鑑定評価書

３　試算価格算定内訳

杉並 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０１ -52	杉並区		建付地	（　）	長方形	東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
b	３０１０６ -37	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西5.4m区道、北西4m、角地		１低専高度地区1種 (60,80)
c	３０１０６ -44	杉並区		建付地	（　）	長方形	南5m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
d	３０１０６ -50	杉並区		建付地	（　）	ほぼ長方形	南3.9m私道、中間画地		１低専高度地区1種 (50,80)
e	３０１１７ -37	杉並区		貸家建付地	（　）	長方形	北東50m国道、中間画地		１住居高度地区2種 (70,300)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 434,324	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 102.0]	425,808	100 [ 81.2]	524,394	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	535,000
b	(　 ) 503,376	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 107.1]	484,542	100 [ 86.8]	558,228		569,000
c	(　 ) 455,011	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	433,344	100 [ 82.2]	527,182		538,000
d	(　 ) 479,807	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.0]	456,959	100 [ 89.8]	508,863		519,000
e	(　 ) 649,258	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	640,258	100 [ 118.5]	540,302		551,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -4.1	環境　　　　 -8.0
a	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +2.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.4	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 -1.0
b	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +7.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.1	交通・接近　 -5.1	環境　　　　 +3.0
d	正常	％／月 0.00	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +14.0	交通・接近　 -8.8	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 +14.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 540,000 円／㎡]

杉並 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため再調達原価を把握できない。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,159,180	926,040	3,233,140	1,884,260	1,348,880	（　0.9763） 1,316,912	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	32,119,805 円　　　　（　 324,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	Ｓ3	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	99 ㎡	9.1 m x 10.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプ、平均専有面積３６．１㎡を３戸想定

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

屋外階段、屋外廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	38.00	95.0	36.10	3,050	110,105	1.0	110,105
							1.0	110,105
2～ 2	住宅	38.00	95.0	36.10	3,100	111,910	1.0	111,910
							1.0	111,910
3～ 3	住宅	38.00	95.0	36.10	3,150	113,715	1.0	113,715
							1.0	113,715
～

～

計		114.00	95.0	108.30		335,730		335,730
								335,730

⑨年額支払賃料	335,730 円　×　12ヶ月　＝　 4,028,760 円
⑩a共益費（管理費）	200 円／㎡　×　 108.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 259,920 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域における標準的な共益費等を参考に査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金にて担保されているため計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,288,680 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 214,434 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,074,246 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 81,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,159,180 円　　　　（　 42,012 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３０１５　　　　-19	2,974 ( 2,910)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 94.3]	100 [102.0]	3,092	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１５　　　　-20	3,115 ( 3,048)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.5]	100 [101.8]	100 [105.0]	3,052
c	３０１５　　　　-21	3,167 ( 3,098)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [101.0]	100 [ 93.3]	100 [103.0]	3,263

杉並 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	180,600 円	30,100,000　×　　　　 0.6 ％
②維持管理費	325,940 円	4,288,680　×　　　　 7.6 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 255,800 円	30,100,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,100 円	30,100,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特になし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 926,040 円　（　　　　　　 9,354 円／㎡）　　（経費率　　 22.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

40 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

45 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

27 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9763

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,100,000 円	設計監理料率　 256,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0626	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0491 ×　 40 ％　＋　0.0620 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,884,260 円（　　　　　 19,033 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,159,180 円
②総費用	926,040 円
③純収益　①－②	3,233,140 円
④建物等に帰属する純収益	1,884,260 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,348,880 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,316,912 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,302 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 32,119,805 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 324,000 円／㎡）

別記様式第一

鑑定評価書（令和 3 年地価公示）

令和3年1月15日　提出
杉並 -37　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

杉並 -37

東京都

区部第８

氏名

不動産鑑定士　北村　五月

印

TEL.

鑑定評価額

53,000,000 円

１㎡当たりの価格

535,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和3年1月1日	(4)鑑定評価日	令和3年1月10日	(6) 路線価	[令和2年1月] 路線価又は倍率	430,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和2年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	杉並区上高井戸１丁目９１番１２｢上高井戸１－４－２３｣				②地積　(㎡)	99 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) 準防（その他）高度地区2種 (70,160)
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅のほかアパート等も見られる住宅地域	東4m区道	水道、ガス、下水	八幡山 290m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 30 ｍ、西 5 ｍ、南 35 ｍ、北 60 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 9.0 ｍ、奥行　約　　 11.0 ｍ、規模　　 100 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　４ｍ
区道

交通

施設

八幡山駅北西方

290m

法令

規制

２中専
(70,160)
準防
高度地区2種

⑤地域要因の将
　来予測

低層住宅地域として成熟しており、今後もこの状態が続くものと予測する。新型コロナウイルス感染症の流行に
より、不動産市場は停滞しており、終息の予測が困難であることから、当面地価動向は不透明である。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +2.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 539,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 360,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は主として京王線沿線で、杉並区及び世田谷区北部の住宅地域である。需要者の中心は居住目的の個人であ
るが、アパート経営を目論む投資家のほか建売業者も考えられる。圏内は旧来の住宅地で需要は強く、昨年の年初まで
需給は安定していたが、新型コロナウイルス感染症の流行により市場は停滞し、今後も不透明な状況である。需要の中
心となる価格帯は、標準地と同程度の規模の土地で５～６千万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

需要者はアパート等の経営を目的とした投資家等も考えられるが、多くは居住目的の個人であり、収益性より類似不動
産の市場での取引価格を重視する傾向が強い。従って、取引市場の動向を反映した比準価格を重視し、収益価格を参酌
して、かつ代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①■代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　杉並 -8 　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +5.0

[前年代表標準地等の価格]
　　　　 456,000 円／㎡

[ 98.0]
100

100
[105.0]

100
[ 81.5]

[102.0]
100

533,000

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    539,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

新型コロナウイルス感染症拡大に伴う経済的
影響により景気は不透明感が強い。先行きの
不透明感から、不動産市場もやや停滞してい
る。

地域要因に大きな変動はない。不動産市場の
停滞から、地価は弱含んでいる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　 0.0
その他　　　　　 0.0

地域要因の比較

街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　 -11.4
環境　　　　　　  -3.0
行政　　　　　　  -6.0
その他　　　　　   0.0

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.7 ％

％

３　試算価格算定内訳

杉並 -37　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３０１０６ -18	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	北西8m都道、北3.8m、角地		１低専高度地区1種 (70,100)
b	３０１１３ -12	杉並区		底地	（　）	ほぼ台形	北東4m区道、中間画地		１低専高度地区1種風致地区 (60,100)
c	３０１０１ -36	杉並区		建付地	（　）	長方形	北5.8m区道、中間画地		１低専高度地区1種土地区画整理事業 (50,80)
d	３０８１３ -38	杉並区		建付地	（　）	ほぼ台形	南4.3m区道、中間画地		１低専高度地区1種 (60,100)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 654,379	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	632,778	100 [ 114.5]	552,645	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +2.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 102.0] 　　　　 100	564,000
b	(　 163,106) 543,687	100 [ 100.0]	[ 99.8] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	537,227	100 [ 102.5]	524,124		535,000
c	(　 ) 511,187	100 [ 100.0]	[ 100.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	511,187	100 [ 98.3]	520,027		530,000
d	(　 ) 596,951	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 98.0]	100 [ 105.0]	577,807	100 [ 107.6]	536,995		548,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.0	交通・接近　 -2.4	環境　　　　 +20.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.02	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -2.6	環境　　　　 +12.0
b	正常	％／月 -0.02	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 0.00	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.8	交通・接近　 -2.8	環境　　　　 +8.0
c	正常	％／月 0.00	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -8.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +0.3	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -6.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 539,000 円／㎡]

杉並 -37　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地のため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,097,449	853,096	3,244,353	1,750,700	1,493,653	（　0.9782） 1,461,091	（ 4.4 - 0.3 ） 4.1％
	⑧収益価格	35,636,366 円　　　　（　 360,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

杉並 -37　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	38.00	Ｓ3	114.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専準防高度地区2種	70 ％	200 ％	160 ％	99 ㎡	9.1 m x 10.9 m	前面道路：区道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１ＬＤＫタイプの共同住宅、平均専有面積３６㎡程度

⑦有効率　 95.0 ％
の理由

外階段、開放廊下を想定

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	住宅	38.00	95.0	36.10	3,000	108,300	1.0	108,300
							1.0	108,300
2～ 2	住宅	38.00	95.0	36.10	3,100	111,910	1.0	111,910
							1.0	111,910
3～ 3	住宅	38.00	95.0	36.10	3,200	115,520	1.0	115,520
							1.0	115,520
～

～

計		114.00	95.0	108.30		335,730		335,730
								335,730

⑨年額支払賃料	335,730 円　×　12ヶ月　＝　 4,028,760 円
⑩a共益費（管理費）	150 円／㎡　×　 108.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　 194,940 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	当該地域の標準的な共益費等により査定
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

一時金により担保されているので計上しない

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,223,700 円　　×　　 5.0 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 211,185 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,012,515 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	335,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,189 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 4 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 335,730 円　×　　 95.0 ％　　×　　　 0.2563　＝　 81,745 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,097,449 円　　　　（　 41,388 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３００６　　　　-28	2,803 ( 2,801)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [ 97.1]	100 [102.0]	3,011	対象基準階の　月額実質賃料　　 3,169 円/㎡　月額支払賃料（　 3,100 円/㎡）　基準階 2 F B
b	３０１５　　　　-32	2,784 ( 2,723)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 97.0]	100 [ 89.7]	100 [102.0]	3,137
c	３０１６　　　　-15	3,459 ( 3,387)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [109.5]	100 [102.0]	3,260

杉並 -37　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	91,500 円	30,500,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	337,896 円	4,223,700　×　　　　 8.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 103,500 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 259,200 円	30,500,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	30,500 円	30,500,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	特に計上する費用なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 853,096 円　（　　　　　　 8,617 円／㎡）　　（経費率　　 20.8 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.4 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.3 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

60 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

30 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9782

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	30,500,000 円	設計監理料率　 260,000 円／㎡　×　 114.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0574	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0451 ×　 45 ％　＋　0.0586 × 40 ％　＋ 0.0908 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	1,750,700 円（　　　　　 17,684 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,097,449 円
②総費用	853,096 円
③純収益　①－②	3,244,353 円
④建物等に帰属する純収益	1,750,700 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,493,653 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,461,091 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,758 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.1 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,636,366 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 360,000 円／㎡）