鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -62　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０８１６ -8	杉並区		建付地	（　）	長方形	西5.6m区道、北4m、角地		１低専高度地区1種 (60,100)
b	３０１０１ -53	杉並区		建付地	（　）	長方形	南西5m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	３０８１１ -16	杉並区		貸家建付地	（　）	ほぼ長方形	北東5.3m区道、北西3.6m、角地		１低専高度1種最高10m (70,100)
d	３０１１８ -41	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	３０１１１ -54	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.6m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 421,121	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	493,950	100 [ 107.1]	461,204	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	480,000
b	(　 ) 611,002	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.0]	587,502	100 [ 119.6]	491,222		511,000
c	(　 ) 573,313	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.6]	557,667	100 [ 112.3]	496,587		516,000
d	(　 ) 561,734	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	550,720	100 [ 115.3]	477,641		497,000
e	(　 ) 591,984	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	591,984	100 [ 123.6]	478,951		498,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.03	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 +6.0
a	正常	％／月 -0.03	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +15.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +4.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +2.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +2.0	環境　　　　 +13.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +3.0	環境　　　　 +20.0
e	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 499,000 円／㎡]

杉並 -62　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,130,015	1,442,800	5,687,215	2,662,360	3,024,855	（　0.9719） 2,939,857	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	71,703,829 円　　　　（　 366,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -62　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	ＬＳ2	196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	196 ㎡	12.2 m x 17.7 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプの共同住宅、平均専有面積３０㎡程度、世帯数６戸。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下とした為。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.00	100.0	98.00	2,950	289,100	1.0	289,100
							1.0	289,100
2～ 2	住宅	98.00	100.0	98.00	3,000	294,000	1.0	294,000
							1.0	294,000
～

～

～

計		196.00	100.0	196.00		583,100		583,100
								583,100

⑨年額支払賃料	583,100 円　×　12ヶ月　＝　 6,997,200 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 352,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の賃貸市場の実態による水準から査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等により担保されている為、非計上とした。

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,350,000 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 367,500 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	6,982,500 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	583,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,539 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 583,100 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 141,976 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,130,015 円　　　　（　 36,378 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１５　　　　-36	3,066 ( 3,000)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	3,195	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,076 円/㎡　月額支払賃料（　 3,000 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１４　　　　-14	2,959 ( 2,895)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 95.0]	3,084
c	３００７　　　　-10	3,020 ( 2,924)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [100.0]	100 [101.4]	2,949

杉並 -62　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,400 円	40,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	588,000 円	7,350,000　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,400 円	40,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,442,800 円　（　　　　　　 7,361 円／㎡）　　（経費率　　 20.2 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

30 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9719

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0659	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0586 ×　 45 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,662,360 円（　　　　　 13,583 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,130,015 円
②総費用	1,442,800 円
③純収益　①－②	5,687,215 円
④建物等に帰属する純収益	2,662,360 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,024,855 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	2,939,857 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,999 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 71,703,829 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 366,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
杉並 -62　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -62

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　佐藤　俊夫

印

TEL.

鑑定評価額

98,000,000 円

１㎡当たりの価格

500,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月12日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	400,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月25日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区本天沼３丁目６００番１｢本天沼３－１３－１８｣				②地積　(㎡)	196 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１低専 (50,100) 準防（その他）高度地区1種 (60,100)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅や共同住宅が見られる住宅地域	南東5m区道	水道、ガス、下水	荻窪 1.1km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 30 ｍ、南 40 ｍ、北 100 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 18.0 ｍ、規模　　 200 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位：北５ｍ区
道

交通

施設

荻窪駅北方

1.1km

法令

規制

１低専
(60,100)
準防
高度地区1種

⑤地域要因の将
　来予測

ＪＲ中央線沿線駅徒歩圏の既成住宅地域として熟成しており、今後とも当面は大きな変化はなく、現状を維持し
つつ推移していくものと予測される。一般的要因の影響から、地価は弱含みで推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 502,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 379,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、ＪＲ中央線沿線を中心とする主として荻窪駅徒歩圏内の区内北部方面に位置する既成住宅地域であり、
その範囲は周辺区域にも及ぶ。主たる需要者は区内及び周辺区に地縁的選好性を有する地元居住者等の一次取得者及び
買替取得者層が中心で、同一需給圏外からの転入もみられる。住環境、利便性は概ね良好で、底堅い需要はあるが、地
価は弱含みで推移している。標準地規模の土地で凡そ９千万円台半ば程度の取引が需要の中心的価格帯と把握される。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域周辺には賃貸マンション等の収益物件もみられるが、需要の中心は収益目的よりも自用の戸建住宅としての取
引等が主体であり、賃料収入に基づく収益性よりも、居住の快適性、利便性が注目される地域である。したがって、市
場の取引の実態を反映した事例資料により求められた比準価格が実証的で、より規範性を有するものと判断されるため
、比準価格を標準とし、収益価格を参酌して、代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -42 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 604,000 円／㎡

[ 99.7]
100

100
[105.0]

100
[119.7]

[104.0]
100

498,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    504,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

海外の経済情勢等、一部に先行き不透明感を
抱えつつも、国内景気は緩やかな回復基調が
継続しており、区内の不動産市況は総じて強
含み傾向にある。

ＪＲ中央線沿線駅徒歩圏内にある既成の低層
住宅地域として熟成しており、地域要因に特
段の変動はみられない。地価はやや弱含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +7.0
環境　　　　　　 +13.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.8 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -62　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１１１ -51	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4m区道、西4m、角地		１低専高度1種最高10m (60,100)
b	３０１１９ -45	杉並区		建付地	（　）	袋地等	南4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
c	３０１１１ -50	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南5.4m区道、中間画地		１低専高度1種最高10m (60,100)
d	３０１１９ -47	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東3.7m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e	３０８１８ -7	杉並区		建付地	（　）	袋地等	北5.4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 500,651	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.9]	481,859	100 [ 101.6]	474,271	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.0] 　　　　 100	493,000
b	(　 ) 425,121	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 85.0]	500,142	100 [ 99.9]	500,643		521,000
c	(　 ) 502,822	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	478,878	100 [ 99.0]	483,715		503,000
d	(　 ) 429,696	100 [ 100.0]	[ 99.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	425,016	100 [ 90.3]	470,671		489,000
e	(　 ) 357,120	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	444,168	100 [ 91.1]	487,561		507,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -5.0	環境　　　　 +8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +3.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 +3.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 -15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.01	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -2.0	環境　　　　 -6.0
d	正常	％／月 -0.01	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 -8.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 502,000 円／㎡]

杉並 -62　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地であり、再調達原価の把握が困難なため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	7,159,708	1,430,485	5,729,223	2,609,840	3,119,383	（　0.9753） 3,042,334	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	74,203,268 円　　　　（　 379,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -62　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	98.00	ＬＳ2	196.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１低専準防高度地区1種	60 ％	100 ％	100 ％	196 ㎡	12.2 m x 17.7 m	前面道路：区道　 5.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１Ｋタイプ、平均専有面積約３０㎡程度の共同住宅を想定

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段、外廊下のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	98.00	100.0	98.00	2,973	291,354	1.0	291,354
							1.0	291,354
2～ 2	住宅	98.00	100.0	98.00	3,003	294,294	1.0	294,294
							1.0	294,294
～

～

～

計		196.00	100.0	196.00		585,648		585,648
								585,648

⑨年額支払賃料	585,648 円　×　12ヶ月　＝　 7,027,776 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 352,800 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	地域の標準的な共益費水準を考慮して査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等により担保されている為、計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	7,380,576 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 369,029 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	7,011,547 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	585,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 5,564 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 585,648 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 142,597 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	7,159,708 円　　　　（　 36,529 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００３　　　　-20	3,036 ( 2,971)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	100 [ 98.0]	3,129	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,070 円/㎡　月額支払賃料（　 3,003 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３００３　　　　-21	2,635 ( 2,578)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 89.0]	100 [ 98.0]	3,082
c	３０１４　　　　-21	2,445 ( 2,392)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 99.0]	100 [ 99.0]	100 [ 86.0]	100 [ 96.0]	3,022

杉並 -62　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	242,400 円	40,400,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	575,685 円	7,380,576　×　　　　 7.8 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 188,200 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 343,400 円	40,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	40,400 円	40,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用はない

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 1,430,485 円　（　　　　　　 7,298 円／㎡）　　（経費率　　 20.0 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9753

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	40,400,000 円	設計監理料率　 200,000 円／㎡　×　 196.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0646	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0513 ×　 40 ％　＋　0.0648 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,609,840 円（　　　　　 13,316 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	7,159,708 円
②総費用	1,430,485 円
③純収益　①－②	5,729,223 円
④建物等に帰属する純収益	2,609,840 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	3,119,383 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	3,042,334 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 15,522 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 74,203,268 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 379,000 円／㎡）