - 0.3 ） 3.9％
	⑧収益価格	228,917,667 円　　　　（　 2,410,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 5-1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
高層店舗兼事務所	64.44	Ｓ9	579.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
商業防火	100 ％	600 ％	600 ％	95 ㎡	9.0 m x 11.0 m	前面道路：道路　ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１，２階は店舗、３～９階は事務所、全フロアともフロア貸しを想定

⑦有効率　 93.5 ％
の理由

地域、対象標準地、同種建物の状況から判定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	店舗	64.44	88.1	56.78	8,000	454,240	6.0	2,725,440
							1.0	454,240
2～ 2	店舗	64.44	94.1	60.66	5,000	303,300	4.0	1,213,200
							1.0	303,300
3～ 7	事務所	64.44	94.1	60.66	4,200	254,772	6.0	1,528,632
							1.0	254,772
8～ 8	事務所	64.44	94.1	60.66	4,200	254,772	6.0	1,528,632
							1.0	254,772
9～ 9	事務所	64.44	94.1	60.66	4,200	254,772	6.0	1,528,632
							1.0	254,772

計		579.96	93.5	542.06		2,540,944		14,639,064
								2,540,944

⑨年額支払賃料	2,540,944 円　×　12ヶ月　＝　 30,491,328 円
⑩a共益費（管理費）	400 円／㎡　×　 542.06 ㎡　×　12ヶ月　＝　 2,601,888 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	類似の賃貸事例における共益費等を参考として査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されているため非計上とした

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	33,093,216 円　　×　　 6.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 2,151,059 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	30,942,157 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	14,639,064 円　×　　 93.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 136,875 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 6 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 2,540,944 円　×　　 93.5 ％　　×　　　 0.1725　＝　 409,823 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	31,488,855 円　　　　（　 331,462 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１３　　　　-48	4,070 ( 3,981)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	4,424	対象基準階の　月額実質賃料　　 4,260 円/㎡　月額支払賃料（　 4,200 円/㎡）　基準階 3 F B
b	３０１３　　　　-49	4,876 ( 4,569)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 89.0]	100 [100.0]	5,479
c	３０１３　　　　-50	2,334 ( 2,276)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 79.0]	100 [ 72.0]	100 [100.0]	4,103

杉並 5-1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	1,254,000 円	209,000,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	3,938,093 円	33,093,216　×　　　　 11.9 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 1,745,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 1,776,500 円	209,000,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	209,000 円	209,000,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 9,132,393 円　（　　　　　　 96,130 円／㎡）　　（経費率　　 29.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.2 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

50 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

30 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

30 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

1.0 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9563

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	209,000,000 円	設計監理料率　 350,000 円／㎡　×　 579.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0623	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0458 ×　 40 ％　＋　0.0572 × 30 ％　＋ 0.0895 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	13,020,700 円（　　　　　 137,060 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	31,488,855 円
②総費用	9,132,393 円
③純収益　①－②	22,356,462 円
④建物等に帰属する純収益	13,020,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	9,335,762 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	8,927,789 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 93,977 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 3.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 228,917,667 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,410,000 円／㎡）